北京8月多個限競房項目的集中入市，讓限競房供應達到了年內峰值。然而，在此前一片看好、認為房源相對而言較低的價格將極大調動北京剛需及剛改釋放，并預計銷售情況可觀的情況下，當前限競房整體銷售狀況并未如預料般樂觀。北京商報兵分三路調查發現，雖然少數區位優越、價格優惠的限競房項目成交土地一胎貸款利率量稍多，但更多位置稍遠項目的銷售進展則相對緩慢，去化壓力凸顯。有房地產行業專家分析稱，當前限競房供應量在新房市場中占據近六成比重，但實際上市場已出現供過于求的狀況，預計接下來入市的限競房將面臨愈發艱難的銷售局面房屋當鋪操作流程。
調查： 低于限價 現售價降幅不一
據媒體此前，已經被政府限價的普通商品房開始主動降價尋求出路，希望通過價格戰來助推銷售。為了了解當前限競房售價水平及銷售狀況，北京商報于9月8日-10日對大興、豐臺以及昌平區域內4個限競房項目進行了走訪調查。
首創遠洋禧瑞天著是位于大興區亦莊板塊的限競房項目，北京商報從售樓處了解到，該項目分為東區和西區兩大塊，規劃用戶為1459戶，9月初首次開盤推出西區9棟700余套房源，截至9月8日已售200余套。該項目指導價為52695元平方米，當前售價的單價區間大概在48萬-5萬元范圍內，受戶型面積、層高及位置分布等因素影響有所差異，總房款430萬元起。
禧瑞天著項目銷售人員向北京商報表示，購買限競房的客戶大多考慮的是性價比，對比周邊區域房價水平，禧瑞天著低單價、低總價的優勢較為突出，也因而吸引了眾多購房者的關注。項目差不多1500套房，首期開盤售價較低，不過后期會根據銷售狀況拉升到525萬元的限價水平，現在可以說是剛需上車的最好時機!上述銷售人員如是表示。
距離禧瑞天著39公里、位于南六環外的大興龐各莊中海云筑項目，也是大興區域內一處關注度較高的限競房樓盤。目前該項目處于待售階段，售樓處銷售人員告訴北京商報，項目共有45棟樓，主推89平方米小三居和139平方米合院產品，預計于9月22日正式開盤，屆時將推出11棟共計300余套89平方米的房源。據了解，中海云筑項目限價為42158元平方米，當前每平方米銷售單價36萬元起，89平方米小三居總價在330萬元上下，實際銷售單價同樣受戶型面積、層高及位置分布等因素影響。該項目正處于排卡驗資階段，意向客戶可于近日提交資質及資產證明材料，售樓處將于開盤時通知驗資合格的排卡客戶前去選房。售樓處銷售人員表示，中海云筑項目當前排卡登記客戶為300組。按照房地產業的銷售傳統，1：1的蓄客確實并不樂觀。
位于西南二環、尚未取得預售證的限競房佑安府項目，正在積極蓄客中。
該項目售樓處銷售人員表示，佑安府開盤信息待定，但因區位交通及生活配套商較具優勢，近期以來咨詢房源信息者眾多。由于當前售樓處不對外開放，因而僅對意向客戶進行包括個人信息、需求、預算等方面的簡單登記。銷售人員表示，項目開盤信息一經確定，將統一以電話形式告知客戶，至于項目的具體戶型、面積、價格及房源獲取方式都將于開盤之日予以公布。
位于北六環外、昌平區北七家限競房華潤理想國，限價為49529元平方米，當前總體銷售價格每平方米47萬元起，均價在48萬元平方米左右。該項目于7月18日開盤推出全部共計863套房源后兩個月，目前還剩余房源100余套。
真相：無奈的杠桿工具
值得一提的是，上述限台灣土地貸款申請步驟競房項目皆為簡裝交房，首套首付比例均為40%，銷售人員稱這是由于項目總價超過了五環到六環的非普通住宅指導線所致。其中，華潤理想國項目原則上為簡裝交房，但對于有精裝需求的客戶，開發商表示可提供精裝修服務，精裝修收費在每平方米2200元左右，而同類型的剛需盤純商品房，精裝修標準一般在1000-2024元平方米之間。
思源地產首席分析師郭毅指出，限競房的先天條件以及市場環境，都會影響到企業對于限競房定價的策略。總結而言，影響限競房銷售價格的因素主要有兩個：一是利潤有多高，即現售價和企業拿地價格之間的價差有多大;二是限競房周邊的市場競爭關系如何，若市場需求旺盛且周邊項目開發量少，定價可能稍高。
