近年來我國人口結構、空間分布、家庭結構發生了深刻變化，這也在很大程度上影響了住房市場。
12月28日，基于對我國人口特征新變化的研究，貝房屋抵押借款多久殼研究院推出《2土地 貸款 成數024居住客群消費趨勢年報》。報告顯示，一方面，銀發消費市場潛力巨大，不少開發商已經搶先布局養老地產，包括長者公寓、養老社區等;另一方面，85后及90后為主體的新生代人群正迅速取代70后及80后成為住房消費市場的主力人群。
通過對不同城市能級置業年齡進行對比發現，一線城市置業人群年齡普遍偏高，與其他能級城市差異性比較顯著。2024年1至10月，一線城市購房平均年齡約為369歲，高出新一線城市27歲，高出二線城市21歲。
根據第一財經了解，這里的平均年齡范圍包括了所有購房者，而非首次置業年齡。
報告指出，受限于較高的上車門檻，一線城市客群購房壓力較大。因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。
根據貝殼研究院最新測算的居住負擔指數顯示，114個樣本城市中，一線城市居住負擔指數算數平均數約為891，新一線城市約為652，二線城市約為635，三線城市約為593，四線城市約為551。一線城市居住負擔明顯較高，并且隨著城市能級下降，居住負擔指數也依次下降。
土地貸款利息試算分城市來看，以北京、上海及深圳為代表的城市，在調控政策影響下，重點城市貸款門檻提升，導致置業年齡普遍偏高;以珠海、廈門為代表的城市，過半數是屬于異地置業，且以改善投資為主，導致客群平均年齡較高;以天津為代表的城市本地人群相對保守，不愿意背負過高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導致購房年齡后移。在19個一線及新一線樣本城市中，天津在2024年度選擇全款購房的百分占比達到3802%，居于首位。
在套均總價方面，分城市級別看，2024年1-9月份，一線城市成交套均總價達到368萬元，新一線城市達到143萬元每套，頭部二線城市也達到了121萬元每套。高能級城市依靠優勢的產業支撐，吸引大量人才流入，最終體現到房價上，城市能級越高，購買力相應越高。
七普數據顯示，我國家庭小型化趨勢明顯。這也在很大程度上影響了購房戶型。如果分區域看，以哈爾濱、長春及沈陽為代表的東北地區，兩居室交易占比明顯較高，從供給側角度分析，兩居室成為該地區主要的供給戶型。另外，以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交占比也比較高，主要原因是受限于購房壓力，需求端更愿意選擇高單價-低總價的小戶型房源。
除了兩居室，三居室成交戶型百分占比申請土地貸款需要什麼緊隨其后，35個樣本城市中，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型占比較高，除了受供給側影響外，這幾個城市的購房壓力相對較低。以長沙為例，最新的居住負擔指數約為5444，是個典型的房價友好型城市，置業人群就有選擇余地，畢竟三居才是理想戶型。
另一方面，老齡化帶來的樓市變化廣受關注。根據第七次全國人口普查數據，我國65歲及以上人口為190635280人，占總人口比重為135%，即將步入深度老齡化社會。第一財經對近六十年出生人口統計梳理發現，1962年后我國進入了一個長達十多年的出生人口高峰期，因此明年我國即迎來退休高峰期。
貝殼研究院今年10月發布《2024社區居家養老現狀與未來趨勢報告》顯示，獨立居住是老年人的主流居住形態。隨著家庭結構趨于小型化和核心化，老年人與子女同住的比例逐漸下降，調研數台灣土地貸款服務據顯示，655%的老年人選擇獨立居住(一人獨居或與老伴同住)，僅268%的老年人當前居住狀態是與子女同住。
