因財務審計機構涉嫌違規，魯商置業籌劃了逾兩年的定增申請于9月初被證監會中止。一業內人士告訴中國網財經，這對負債率極高的魯商置業來說可謂是雪上加霜。
資料顯示土地一胎貸款需要什麼文件，2024年8月，魯商置業披露定增預案，公司計劃非公開發行股票數量不超過419億股，募集資金總額不超20億元，扣除發行費用后將全部投資于魯商藍岸麗舍A3、A4項目和魯商中心首府1C項目。
魯商置業曾表示，此次定增目的，除保障公司戰略布局實施外，還想改善公司財務結構，降低資產負債率水平。那么，20億元定增被中止是否會加劇公司資金緊張局面，上述擬投資項目是否繼續推進，中國網財經給魯商置業發去采訪函，但截至發稿未收到回復。
負債總額446億元
中國網財經梳理發現，自2024年借殼上市以來，魯商置業資產負債率一直處于較高水平。20年至2024年，魯商置業資產負債率均在90%上下。
魯商置業借殼上市當鋪土地抵押貸款風險后資產負債率等部分財務數據一覽(制圖：中國網財經)
截至今年6月30日，魯商置業總負債44574億元，與去年年底的40774億相比增長38億元;資產負債率9434%，在125家A股上市房企中居首位，與去年年底的9396%相比小幅上升。其中預收款項14854億元，扣除預收款項后的資產負債率為629%。
魯商置業的資產負債率為何居高不下?易居研究院研究員詹逸凡在接受采訪時表示，主要有兩個原因，一是在當初上市時，重組中資產負債較高，這導致其先天負債率較高;二是上市之后因為關聯交易過多，對營業收入和凈利潤產生影響。
為增加資金來源，魯商置業積極發債。公司8月8日披露的公告顯示，擬非公開發行不超過20億元公司債用來還債。不過，上述業內人士稱，能否發行成功其實是個未知數。據了解，由于債券違約頻發，很多機構已經開始全面排查風險，今年以來不少房企發債接連中止，在此背景下，未來一段時間里不少上市房企或將面臨更為嚴峻的資金考驗。該業內人士直言。
主營業務毛利率水平較低
半年報還顯示，魯商置業上半年實現營業收入2277億元，同比增長017%;實現凈利潤448151萬元，同比增長1591%，而去年同期營收及凈利潤增速分別為1307%和179%。
事實上，魯商置業自2024年借殼上市以來，其凈利潤整體處于下降態勢。數據顯示，20年至2024年，魯商置業凈利潤分別為439台灣房屋當鋪申請流程億元、441億元、235億元、247億元、263億元、206億元、112億元、2億元和105億。這也意味著，魯商置業上市9年凈利潤下降近八成。
此外，2024年魯商置業房地產業務毛利率為1825%，其中山東省外毛利率僅938%，處于同行業較低水平。中信建投8月底發布的研報提到，魯商置業目前可售貨值中，哈爾濱占比最大，達35%。也就是說，如果按照如何符合土地貸款條件上述省外毛利率，魯商置業在未來可售貨值中，省外項目毛利率還將拉低公司整體毛利率。
上述業內人士認為，魯商置業毛利率之所以較低，主要因為項目周期相對較長，及各類其他原因造成成本上升所導致的。但魯商置業認為，其所開發項目主要集中于三、四線城市，產品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。
向養老地產方向轉型
負債高企、業績不佳的魯商置業，開始積極轉型，方向是養老市場。
2024年，魯商置業開始跟蹤研究養老地產，探索養老地產模式，希冀培育新的利潤增長點;2024年成立魯商福瑞達健康投資有限公司，正式拉開大健康產業布局;2024年3月，濟南福瑞達頤養中心開始試運營，同年8月老年大學開業運營;今年3月，控股下屬公司魯商福瑞達出資200萬設立濟南福瑞達護理院議土地抵押貸款農會案獲董事會通過。
不過，健康養老地產對魯商置業業績貢獻甚微。
半年報顯示，1-6月魯商置業養老服務收入22268萬元，但運營成本為39516萬元。魯商置業表示，公司對養老地產還處在探索階段，需要一定的市場培育期。但是可以預計的是，養老地產將是魯商置業轉型發展的一個主要方向。( 安平)
