中國基金報 丁汀
上海全市正式復工伊始，土地市場便迎來了重磅項目。
2月11日，上海徐匯濱江180萬㎡綜合體地塊正式掛牌出讓，起拍價格高達3102億元。
值得注意的是，該地塊出讓起始價已超過2024年中民投聯合體2485億元拿下的董家渡地王，以及新鴻基2024年拿下的2177億元的徐家匯地王，成為了新的上海總價地王。
上海徐匯濱江綜合體地塊掛牌
起始價3102億元
根據上海土地市場發布的消息顯示，徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh13代書 二胎房貸0C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，即徐匯濱江西岸金融港地塊于2月11日正式掛牌出讓。
根據相關資料顯示，該地塊為無底價掛牌出讓，設立起始價3102億元，增價幅度為200萬元，掛牌截止時間為2024年2月20日15時30分。
值得關注的是，該地塊掛牌起始價3101億元已經成為目前上海最高價地塊。此前上海最高價的地塊是中民投在2024年獲得的董家渡地塊，董家渡地塊的出讓面積為1267萬平方米，當時參與競拍需繳納的保證金為496億元，起拍價24805億元，最終成交價2485億元。
這幅地塊的起拍價，也與2024年8月拍出的全國總價地王相當。當時，招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心(一期)配套商業用地，這11宗配套商業地塊的樓面地價約為215萬元平方米。
根據此前的掛牌文件顯示，徐匯濱江西岸金融港地塊中包含了徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，位于土地借款 苗栗 鑫國代書徐匯區斜土街道106、107、108街坊，四至范圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路(地塊四至范圍以附圖紅線為準)。
據悉，該土地用途為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。地上面積3237萬平方米，其中出讓面積2313萬平方米;地下水平投影占地面積2858萬平方米。28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。
業內人士表示，徐匯濱江區域位于土地資源稀缺的中心城區，是上海中心城區尤其是沿江地帶僅存的可供大規模、高起點、成片規劃開發的地區之一。該地塊總計擁有約12公里的黃浦江岸線，南向面向無遮擋全景收藏剛剛開工的世博文化公園，地理位置和體量上來說基本上是不可能再復制的絕版。
開發成本或超過700億元
相關業內人士預計，從此前上海多塊巨無霸綜合地塊建設情況來看，徐匯濱江西安金融港地塊建設周期將在7-10年左右。另外，該項目大概率總投資將超過700億元。
根據相關資料顯示，項目總建筑面積高達180萬平方米，其中地上計容建面為1087萬平方米;地下建筑總面積不超過71萬平方米，其中地下商業面積不超過6萬平方米。
該項目是助推徐匯濱江建成全球城市卓越水岸的重要一環，主要為金融產業功能和企業機構量身定制、以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閑、文 化、生態等功能為一體的中央活動區。
在出讓的地塊面積中，住宅建筑面僅為2024萬平方米，占總建筑面積的1812%，且絕大部分都是社會租賃住宅用地。其中，可售商品住宅占比僅為471萬平方米;租賃住宅1565萬平方米，不超過1187套。除此以外，規劃的商業建面高達21萬平方米;寫字樓建面65萬平方米;酒店55萬平方米;文體用地4萬平方米。
值得一提的是，臨黃浦江的稀有地塊中竟然規劃了1565萬平方米社會租賃住宅，租賃住宅面積達到了可售商品住宅面積的三倍多。相關文件強調，該社會租賃住宅嚴格按照只租不售模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持 續出租運營。由受讓人建立統一的土地貸款額度的計算方式管理及服務平臺，對租賃住房進 行租賃管理，禁止改土地 借款變用途使用、轉租、群租、閑置及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過 6 年。
業內人士預計，此前董家渡地王總建筑面積僅有1139萬平方米，總投資超過600億元。相比之下，根據徐匯濱江西安金融港地塊的體量，其最終總投資或將超過700億元。
如何申請當鋪土地融資超級地王最終將花落誰家？
目前已獲2名預申請人
在1月19日在公布預申請結果中，該地塊預申請人共有2名，申請人受理編號為2024YS003XH01XH001、2024YS003XH01XH002。
此前公告中提及，預申請人需要繳納的全額保證金金額為65億元，遠超董家渡地塊的50億元。
值得關注的是，該土地設置了比較嚴格的出讓條件。根據規劃，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100%商業，60%辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。這意味著總體能夠出售的物業并不多，項目未來需沉淀大量的資金。
此外，在后續的出讓流程中，投標人還要簽署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。
據澎湃，此前曾有開發商對它們表示，這種大體量和高價的地塊，一家開發商很難吞得下，最終應該是兩家或者三家聯合體一起拿地。該地塊的商業部分要求全部自持、辦公自持60%，租賃住房這種屬于投入大，回報周期長的項目，對于受讓者的資金鏈有著高要求。國企和金融機構合作拿下項目的可能性會比較大。
也有消息稱，拿下該地塊的開發商或將是香港置地+平安聯合體。
據悉，該地塊暫定2月20掛牌截止。究竟最終花落誰家，大家拭目以待。
