地產是經濟支柱產業之一，也是金融機構的主要資金投向，但在國內樓市政策長期不放松大背景下，上市房企的債務危機也是愈演愈烈，譬如珠三角地區的一些著名的房企接踵爆發的兌付風波就是一個很典型的案例，他們旗下的財富公司存量規模均有數百億元。
房企債務違約還掀開了房企表外融資的套路，以財富管理公司的形式，明股實債繞開三道紅線，有的在風險爆發后為解決問題甚至將投資人轉化成購房者。在房企債務危機下，很多押寶地產業務的財富公司在處理兌付問題時也是頗為棘手，譬如鉅派、錦安等財富公司就面臨很多投資人的投訴，甚至引發了訴訟官司。
地產系財富公司渡劫
珠三角三巨頭接踵觸礁
去年以來，以泛海、寶能為代表的大型房地產公司的債務問題加速暴露，意外地掀開了旗下財富管理公司的諸多違規操作的蓋頭。以關注度最高的恒大財富為例,《紅周刊》注意到，恒大財富很可能并不具備基金銷售牌照。在采訪中，有恒大財富投資人向表示，他們得到的官方解釋是基金銷售牌照的持有主體是深圳市金海九州基金銷售有限公司。
有意思的是，從天眼查APP顯示的情況是，金海九州基金銷售有限公司的郵箱地址等信息與某地產龍頭有關，然而在股權關系上，穿透后的股東卻是自然人劉壽閏、徐文等人，與該地產龍頭又無直接關聯。權責不清晰，也成為恒大財富風險爆發后，投資者與恒大財富發生矛盾的焦點之一。
對于恒大財富在基金銷售資質不合規的情況下仍冠名為財富管理公司一事，有業內人士向《紅周刊》指出，最初這類地產系的財富公司起步于內部的集資業務，投向是本公司的地產項目，這種內部跟投模式不要求基金銷售牌照，但后來為了擴大募資能力才成立了財富公司。
除了已爆發風險的恒大財富、寶能財富，廣深地區還有一家地產系的財富公司錦恒財富在近期也被投資人關注。Wind數據顯示，錦恒財富在股權穿透后，其股東指向謝澤杰等3位自然人，表面上，公司與某總部位于香港的大型綜合性投資集團無直接關聯，但據錦恒財富的官網顯示，該投資集團與錦恒財富一直保持著良好的戰略合作伙伴關系。通過充分發揮雙方資源優勢，圍繞綜合物業開發和城市更新等領域展開了緊密的合作。
該投資集團是國內較早出現美元債危機的企業(后在各方協助下度過危機)，投資集團及實控人郭英成旗下有6家AH股上市公司。Boss直聘等的公開信息顯示，該投資集團旗下的財富公司主要產品類型為地產基金、定向融資等。據此前相關媒體，該財富公司曾借助田東農產交易所發行產品，由母公司提供了擔保代償。
在寶能等大型企業相繼出事后，《紅周刊》獲悉，11月4日，突然有消息稱錦恒財富3億元理財產品逾期，該地產公司的債務和理財兌付風險終于公開暴露。
該投資集團在隨后的公告中坦言,今年以來，受嚴峻的地產市場環境和國際評級機構下調評級等不利因素影響，集團的流動性遇到前所未有的壓力。可作證的是，《紅周刊》獲悉，該公司在今年7月后就很難從銀行獲得融資，9~10月的現金凈流出近200億元。
從股權結構上看，錦恒財富也存在類似恒大財富的蹊蹺之處。據官網、天眼查APP，錦恒財富的股權穿透后，股東指向謝澤杰等3位自然人。股權上與該集團公司無直接關聯。
獲得的資料顯示，在11月4日召開的投資者溝通會上，有投資者表示，當初是看好公司在粵港澳大灣區的優質地產項目，才敢于買入。而據投資人余女士透露，她買的是佳永匯錦3號，投向北京的一個地產項目，原本應該在2024年4月兌付錄音顯示，大部分產品也是集中在2024年到期。
在上述溝通會上，有高管坦言，錦恒財富的存量規模接近130億元。其中到今年底，到期規模為22億元，大部分項目將在2024年到期。考慮到錦恒財富目前的逾期規模才3億元且無力兌付，而大宗地產項目的處置需要較長時間，那么接下來到年底的22億元逾期壓力將非常大。如何兌付?集團董事長郭英成喊話回應：集團已與錦恒財富溝通、共同商討兌付方案。上述錄音也顯示，錦恒財富曾提出一份到期后先兌付10%+減免收益的方案草案，最終在到期后兩年半的時間內完成兌付，但該草案未獲投資者認可。
另外，投資人發來的材料顯示，可能會通過在2024年底前處置約20處地產資源來保證償付，包括深圳佳兆業科技中心、坂田城市廣場等項目，其中最有價值的是南山區東角頭的住宅辦公類資產、坂田城市廣場的萬豪酒店等3塊資產，這兩大塊項目對應融資余額為112億元，項目總貨值接近420億元、總面積達62萬平米。
