溢價26%！合生競得北京東三環宅地，年內超50億地塊達19宗，一二線城市仍是主戰場
近期土地市場熱點不斷。
5月9日，北京成交3宗住宅用地，總價達到113億元。其中，最受關注的是位于北京東三環的分鐘寺不限價宅地，吸引了12家房企參與競爭，最終被合生以722億元競得，溢價率達到26%，樓面價約69萬元平方米。
至此，今年以來，全國成交總價超過50億元的地塊已多達19宗，大部分都位于一二線城市，可見實力房企的戰略布局仍以一二線為主。
另一個值得關注的現象是，上海同日出臺了土地交易新規，或對后續全國其他城市的土地交易市場有借鑒意義。
北京一日成交3宗不限價宅地總價113億
5月9日，北京成交3宗不限價住宅用地，總價達到113億元。
其中，最受關注的是豐臺區南苑鄉分鐘寺村L-24、L-26地塊R2二類居住用地，規劃建筑面積約107萬平方米，掛牌起始價5719億元，競買保證金達1144億元。現場競拍前已經收到8次網上報價，最高報價5922億元。
因該地塊位于東南三環與四環之間，交通便利，配套服務設施齊全，區位當鋪土地融資利率歷史優勢明顯，共吸引了12家房企參與競爭，包括合生、融創、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首開+保利+北京建工等8個競買主體。
最終，經過57輪競價，合生以722億元競得該地塊，溢價率262%，住宅部分樓面價達69400元平方米。
中原地產首席分析師張大偉認為，分鐘寺地塊樓面價并沒有超過7萬，低于之前的市場預期，畢竟作為不限價商品房住宅，這個區域賣到10萬+可以說是預料之中的事，這也說明房企拿地依然保持理性。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，合生2024年以來在全國取地11宗，總體來看主要聚焦區域仍然在北京、長三角、珠三角的核心城市，操盤節奏穩定。上次北京取地在2024年9月，也是豐臺區，與此次地塊相距僅兩站地鐵，未來必將形成合力，樹立區域高品質形象。此次地塊周邊還有2宗地將于5月19日正式掛牌出讓，未來合生是否會再次出手，合力打造高端居住版塊，可持續關注。
另外2宗地均位于順義區馬坡鎮。一宗為順義新城第13街區SY00-0013-6028等地塊二類居住、托幼、文化活動和綜合性商業金融服務業用地，規劃建筑面積約135萬平方米，掛牌起始價為241億元，參與報名房企只有恒大和龍湖。最終，恒大以241億元底價競得，成交樓面地價為17805元平方米房貸 二胎 要多久。這是繼密云、房山良鄉地塊之后，恒大年內第三次在北京拿地，可見其對北京市場發展的信心。
另一宗為順義新城第13街區SY00-0013-6039等地塊二類居土地抵押貸款農會住、康復護理和醫院用地，土規劃建筑面積約86萬平方米，掛牌起始價為1424億元。參與現場競拍的房企包括金地、首創、中建一局、首開+龍湖、中鐵建、恒大等。最終，中建一局以167億元競得，溢價率為17%，成交樓面地價為19326元平方米。
張大偉認為，從房企出價情況看，大部分房企依然看好北京，包括之前拿地較少的龍湖、恒大，都參與了北京土地市場。
北京市規劃和自然資源委員會有關負責人表示，2024年以來，北京土地交易市場供應的商品住宅用地呈現多樣化趨勢，不限價、限競房、共有產權住房多點開花，不限價住宅用地增多，給予開發企業在產品層面、品質提升上更多的空間，使改善型購房人有了更多的選擇;限競房以及共有產權住房用地則為剛需群體提供了保障。
中原地產研究中心統計，截至5月9日，北京年內共成交30宗土地，總成交金額達到96351億元。
年內單宗總價超50億地塊已達19宗
今年以來，雖然受新冠肺炎疫情影響，全國土地出讓數量大幅減少，但熱點城市優質地塊競爭熱度不減，高溢價率地塊頻出，地王也再現。就在五一假期的前一天(4月30日)，南京、紹興、佛山、揚州4城土地拍賣大戲同日上演，多宗地塊經過超百輪競價成交，溢價率最高達90%。
中原地產研究中心統計，截至5月9日，全國單宗地塊成交總價超過100億元的有2宗，分別位于上海和廈門，另有19宗地塊成交總價超過50億元。
從這些高總價地塊所在城市來看，包括上海、廈門、廣州、北京、南京、杭州、佛山，基本上是一二線核心城市。