針對當前部分限競房售價低于限價的現象，郭毅分析認為，以禧瑞天著和中海云筑價格微調為例，存在企業拿地成本較低，因利潤空間相對較大而做調整的可能性。其次，企業前期在價格上給出一定幅度的優惠，可以為后期在限定最高價水平之下的漲價留出一定的空間，同時也為樓盤的價值提升留出了空間。
限競房售價低于限價，在前期有促進客戶成交的可能性，其實是用價格作為一個杠桿去擠壓當前的客戶，希望能實現一個更好的銷售結果。郭毅如是補充道。
爭議：限競房的去化壓力
占據新房市場近六成比重的限競房，當下已然成為北京新房市場供應主力。
根據合碩機構提供的統計數據，截至9月2日已有13個限競房取證上市，限競住宅的預售套數共有7164套，占同期商品住宅13375套預售總量的54%。
然而限競房比重仍在加大中。隨著限競房取證進度的加快，新盤供應量越來越多，再加上前期開盤加推的項目，專家預測9、10月將再度涌現限競房供應小高潮。
值得注意的是，與限競房供應量一同增加的，還有業內關于市場需求能否支撐眾多限競房項目的龐大貨量的擔心，多位房地產行業專家也指出，新房市場供過于求態勢已經顯露，限競房去化壓力日漸凸顯。
郭毅指出，北京新房市場在之前幾個月成交基本維持在每個月2024套上下的水平，8月的成交拉升至3000套，其中限競房的成交對整體成交量有著一定的貢獻，但實際上北京新房市場需求其實并不十分旺盛。今年上市的限競房項目去化速度有快有慢，從總體上來看，限競房雖對成交量產生了一定的拉動，但單個項目的去化情況其實并不是特別樂觀。
郭毅更進一步表示，供過于求的市場矛盾，其實早在政府推地的時候已經埋下了一個種子。目前北京新房市場成交了60多塊限競房用地，整體規劃總建筑面積將近550萬平方米，大概能開發6萬多套限競房。但北京一年新房市場的成交量，其實也就在兩三萬套。兩三萬套需求對應著六七萬套的供應，其實市場很難用限競房去更好地調動需求。
中原地產首席分析師張大偉也表示，當前限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大于求開始明顯出現。在張大偉看來，當下北京整體市場處于平穩狀態中，不論是二手房還是新建住宅成交量均顯平穩，但北京市場過去兩年土地供應高峰開始逐漸反映到住宅房源數量上，預計后續還將有大量項目入市，由此購房者的觀望態度將更趨明顯。
另有統計數據印證了限競房去化壓力較大的事實。
中原地產研究中心數據顯示，截至9月11日，北京合計有16個限競房項目取得18期預售證，共提供商品房限競房源9038套。從網簽數據看，除去剛取得預售證的部分項目，當前8個限競房項目網簽量合計1089套，按此比例計算，限競房網簽銷售率只有12%。而即使計算所有項目的真實銷售，市場已經入市的這16個項目，平均去化也不足四成。此外，限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。
出路：價格、產品兩條腿走路
在8月限競房集中入市之前，限競房被外界看作是北京新房市場解渴的一劑良方。但從銷售數據看來，限競房現階段的銷售狀況實際上并不理想。
郭毅表示，從在售限競房去化比例來看，一些位置優越、限定價較低的項目，沒有達到外界認為的開盤即售罄的期望，排卡客戶量也沒有達到開發商計劃推出量的倍數關系，仍有剩余房源未被認購。張大偉更是用北京嚴格的調控下，限競房出現冰冷現象來形容限競房現階段不溫不火的銷售土地抵押貸款準備現狀。
郭毅分析認為，在市場需求有限的情況下，現階段房企若想促進銷售，可能需要嘗試用價格和產品兩個杠桿去撬動市場，以促進需求。首先，房企應從產品上下功夫，把產品做到位;其次是看看價格上有沒有松動的空間，讓客戶感覺到項目未來的價值預期是向好的，這樣才能更好地刺激需求。如果在這兩方面沒有太多空間的話，企業可能會面臨一個比較被動的市場局面。
此外，郭毅預測，隨著更多的限競在台灣獲得土地融資房項目逐漸入市，加上此前入市的項目把第一輪購房需求釋放完畢，使得后面接續的需求減少，接下來上市的限競房項目銷售或將更加艱難。
北京商報 崔啟斌 榮蕾