附圖可能用于變現后支持錦恒財富等產品兌付和債務償付的地產項目
除了大型地產商涌入財富管理行當鋪土地融資利率業，有不少中小型地產商也在幾年前積極進入。據天眼查，尚智逢源(北京)基金銷售有限公司(簡稱尚智逢源)的股東是中迪禾邦集團，后者的實控人為李勤。綜合媒體，李勤是幾年前叱咤資本市場的達州幫核心人物，曾因多次舉牌成都路橋(002628S土地貸款成數限制Z)而名聲大噪，目前其是*ST中迪(0006SZ)的實控人。值得一提的是，*ST中迪也是以地產為主業，近幾年業績萎縮，僅去年就巨虧3億多元，而今年前三季度也虧損1億多元。
《紅周刊》注意到，尚智逢源的合作伙伴之一是和合期貨有限公司旗下的和合資管。和合資管此前多次因曝出產品存在風險問題而被監管部門處罰，譬如此前中基協就曾做出紀律處分，指出和合資管存在剛性兌付、信披違規等問題。而和合資管的多位高管也在去年被山西監管局處罰。
今年10月中旬，證監會公布的2024年期貨公司分類結果還顯示，和合資管的母公司和合期貨土地融資對比評級為D，居于行業尾部，凸顯出公司的風控和管理水平較差。
成也地產敗也地產
鉅派爛攤子難收拾
除了地產系財富公司存在風險問題外，三方財富管理公司和上市地產商的合作同樣引人注目。在幾大上市的財富公司中，鉅派投資對地產業務的投資就較為高調，其董事長、CEO倪建達是上海第一代房地產人。在2024年接受媒體采訪時，倪建達表示，房地產依然是鉅派的投資重點。其和福晟、新力等多家一線房企還簽署了戰略合作協議。如今來看，其中已有數家公司出現了債務危機。
《紅周刊》多方了解到，作為國內財富管理行業第一梯隊的企業、長三角最大的理財公司之一的鉅派，在2024年后風險從點擴散到面，三年來基本無新產品發行、大量員工離職，迄今公司的主要業務是逾期項目的處置和存續項目的運作到期。
基金業協會數據顯示，鉅派旗下的百億級私募平臺鉅洲資產最近3年無新基金備案，公司在2024年8月還被上海證監局出具責令改正的行政監管措施。基金業協會數據還顯示，在鉅洲資產累計發行的300只私募基金中，至少有40只用于地產項目的開發和并購，以及商業地產項目，且最大的融資方就是近期爆發流動性風險的恒大，另外有10多只是房產市場的并購項目。
屋漏偏逢連陰雨，今年7月，上海浦東公安局發布通報稱，對線上理財平臺鉅寶盆的運營主體上海翼勛公司以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案偵查。鉅寶盆是鉅派投資旗下的P2P業務平臺，公開信息顯示，鉅寶盆的股東之一胡天翔，是鉅派前董事長。
鉅派是財富管理行業較早上市的公司，其2024年于美股上市后，在經歷高光時刻后，股價于2024年后持續下跌，目前市值僅有5000萬美元左右。在經營表現上，公司在2024年實現172億元的總收入后，收入就一直萎縮，歸母凈利潤連續三年虧損。
鉅派的存續規模有多大?投資人何先生透露，目前鉅派的管理規模在300億~400億之間。由于員工流失等問題，處置進展非常緩慢。所投資的鉅派投向科迪乳業的產品，迄今沒有償付方案。
同在上海的另一家第一梯隊企業諾亞財富(NOAHN)，近兩年則大力向私募股權基金轉型，諾亞旗下的歌斐資產也是股權基金行業的重要GP，發行了大量的私募股權母基金(歌斐資產蕪湖歌斐累計發行基金接近1400只)。
不過，2024年《基金銷售新規》出臺，鼓勵標準化產品、壓降非標準化產品的監管邏輯給上述業務模式帶來一定壓力。一年多來，諾亞也在積極推行用標準化產品替代非標產品。據業內傳言，諾亞已當鋪土地融資利率影響因素事實上中止了私募股權基金的發行。據基金業協會官網信息，自2024年11月以來，歌斐資產確實無新的基金產品備案。
錦安財富或走向立案
一線三方財富公司逃離房產融資
除了上海的鉅派、諾亞外，辦公室位于北京的中植系旗下四大財富公司(恒天、新湖、大唐、高晟)也是三方理財行業的標桿。《紅周刊》獲得的內部路演視頻顯示，中植集團首席經濟學家王允貴對中植集團的定性為本質上就是一家大型私募投資集團，相當于國外的黑石。
