極致利好，普天同慶!
9月4日晚，國常會宣布，市場降息，全面降準，都在路上。
隔夜之后，9月5日，中美之間，電話響起，籌備會面，9月沒成，相約10月。
兩大利好直接刺激，股市亢奮異常，成交量7868億元，創4月22日以來最高;指數盤中破3000點，創2個月新高。
幾家歡喜幾家愁，股市歡聚一堂，樓市形單影只，獨話凄涼!
9月4日，國常會上，明確表示，棚改的希望(資金的最大來源)專項債，不得用于土地儲備和房地產相關。
另外，就在國常會，發文同一天，官媒人民日報也發了篇文章，題目叫，多地房貸利率調整!
這多地怎么調整的?商業土地融資
杭州首套房房貸利率上浮到10%，二套房上浮到15%;
蘇州首套房上浮25%，二套房上浮30%;
溫州，首套二套一起上調，房貸利率接近3年新高;
南昌不甘示弱，首套上浮20%，二套上浮25%;
鄭州有點特殊，唯一一個，首套房上浮幅度比二套房高，首套上浮20%，二套上浮15%-20%。
國常會，釋放雙降利好，地方銀行，給樓市造加息利空;
中美貿易緩和，給股市加血;國常會點名，專項債不能去樓市;
表面看兩大利好，結果樓市獨獲兩大利空。
毫無防備 突降利空 樓市心涼!
此前，曾經猜測，為了托底經濟，棚改可能會超預期。
之所以有此思考，核心原因在，專項債。
過往數據統計，專項債資金歷來約70%用于棚改，土儲等項目，是棚改最大資金來源。房屋抵押貸款條款
今年6月10日，國務院曾經如何避免當鋪騙局印發了《關于做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，要求加大力度投放專項債，投放重點項目，托底中國經濟。
剛才說了，專項債70%的投放用途是棚改、土儲的項目，那么線性思維，很容易聯想，如果專項債基數做大了，而70%的棚改用途不變，那對于樓市來說，絕對是利好一件。
6月10日，專項債文件之后，專項債發放力度明顯提升。
2024年，根據財政部數據，前7個月，各地一共新發行地方債25530億元，其新增一般債券8667億，新增專項債券16863億元。
33931億什么概念?
已經用去年初計劃的83%，也就是說，7個月用了80%的債務額度。如果沒有新增額度或者提前透支2024年的額度，7月之后，接下來的5個月，就只有不到20%額度可用。
8月31日，證券日報消息，2024年前8個月各地共發行地方債3974540億元。
其中河南等地，甚至已經提前完成完成了全年的發行任務。
客觀的說，此前，包括葉檀財經在內都預計三四線等低級別，對棚改依賴性強的城市，會因為年初棚改計劃腰斬，而有相對大的銷量回落，并進一步反應在房價上。
但，結果看，房地產投資超預期，三四線城市樓市下行的速度低于預期。
三四線城市的韌性超出預期，專項債功不可沒!
回過頭來分析，主要的原因就在于，專項債的投放速度遠遠超出想象。
從機構統計的數據來看，專項債快速發放的前8個月，土儲和棚改也是高歌猛進，合計金額135萬億之巨!
從比例看，盡管7月開始，8月繼續，土儲和棚改占專項債額比例有所下降，但還是超過50%，接近60%的高份額。
9月3日，中國經營網還曾經爆出消息，說：
監管部門已下發文件，要求地方報送2024年重大專項債項目資金需求情況。
文件稱，經全國人大常委會審議批準，今年將提前下達部分2024年新增地方政府債務限額。
簡而言之就是，人大準備允許，2024年額度用完了的地區，提前透支2024年的地方債額度。
這么一來，棚改力度在今年無疑會得到遠遠超出預期的強支撐!
但，就在中國經營網消息24小時之后，國常會通稿出來，就徹底打破了這個幻想。
在政府官網的通稿中，關于地方債的表述非常多。
其中，確實提出：按規定可以提前下達明年專項債部分新增額度。
而且還敦促有額度的地方要：今年限額內地方政府專項債券要確保9月底前全部發行完畢，10月底前全部撥付到項目上。
然而，對于專項債的用途，國常會特別做了說明。
第1, 明年初要見效，重點在大基建;
第2, 不得用于土地儲備和房地產相關領域。
這兩條硬約束意味著，10月份之后，專項債可能將無法在給棚改等地產項目助力。
這幾乎完全顛覆了此前的判斷!
聯想能力強的檀香，此時可能會立刻想到。
哎，換錨之后，新房貸利率也會在10月起生效!
據央行，10月8日起，新發放個人房貸利率將根據新降息工具，LPR進行調整 。
專項債改版從10月開始，房貸利率改版也從10月開始，這肯定不是巧合，這么簡單。
就在文章收尾之際，界面傳來消息：
9月5日起，招行深圳地區部分房貸業務利率已經掛鉤LPR(貸款基礎利率)。據了解，招行深圳地區目前首套房利率為515%，二套房利率為545%，分別較原利率上浮提高0005%和006%。
房貸利率換錨之后，有部分樓市擁躉說，樓市會降息，土地貸款額度的審批標準實錘出來，不用再爭了，加息才是正解!
從加息的幅度看，二套房的加息幅度是首套房的12倍，兩者之間的差距越來越大。作者：呂韜
