近期，西安市發布政策，將限價商品房上市交易的期限調整為網簽備案滿5年，與此前取得不當鋪土地貸款比較銀行利息動產權證滿5年相比，政策調整后，西安市限價商品房的交易流通性增強。
今年以來，西安市發布樓市限購、限售、二手房參考價等政策，對樓市產生影響，國家統計局數據顯示，今年10月，西安市二手房價格指數開始下跌，另外，西安市銷售TOP10的房企前11個月的新房平均銷售額同比下滑272%。機構數據顯示，西安城六區7-10月二手房成交量階梯式下滑，相比年內的最高月度成交量9880套，近乎腳踝斬。
不過，盡管西安市新房銷售情況下滑，但其價格依然持續上漲。12月15日，國家統計局數據顯示，11月，西安市新房價格指數環比上漲02%，至此，西安市新房價格已經連續上漲21個月。有專家表示，西安新房價格短期內仍將延續穩步上漲態勢，但漲幅仍將收窄。
網簽5年后可正常買賣
12月8日，西安住房保障工作領導小組辦公室發布《關于調整限價商品房上市交易有關條款的通知》(下稱《通知》)。
《通知》顯示，經市政府同意，現將限價商品房上市交易有關規定調整為：限價商品房自購買合同網簽備案之日起5年內，不得上市交易、不得購買其它住房。網簽備案滿5年，可購買其它住房。網簽備案滿5年且取得《不動產權證書》上市交易的，按普通商品房交易相關規定辦理。網簽備案未滿5年，因特殊原因確需轉讓的，經市住房保障部門批準，按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素回購，繼續作為限價商品房使用。
根據西安市2024年發布的《關于加強限價商品房管理有關問題的通知》，限價商品房自不動產權證登記之日起5年內,不得上市交易、不得購買其他住房。滿5年上市交易的，按普通商品房交易相關規定辦理。
也就是說，按照過去的政策，購買限價商品房后，考慮到合同網簽備案到房產證辦理需要2年左右時間，那么其自簽訂購房合同起，至少7年內是無法購買商品住宅的。而按照12月8日調整后的政策，購房者簽訂購房合同后等待5年，就可以認購商品住房。很明顯，此次政策之后，限價商品房的限售時間縮短。
西安市住建局相關工作人員對媒體表示，此前一些項目雖然已經交房，但開發商因種種原因導致《不動產權證書》辦不下來，延緩了此類房產上市交易時間。過去限價房限售時間以產證辦理時間為土地一胎貸款資格起點，新規定出臺后，則以合同網簽備案為起點，只要符合網簽滿5年且取得《不動產權證書》就可以直接上市交易了。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前，西安市限價房的交易政策過于嚴厲，相對來說，經適房的交易條件更為寬松，只需要網簽后五年就可以交易，而限價房需要取得《不動產權證書》五年才可以交易，這使得購房者難以理解。此次政策放松了限價房的上市約束，客觀上有助于促進限價房和商品房的流通，限價商品房的持有者也可以更快地交易此類房產，進而獲得其他購房機會。
嚴躍進認為，此類政策并非救市政策，但客觀上更好地梳理了從限價房到普通商品房的認購機制，對于明確交易規則、活躍西安房地產市場等也有積極的土地貸款利息作用。
樓市調控見成效
西安市此次限價房政策調整的背后，是西安樓市降溫的事實。中指研究院相關研究表示，11月，西安各房企進入年度銷售業績沖刺期，為加速銷售促進資金回籠，多項目加大推盤量。樓市在中高性價比項目助推下成交有一定上升，但市場實際去化水平承壓，部分房企完成全年銷售目標仍然存在一定壓力。
從銷售金額來看，西安銷售金額TOP10的房企1-11月實現銷售總額76855億元、銷售面積48948萬平，較去年同期有一定下滑。前11月，西安市銷售額TOP10的房企，銷售額均值為7686億元，同比去年的1056億元下降272%。
新房銷售情況降溫，與樓市調控政策密切相關。今年8月，《西安市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產土地借款 苗栗 鑫國代書市場平穩健康發展的通知》發布，將西咸新區灃西新城高橋街道、馬王街道也納入限購、限售范圍，將在限購范圍內購買第二套商品住房的條件提升至落戶滿三年，擴大了住房限售、限購范圍，強化住房限購措施。
58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》表示，新房成交量減少，市場熱度降低是主因。7月和10月，西安市分別公布205個小區的二手房指導價，二手住房成交量明顯減少，這直接影響市場情緒，導致新房市場成交量也同步下滑。安居客線上數據顯示，11月西安市二手房掛牌價環比下跌 036%。
據悉，發布二手房參考價的小區位于浐灞區、雁塔區、曲江新區、高新區等多個置業熱門區域。值得注意的是，二手房參考價與實際的掛牌價和成交價相差較大，例如位于西安市雁塔區的楓林綠洲小區，其小區參考價為23755元平，一套面積為11654平方米的住宅，參考總價為277萬元平方米，而業主的實際掛牌價格為350萬元，若銀行按照參考價貸款，那么，實際成交價與參考價之間的差額將由業主在首付款中付清，這一定程度上加大了購房者的資金壓力。
西安市房地產評估機構天正顧問的數據顯示，7-10月，西安市城六區二手房成交量連續下滑，成交量分別為6188套、4803套、3565套、2880套。12月14日，天正顧問公布的最新數據顯示，11月，西安市城六區二手房成交3450套，環比上升1997%，市場有所回溫。不過，盡管如此，相比年內的最高月度成交量9880套，西安市二手房成交量近乎腳踝斬。
經歷二手房指導價，限購、限售等政策調控，西安二手房價格開始下降。國家統計局數據顯示，2024年10月，西安市二手房價格在連續上漲10個月之后，開始下跌，下跌幅度為02%。
不過，多名西安市房產中介均對《華夏時報》表示，如果貸款人征信、流水等方面的資質較好，有銀行可以按照二手房成交價格放款，也有銀行可以按照房子的評估價放款，評估價一般比參考價高，更接近成交價。一名房地產中介坦言，二手房參考價政策對西安樓市有影響，但是對一些樓盤影響不大。
連續上漲21個月
盡管新房銷售情況不樂觀，二手房價格下跌，但值得注意的是，西安市新房價格仍然連續上漲。12月15日，國家統計局的最新數據顯示，11月，西安市新房價格指數環比上漲02%，至此，西安市新房價格已經連續上漲21個月。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，近年來，西安憑借較為活躍的旅游業吸引大批外來人員，人口流入量增多，一定程度上帶動市場需求，導致西安樓市長期處于供不應求的局面。另外，加上二手房指導價的作用，導致新房市場熱度不減，價格也是居高當鋪土地抵押流程難下。
根據第七次全國人口普查數據，西安常住人口1295萬人，相比2024年增加了4485萬，每年凈流入人口超過40萬。西安市住建局按照2024年1月至9月西安市居住證辦理數量預測，2024年至2025年，西安城鎮常住人口年均漲幅約25萬人。
關榮雪表示，西安新房價格韌勁較大，但漲幅呈現持續收窄態勢，預計接下來，西安新房價格短期內仍將延續穩步上漲態勢，但漲幅有望再度收窄。
張波對《華夏時報》表示，由于新房從購買意向，到首付以及簽約，過程較對較長，加之房貸控制從嚴，網簽價往往存在一定的滯后性，因此，雖然目前西安新房價格在數據上依然上揚，但實際的市場降溫已經出現，預計會在未來2-3個月反映在統計數據上。