中植系旗下四大財富管理公司的員工規模已突破萬人，其中，恒天財富、新湖財富的員工數都在5000人以上。另外，總部位于上海的諾亞財富、海銀財富的員工規模也都較大。據Wind數據，2024年初時，諾亞財富員工有3441人，目前仍有近三千人;海銀財富的員工規模始終在2300人上下波動。相比之下，2024年初時，鉅派員工還有近兩千人，但如今僅剩下580人。
中植系旗下四大財富公司此前是地產商的座上賓，譬如河北某地產上市公司曾公告，其計劃和恒天簽署增資合同，由恒天財富募資10億元用于向該上市公司子公司的增資(增資計劃已經終止)。但在2024年初，該地產上市公司正式宣告發生債務危機。
或許是風險暴露較早，這些獨立財富公司近兩年基本都已調轉船頭。有多家大型財富公司的理財師向表示，公司2024年后就基本把業務方向轉向了二級市場、PE母基金，對地產項目的投資以存量業務居多。或正是像理財師的說法那樣，及時的抽身讓他們在近期多家大型房企爆發債務危機時，負面影響相對有限。
相較及時抽身的財富公司，已經觸礁的機構卻普遍結局慘淡。例如，廣深地區的知名三方理財公司錦安財富的不少產品就投向珠三角的地產項目，開發商以中小型地產公司為主。2024年以來，多個地產項目因融資方資金斷裂和調控政策而去化緩慢，連帶錦安財富也出現了兌付逾期問題。例如鴻途6號(二期)私募基金，融資方為廣州老牌開發商ST粵泰;深圳前海新錦安公館1期私募基金的融資方新錦安地產，是一家小型開發商。但在去年底，有網民在深圳福田區的領導留言板上稱，新錦安地產資金緊張，挪用居民上繳資金。
《紅周刊》獲悉，今年9月底以來，深圳公安部門已經開始接受錦安財富投資者的立案材料。而據投資者盧女士、何先生等人透露，聽說到11月下旬，很可能正式對錦安立案。
對于投資人所言內容，向錦安的一位高管求證，未獲回復。
游離于監管體系外
畸形的融資模式突破了三道紅線限制
為何不少高危地產公司都不約而同地選擇財富公司作為募資通道?
一位資深的信托公司銷售部門負責人向《紅周刊》表示，財富管理公司的機制體制決定了無論是監管還是內部管理，都相對靈活和寬松，即監管套利。
如果是以股權基金的形式跟投地產項目，一般都會約定保底收益+利潤分成，顯然符合明股實債的特征。有業內人士向分析。
據該人士透露，房企和信托公司、財富管理公司的合作不止體現在融資上，在房產銷售過程中的合作往往被忽視。能買得起私募和信托的高凈值客戶，實力雄厚、有資產配置需求，也是重要的房產業客戶，比如房企某個項目快完工了，經常會有理財師帶著這些高凈值人士去看房。
不過，隨著2024年三道紅線的政策出臺后，房企表內融資能力、杠桿比例受到約束，一部分房企轉而加大了對財富公司渠道的依賴程度，然而這類融資往往又不體現在報表中，明面上的杠桿率會趨低，實際上的兌付壓力只是延后，在一定程度上誤導了合作伙伴和投資人。典型案例是前述談到的港股投資集團，其三道紅線全部達標下，還是出現了財富管理公司逾期兌付現象。
令人啼笑皆非的是，在房企爆發危機后，這些資管產品的投資者往往又會再次被割韭菜房企無力償還現金，很可能推出以房抵債的方案，但這些房產要么不是現房、要么定價虛高，或裝修、物業簡陋。
那么，對于財富公司的監管是否到位呢?是否需要參考對銀行、信托的監管，對財富管理公司的募資中的地產投向比例設置上限?
按照央行發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，商業銀行對房產行業的融資支持占比不得超40%。相比之下，大部分依托房地產企業背景的財富管理公司，募資大部分都投向了本公司的地產項目。上述業內人士表述。
就在今年10月，央行行長易綱在參加BIS當鋪房屋抵押條件監管大型科技公司國際會議時強調，下一步將落實好金融控股公司監管，實施并表管理、規范關聯交易。此前在2024年9月，央行就發布了《金融控股公司監督管理試行辦法》，要求開展金融業務的平臺公司設立金融控股公司，將集團內從事銀行、證券、保險等金融活動的機構全部納入金控公司監管。
不過《辦法》的監管重點仍是持牌金融機構，對于財富管理公司、金交所等機構，覆蓋力度有限。例如《辦法》對金融機構的概括并不包括私募基金。而且從去年以來的監管實踐來看，更多針對如螞蟻集團這般依據互聯網來展業，具備壟斷潛力的企業，對于房企體系下、圍繞房產主業展開的金融業務，監管力度仍尚未完全觸達。
