在保交樓、穩民生主基調下，各地因城施策節奏正在加快。
9月26日，甘肅省慶陽市發布樓市新政，全面落實購買普通商品房不限購、不限價政策，十條新政力度基本已達到限購政策調控前水平。
甘肅省慶陽市只是這一輪進行樓市政策優化中的一城。9月以來，寧波、天津、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市都在出當鋪土地融資的選擇標準臺相關政策，激活樓市。
據中指研究院監測，今年以來全國已有超25個省份優化調整樓市政策超700次。除三四五線城市突破四限的放松政策頻次提高外，一二線城市也逐一打開了政策工具箱。
從各地因城施策力度來看，在降低首付比例、增加貸款額度、降低房貸利率等調整方式上，近期部分城市開始傾向于通過調整限購方式助力房地產市場回暖。
中銀證券認為，在各類政策合力加碼下，近期新房及二手房市場出現觸底反彈勢頭，高能級城市率先企穩復蘇，銷售拐點初現，預期后續對居民合理購房及企業融資需求的支持或將加速。
調整限購進行時
樓市松綁的訊號正在向更多、更廣的城市蔓延。
9月16日晚，天津七部門聯合出臺12條樓市新政，從限購、信貸等多方面支持剛需和改善型需求，二套房首付4成、認房不認貸等多項政策可謂誠意十足。
這一周市場咨詢量上漲約40%，主要以和平區、南開區和河西區的二手房咨詢居多，大多是有落戶轉學需求的客戶群體。天津某房產中介工作人員說，但受疫情影響最近帶看量變化不大，十一假期預計會出現小高峰。
近期放寬樓市政策的城市不止天津，還有蘇州和青島兩個熱點城市。蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購，下轄的6區交易中心已開始執行該政策。青島9月15日發布的《我市動態完善房地產政策》中提到，二手住房不再限購。不過，這兩個政策都出現了一日游情況。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，在各類限制性政策中，外地戶籍限購是核心城市實現房住不炒的重要防火墻。短期來看，熱點二線城市全面取消限購的可能性較小，預計更多城市或以優先放松郊區限購的方式漸進式推進。
國家統計局數據顯示，1~8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%;商品房銷售額85870億元，下降279%。
市場下行壓力下，樓市全面調整限購政策被不少城市寄予厚望。
取消認房又認貸鼓勵親屬來鄭投親養老購房，今年3月1日，鄭州在全國打響放開限購限貸第一槍，隨后大連、唐山、東莞、九江、廊坊等多城跟進調整限購政策。
截至目前，全國范圍內已有37個城市在年內出臺放松限購相關政策，9月新晉全面或部分取消樓市限購政策的都是熱點城市。
寧波早在9月8日就已全面放開限購，家庭購房不再限制套數。鄭州在9月13日實現零門檻落戶后，直接降低了外地人在鄭州購房的門檻。9月15日，濟南限購區域從此前的8個區調整為二環以內的歷下區、市中區2個區。青島在9月16日第二次縮小限購范圍，只在市南區、市北區實行限購政策，明確本地戶籍和外地戶籍在非限購區域都可購買3套及以上房產。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前樓市成交量仍舊低迷，不完全是限購政策造成的。樓市的困境，表面上是需求觀望，預期不好，但本質上是供需錯配，即高房價與低收入無法彌合的鴻溝。調控政策不可能全面退出，只能是積極探索新模式，土地銀行貸款好貸嗎糾偏錯配的供需。
克而瑞地產研究中心預計，隨著蘇州、廈門、福州等土地貸款計算強二線城市放松限貸如何符合土地一胎貸款條件，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，新一輪地方優化政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消四限，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。
41城下調二套房首付比例
各地松綁樓市政策正以組合拳式高頻小步邁進。
9月17日，海南樓市也松綁了，全省實施二套房首付比例4成、二手房帶押過戶登記試點新政，這份有保質期的松綁，有效期至2024年12月31日。但海南最受矚目的限購政策并未改變。
救市潮下，放松限貸的城市也在進一步向強二三線城市擴容。不完全統計，惠州、蘭州、貴陽、湛江、南通等超60城首套房首付比例下調至20%;蘇州、廈門、鄭州、土地貸款浮動利率天津等41城下調二套房首付比例，其中約33城將二套房首付下調至30%。
現在天津市場的首套房首付30%，二套房首付40%。天津某國有銀行個貸中心工作人員向表示，首套房貸利率為41%，二套房貸利率為49%。
鄭州某銀行工作人員也表示，限購區域內二套房最低首付比例為40%。
與各地下調首付比例相呼應的是，房貸利率也在下行。貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，2024年9月份，103個重點城市主流首套房貸利率為415%，二套房貸利率為491%，分別較8月份回落17個、15個基點，較2024年最高點分別回落159個基點和108個基點。
其中，廈門首套房貸利率下調幅度最大，達到45個基點，東莞和長沙首套房貸利率均下調35個基點。
李宇嘉預計，今年貸款市場報價利率(LPR)至少還有一次下調的窗口期，這也意味著，房貸利率將會隨之下降。地產每次下行就松綁調控政策，刺激需求入市。現在必須要防止尾大不掉造成的債務風險、金融風險，當斷則斷。他強調。
陳文靜認為，結合國常會提出允許地方一城一策靈活運用信貸等政策的表述來看，未來二線城市下調首付比例、優化認房認貸的可能性較大。
同策研究院分析師陳席林表示，政策利好并不等于市場信心的恢復和市場下行趨勢的扭轉，未來市場恢復應從供給端加大市區優質地塊供應，提高房企拿地積極性;從需求端打消購房者憂慮，保證剛需和改善性需求積極入市;政策端在放松限購、限貸、限價和降低首付等方面釋放上海等核心城市改善需求，從而帶動整體市場回溫。
負面效應尚未消散，邊際調整政策一時難以見效。有市場人士提到，8月份9507的房地產開發景氣指數創一年來新低，說明房地產市場還在繼續降溫，即便取消限購，政策的持續性效果并不明顯。
以廊坊為例，8月5日取消限購，但當月廊坊的新房成交呈量價齊跌態勢。據克而瑞統計，8月廊坊商品住宅共成交3145套，成交套數環比下跌3872%，同比下跌4345%;成交均價為11010元平方米，環比微跌063%。
另外可以佐證的數據是，9月最近兩周30大城市新房交易環比分別下降273%和243%，同比去年分別下降385%和598%。
在克而瑞地產研究中心看來，在新房銷售方面，各地紓困政策已經應出盡出，進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限，預計四季度將延續三季度二次探底趨勢，一強多弱的地區間分化加劇，全年銷售規模同比降幅仍會達20%左右。
中信證券認為，隨著政策的持續落地，房地產市場雖沒有往年金九銀十的火熱情況，但核心城市房價需求總體有韌性，一二線城市穩定去化仍有把握。
業內觀點普遍認為，全國樓市仍在筑底過程中，真正回穩還需政策組合拳助力。各地發布樓市新政有利于平穩市場預期，對市場企穩復蘇有積極作用，但房住不炒仍是政策主基調。
