含著金湯勺出生的光明地產(600708SH)背倚母公司光明集團，是公司核心發展業務之一，然而在迅猛擴張的規模化之路上，業績卻并不如意。
據光明地產2024年三季度報告，前九月營業收入約8523億元，同比下降9%，其中土地銀行貸款地產主業營收占比超85%;凈利潤約573億元，同比下滑43%。
從光明地產的負債情況來看，自2024年提出500億目標并加大投資力度后，2024年其凈負債率水平快速上升至194%，2024年前三季度其凈負債率高達238%，相比年初提升了44個百分點，此外若將永續債作為負債計算，其凈負債率將高達302%。
克爾瑞認為，在政策的加碼下，光明地產依賴融資發債而非銷售回款的運營模式將受到更多考驗。
長江商報注意到，在今年5月17日的年度股東會上，光明地產董事長、總裁沈宏澤曾向股東暢想公司的1+7+5+X的發展前景，并表示要把其他業務板塊做起來。不過，從實際效果來看，去年光明地產營收20494億元，其中非房地產開發業務占比不足45%，沈宏澤口中的戰略轉型升級仍有待真正實現。
加速拿地去化率僅為37%
2024年，海博股份與光明食品集團旗下農房集團、農房置業進行重組，由此誕生了新的平臺光明地產。公司重組時曾承諾，2024年至2024年合計實現扣非后歸母凈利潤不低于3513億元。2024年、2024年，光明地產歸母凈利潤分別大幅增長9815%、9255%，在實現目標后的2024年，公司歸母凈利潤掉頭向下，同比下降2717%。
2024年第三季度報告顯示，前9月光明地產實現營業收入8523億元，同比下降933%;歸屬于上市公司股東的凈利潤573億元，同比下降4334%。
光明地產方面回應稱，公司凈利潤下降，主要是受銷售產品結構變化等因素影響，公司本身運營狀況良好，無重大經營問題。
數據顯示，從2024年至2024年，其ROE(凈資產收益率)分別為68%、121%、201%、129%，波動明顯;凈利潤分別為51億元、101億元、195億元、142億元。期間凈利潤雖有大幅增長，也完成了當初承諾的2024年至2024年合計實現扣非后歸母凈利潤不低于3513億元的目標，但2024年光明地產凈利潤下滑明顯，今年三季度更是近乎腰斬。
凈利潤持續下跌并沒有阻礙光明地產在追求規模上的野心。根據三季度報告，今年前9月，光明地產新增房地產儲備面積16694萬平方米，同比增長1078%。在第三季度，光明地產新增房地產儲備面積4403萬平方米，同比增長9384%。比增長93844%。
但從累積來看，2024年至2024年前三季度的累積新增土儲建面為667萬平米，但同期累積合約銷售建面則高達945萬平米。可見光明地產雖近年來積極補充土儲，但整體的持有土地儲備仍有減少。
在高杠桿運轉的擴張當鋪土地融資的比較方法模式下，光明地產所開發項目的去化并不不樂觀。
早在2024年年中，光明地產的土地儲備去化周期長達582年，而此前克而瑞研究中心數據顯示，進入土地儲備貨值TOP100的房企，平均去化周期為39土地貸款過程年。
今年7月，光明地產進駐成都的首個項目光明蓉府迎來開盤活動，推出218套住宅，由于只有1人排隊報名，售樓處最終取消搖號選房過程，直接進入順銷狀態。據四川中原地產研究院數據顯示，光明蓉府開盤均價為18588-219元平方米，認購80套，去化率僅為37%，遠低于成都市場當周53%的整體去化率。
值得注意的是，這是光明地產常態。2024年至2024年間，光明地產年度簽約銷售金額分別為12666億元、18933億元、23652億元及24459億元，相對于權益拿地總額的翻倍增長，光明地產2024年銷售金額的增幅僅337%。2024年1-9月，光明地產簽約金額為18155億元，同比也僅增長456%。
在這樣一種緩慢的去化基調下，光明地產去年提出的三年實現500億目標恐難以實現。
依靠融資發債緩解債務壓力
從光明地產的負債情況來看，自2024年提出500億目標并加大投資力度后，2024年其凈負債率水平快速上升至194%，2024年前三季度其凈負債率高達238%，相比年初提升了44個百分點，此外若將永續債作為負債計算，其凈負債率將高達302%。
從現金流來看，自2024年開始，光明地產的現金流主要依靠融資發債來支撐規模需要，而并非依靠銷售回款，近兩年的經營性現金流凈額均為負值。2024年，光明地產投資活動產生的現金流凈額為-288億元;今年前三季度，該指標已達-239億元，逼近去年全年的額度。2024年前三季度，光明地產的籌資活動現金流量凈額為5819億元，并在5年內首次出現無法覆蓋經營及投資活動需要，缺口達到了2157億元。
截止2024年9月底，光明地產持有現金8106億元，較年初下滑了22%，而其所需要面對的不僅是項目后期的投入開發，還有1年內140多億的短期有息負債。
光明地產只好依靠發債止血。2024年10月24日，據上海清算所信息披露，光明房地產集團股份有限公司擬發行2024年度第四期中期票據，本期基礎發行規模3億元，發行金額上限6億元，期限為3+N(3)，將于2024年10月28-29日發行。
克爾瑞認為，有著國企背書的光明地產，在融資上有著相比民營房企更多的優勢，如發債成本較低且融資渠道多元，上半年就發行了A當鋪土地貸款利息表BS、CMBS、永續債、中期票據、超短融等等。但在融資政策的不斷加碼下，過度依靠融資發債，或為企業的運營帶來更多風險。
值得注意的是，光明地產后續投資壓力仍較大。截至2024年6月末，該公司在建及擬建項目尚需投資32692億元，后續資金需求量較大。
多元化轉型成效不佳
今年5月17日的年度股東會上，光明地產董事長、總裁沈宏澤曾向暢想公司的1+7+5+X的發展前景。其中，1是指房地產業務;7是指多元創新轉型，包括城市更新建設、租賃房建設、物流園區打造、殷實農場建設等。
從實際成效來看，截至今年中期，其房地產開發業務所產生的營收，占總營收的比重為8941%，該數值與上年末的9551%相比，已有所降低。
此外，光明地產正在通過關聯交易，為自身的業務轉型做鋪墊。11月13日，光明地產發布公告稱，公司通過上海聯合產權交易所，協議收購光明食品集團、上海崇明農場有限供公司所持有的上海東平小鎮農場有限公司(以下簡稱東平小鎮)70%股權，總成交價為7000萬元。收購完成后，東平小鎮農場將納入光明地產的合并報表范圍。
值得注意的是，截至2024年1月，東平小鎮農場尚未產生營收，營業利潤為-6825萬元，利潤總額為-6825萬元，凈利潤為-6825萬元。根據交易條款，光明地產要在合同生效次日起5個工作日內，將7000萬元款項一次性付清。
盡管如此，光明地產還是強調以房地產為底板，房地產領域仍是其主要發力點。202當鋪借款期限選擇4年前三季度，光明地產簽約金額為18155億元，同比增長456%;新開工面積為36697萬平方米，同比增長4085%;竣工面積為8617萬平方米，同比增長11007%。
克爾瑞認為，政策的加碼下，光明地產依賴融資發債而非銷售回款的運營模式將受到更多考驗。
但對于目前地產主業營收占比仍超85%的光明地產而言，多元轉型不僅漫長且無法解決近渴，業績與負債的雙重壓力仍是其現階段的主要困境。長江商報消息●長江商報 江楚雅
