5月24日，內地首批公募REITs啟動詢價，詢價完工后，月底即將公然發售。關注公募基金的投資者會發明，平凡股票、債券基金、基金中基金FOF等產品在發售前均沒有詢價環節，這是公募REITs與上述公募基金品種差異苗栗當鋪推薦的場所。
不僅如此，從底層資產及其控制行運流程上來說，公募REITs也與平凡公募基金存在顯著不同。首批問世的公募REITs聚焦根基設備領域，重要包含有倉儲物流、收費公路、水電氣熱等根基設備項目，這些根基設備運營控制所產生的現金收益與資產增值將成為REITs投資收益的重要來歷。項目的資質及其行運控制場合，將陰礙到投資者的收益程度。投資者在選擇公募REITs進行投資之前，也需要盡量對底層資產及其控制行運進行一定的了解。
豐富投資渠道減低不動產投資門檻
REITs重要投資于具有不亂現金流的成熟不動產，國際上的REITs的底層不動產類型包含根基設備、商務物業、住房租賃等多種物業類型，此次首批問世的是根基設備公募REITs，聚焦根基設備領域，重要包含有倉儲物流、收費公路、水電氣熱等根基設備項目，不含房屋和商務地產。
具體而言，這9只公募REITs所投資的根基設備項目重要包含有了收費公路、工業園區、倉儲物流以及垃圾處理、污水處理等綠色項目，蓋住京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域，均指向國家經濟發展建設的主要區域和領域。
投資者持有REITs的收益，就來歷于這些根基設備運營控制所產生的現金收益與資產增值。例如，假如某一 REITs投資于一個高科技產業園區時，它的收益來歷于這個產業園未來的租金收入以及園區資產增值帶來的收益。
因此從這個角度看，首批9單根基設備公募REITs項目，雷同于9份根基資產的IPO，以網下詢價的方式確認基金份額認購代價，這與平凡公募產品每份份額的單位凈值是1元具有明顯差異。而IPO詢價的主要作用之一即是減少信息不對稱，提拔定價的精確性。
據了解，此次部門公募REITs基金產品披露的詢價區間最高在1250-1400元份，也有部門產品詢價范圍在2-5元之間，詢價時間多在本周周初，募集份額目標從1億份至15億份不等。
REITs基金將通過向戰略投資者定向配售、向符合前提的網下投資者詢價發售及向公共投資者公然發售相結合的方式進行發售。現在這9只產品的戰略配售比例均過份55%，對照高的有開創水務、普洛斯、廣州廣河等產品的戰略配售比例高于70%，顯示了機構的投資懇切較高。
這也意味著，首批公募REITs可對平凡投資者發售的部門占比不大。平凡投資者則可以在網下投資者詢價解散后，通過各銷售機構以詢價確認的認購代價認購台東當舖，包含有場內和場外兩種認購方式，以介入到公募REITs中來。
從第三方研究機構的觀點來看，對于原始權益人的企業而言，REITs作為永續權益型金融工具，企業可以通過發行REITs盤活存量資產，提前回籠資金，有效減低企業杠桿。也可以協助企業創建可連續的融資體系。對于投資者來說，則豐富了投資的投資渠道，它一般設有強制分紅比例，投資者可以獲得相對不亂連續確當期收益。其次也減低了投資于不動產資產的門檻。
優質資產與科學控制行運缺一不可
收益是投資者最關注的話題之一。與內地權益類公募基金比擬，公募REITs的特點是有著較為連續不亂的分紅率，與固收類基金比擬，公募REITs則有一定的資產增值的彈性。從已經公布召募說明書來當鋪賣東西看，首批公募REITs預測現金流分派率為4%-12%。而REITs底層資產的資質以及后續運營場合仍然將會陰礙到REITs的收益。
了解到，首批公募REITs的根基設備項目途經層層篩選，且篩選尺度較為嚴格。首要根基設備項目合規要求明確，包含有要權屬明晰，資產范圍明確，不存在限制轉讓或限制抵押、質押情境，已通過竣工驗收，工程建設質量符合要求，經營允許或經營資質正當有效等。其次，根基設備項目項目評估也較為嚴格，并且要定期評估。第三，項目現金流則要到達現金流基于真實正當經營生產活動，不依賴于第三方補貼，連續不亂，來歷合乎邏輯散開，近三年總體維持盈利或經營性凈現金為正，預測未來三年凈現金流分派率原則上不低于4%等要求。
可見，較平凡公募基金投資于股票、債券的方式而言，REITs更為復雜，在REITs的控制行運中，不僅需要有基金控制人、基金托管人，還要有資產支援證券控制人、資產支援證券托管人以及評估機構、管帳師事務所當鋪執照、律師事務所等機構來為項目提供支援。
以富國開創水務公募REITs項目為例，開創股份的公募REITs項目所投資產位于深圳、合肥等地，蓋住京津冀協同發展區、長江經濟帶以及粵港澳大灣區三大公募REITs試點區域，資產涵蓋七家污水廠，涉及傳統特許經營、PPP(BOT+TOT)、存量資產并購等多種根基設備投資模式，是首批公募REITs試點項目中地區范圍涉及最廣、底層資產個數最多、投資模式種類最全面、最具代表性的根基設備資產盤活項目。
作為為此項目服務的中介機構之一，天達共和律師事務所為開創水務公募REITs項目提供了從項目并購、特許經營權協商、PPP項目投標與競爭性協商、項目公司組建、項目融資、項目建設、項目運營直到項目通過公募REITs實現上市的全流程法律服務，也是全國首家為公募REITs項目提供全流程閉環投資法律服務的律師事務所。
據天達共和公募REITs團隊有關人員介紹，自上年5月至今，團隊擔當合伙人張璇、翟聳君律師引領8名資深律師歷時整整一年時間，連同各介入方共同助力開創股份圓滿完工了入池項目篩選、買賣結構搭建及調換、基金治理機制建置、場所政府機構調和、資產盡職查訪、條例及指引文件征求意見、國家及省級發改委項目評審、買賣文件起草、中國證監會及上交所反饋答復等發行工作。
據了解，天達共和律師事務所是內地頗具實力和陰礙力的著名合伙制律師事務所，現在擁有逾400名法律技術人士，此中資深機車 當鋪合伙人及顧問均有從業三十年以上的執業經驗，已經在收購與兼并、資源市場與證券、反傾銷反補貼、反壟斷、知識產權、外商投資、海外投資、文化體育傳媒、根基設備項目、能源與天然資本、商務與物流產業、互聯網科技等領域處于行業領先身份。(本報 劉慶華)