具體來看，年內全國總價地王，是2月20日被香港置地聯合體以3105億元拿下的上海徐匯濱江地塊，該價格刷新了2024年中民投以2485億元拿下的上海董家渡地王紀錄，成為上海新總價地王。
全國總價排名第二的，是4月22日被上海泰鳴以1035億拿下的廈門思明區地塊，折合樓面價50599元平方米，溢價率438%，成為廈門總價、單價雙料地王。
全國總價排名第三的，是1月19日被中信泰富聯合體以819億元拿下的廣州荔灣區地塊，折合樓面價37216元平方米，溢價率45%。
全國總價排名第四的，是2月14日被首開+住總+建工聯合體以788億元摘得的北京市昌平區地塊，樓面價約38020元平方米，溢價率3424%。
全國總價排名第五的，是2月25日被華潤+北科建+中交聯合體以76億元拿下的北京海淀區地塊，成交樓面地價為46670元平方米，溢價率2595%。
多家研究機構的統計數據顯示，4月土地市場量價齊升， 300城土地成交均價創2024年以來新高;40個典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。另外，規模房企投資力度在持續回升，銷售TOP20房企新增貨值總量占銷售百強6成以上，TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著。
對于4月土地市場量價齊升的原因，上海易居房地產研究院研究員王若辰認為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地民間二胎是什麼市復蘇更加明顯，不僅成交量大增，地價上漲也相對明顯;土地成交量溢價率排名居前的城市中大多數為一線和強二線城市，可以反映當前開發商在這些區域拿地更為激進一些，也是在當前風險與機會并存的形勢下更好的選擇。
中原地產首席分析師張大偉進一步指出，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續提升。
接受券商中國采訪的業內專家認為，目前一些地方土地市場確實出現了地王情況，個別區域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現概率不太大，不過也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場炒作引發的市場過熱再現。
上海出新政規范土地市場交易
5月9日，上海市政府發布《上海市土地交易市場管理辦法》的通知，規范建設用地使用權交易行為，優化土地資源配置，實現土地高質量利用，促進廉政建設。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海土地交易新政結合當前上海土地市場發展的實際情況，對各類土地交易進行了規范，對后續全國其他城市的土地交易市場有借鑒意義。
嚴躍進指出，新辦法新增了集體經營性建設用地使用權出讓、出租等相關業務，體現了土地市場發展下的政策優化導向，也為后續全國集體建設用地入市的細則制定提供了地方案例參考。
同時，新辦法新增誠信管理條款，將依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設用地使用權出讓活動，強化對市場主體的監管，推進土地交易市場信用體系建設，構建公平誠信的市場環境。
最近幾年上海出現了很多違規拿地的現象，包括資金來源不當、競拍過程不當等，土地市場納入誠信體系和標準，有助于后續土地交易的規范化。嚴躍進說。
此外，新辦法還規范中介機構行為，明確提出市、區規劃和自然資源局工作人員以及市土地交易事務中心工作人員在土地交易過程中收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守、濫用職權的，由其所在單位給予行政處分或者相關監察機關給予政務處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
對此，嚴躍進認為，在評標公證等領域存在很多打擦邊球的地方，此類規定使得各類土地中介業務更加規范，防范土地交易腐敗等行為，這對于上海土地市場的健康發展具有積買土地貸款極的作用。(張達)
