發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人這些租賃市場存在的違法違規問題再次迎來監管部門的重拳整治。
12月25日，住建部、發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、網信辦等6部門聯合發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意當鋪土地融資利率固定還是浮動見》)。這是為鞏固今年6月以來全國范圍內開展的租賃市場亂象專項整治成果，將整治工作制度化、常態化而出臺的強監管政策。
值土地 抵押 貸款得注意的是，在《意見》提出的一系列措施中，明確要求對高進低出、長收短付經營模式的租賃企業加強監管，嚴格管控租金貸業務，要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應當于2024年底前調整到位，對涉及違規建立資金池等行為嚴厲查處。
業內人士認為，高收低出與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠桿，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。近兩年多家長租公寓機構爆倉，其主要原因包括高收低出的經營模式以及違規使用租金貸等。本次關于租賃金融業務的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利于維護租賃市場的穩定發展。
管控租金貸，防止形成資金池、加杠桿
《意見》從加強從業主體管理、加強房源信息發布管理、規范租賃住房改造行為、防范住房租賃金融風險、建設住房租賃管理服務平臺、建立住房租賃常態化管理機制等方面提出了具體要求。
其中，在防范住房租賃金融風險方面，《意見》對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對采取高進低出長收短付等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
在管控租賃金融業務方面，《意見》提出：
1、住房租賃企業開展住房租金貸款業務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
2、做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。
3、住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
4、住房和城鄉建設部門應當通過提供數據接口等方式，向金融機構提供住房租賃合同網簽備案信息查詢服務。加強住房和城鄉建設部門與金融監管部門有關住房租賃合同網簽備案、住房租金貸款的信息共享。
在加強租賃企業監管方面，《意見》要求：
1、加強對采取高進低出(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、長收短付(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的考量當鋪土地融資的條件監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
2、住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2024年底前調整到位。
3、對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防范化解風險。
4、涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處;涉土地融資政策及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處;涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。
諸葛找房數據研究中心王小嬙認為，2024年以來，租金貸橫行租賃市場，也給租賃市場帶來了不好的影響，損害了租戶和承租方雙方的利益，本次關于租賃金融業務的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利于維護租賃市場的穩定發展。
年內已有45家長租公寓爆倉
近年來，我國住房租賃市場快速發展，但問題也逐漸暴露出來。今年以來，長租公寓行業遭遇資本寒冬，行業普遍經營困境，越來越多的運營機構爆倉。其主要原因包括高收低出的經營模式以及違規使用租金貸等。
所謂租金貸業務，是指租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務商，但服務商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實際上每月是向貸款機構還貸。長租公寓行業中大多數企業特別是分散式企業基本都使用租金貸。
去年下半年，長租公寓深陷輿論漩渦，特別是租金貸被質疑是用租客信用做貸款，利用期限當鋪土地抵押貸款優缺點錯配資金沉淀用于自身擴張，存在暴雷風險，引起了監管部門和金融機構的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對住房租賃企業的租金貸等融資業務開展了集中專項檢查。
今年以來，隨著市場轉冷、租金下降，此前瘋狂拿房擴張的租賃機構面臨災難。8月，成立僅3年的長租公寓運營品牌樂伽公寓發布官方公告，確認公司已停止經營，關閉所有業務，并稱造成公司業務全線關停的原因是高進低出的經營模式及公司內部管理制度缺失等諸多因素。10月，河南悅如公寓、南京君創公寓、杭州中擇房產相繼公告稱，因市場環境的變化和經營不善等原因導致資金鏈斷裂。11月和12月，南京友居公寓和上海源淶國際也相繼陷入資金困局。
房東東公寓學院創始人全靂指出，高收低出與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠桿，而缺少風險控制，經營管理失誤，結果導致房東、租客嚴重損失。
隨著進入到租賃淡季，空置率上升，租賃機構的壓力更大。近期，多家租賃機構與房東協商降價，不惜賠錢解約。
全靂認為，2024年，中小公寓遇經營危機，沒有了資本的支持，民間資金的高成本也阻斷了他們的融資渠道。接下來優勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。2024年起，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模，對于住房租賃市場供給將形成不小的沖擊，中小公寓企業應提前預警，選擇合適的應對策略或者轉型。
房東東根據各大媒體及公開信息統計，從2024年至目前共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營，而在2024年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。張達
