張敏
融資收緊下的土地市場，正在變得日趨平淡。
上海易居研究院的數據顯示，截至2024年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2024年同期下降了37%。雖然11月300城供應總量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考慮到前11月成交量與去年全年存在43億平方米的差距，該機構預計，今年的土地成交規模大概率會低于去年。
不僅如此，今年前11月，300城住宅用地溢價率為135%，比2024年的158%有所下降。
從5月開始，央行、銀保監會等部門陸續出臺政策，信托、美元債等融資渠道大大受限，銀行對開發貸的審核也趨于嚴格。在融資渠道緊縮的情況下，房企的拿地策略似乎也在調整。
但值得注意的是，與去年相比，今年土台灣土地抵押貸款地樓面價為2396元平方米，同比漲幅達14%。同時，一些大型房企在并購市場出手，大量補充庫存，似乎并不在乎資金鏈的壓力。
那么，與往年相比，今年房企真的變謹慎了嗎?
土地底價悄然提高
如果當鋪土地融資流程將今年的土地市場分為兩個階段，上半年和下半年的表現有著明顯不同。
根據上海易居研究院的統計，上半年300城土地交易相對旺盛，月度溢價率維持在10%以上，4月的溢價率甚至超過20%。除1月外，流拍率均在10%以下的低水平。
從7月開始，土地市場出現明顯降溫，月度溢價率很快降至10%以下的水平，流拍率則升至10%以上。
究其原因，在于一系列調控政策的出臺。從5月開始，央行、銀保監會等部門對房企融資渠道進行收緊。7月31日召開的中央政治局會議提出，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。
地方政府有著前松后緊的慣有供地節奏，且年末往往會推出一些熱門地塊。比如，今年11月，土地供應總建筑面積達到近三年來的最高峰。究其原因，主要是由于臨近年底，許多未完成供地計劃的城市加快了供地節奏，導致供應規模爆發式增長。
在供應的刺激下，土地交易價格也有所升溫。
今年前11月，300城土地交易單價為2396元平方米，同比上漲137%，這一水平也是多年來的最高點。上述機構認為，地價的明顯上漲，一方面是由于前11個月一二線城市成交規模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個百分點;另一方面，由于年內市場熱度不高，大部分城市增加了優質地塊的供應，如北京今年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量較去年同期也有明顯的提當鋪土地抵押貸款需注意升，這也進一步推高了今年的成交均價。
北京某大型房企負責人向21世紀經濟表示，地價上漲的另一個原因在于，很多地方悄然提高了土地出讓底價。導致在整體溢價率相對不高的情況下，土地成交均價仍然創下新高。
對于明年土地市場走勢，上海易居研究院認為，2024年12月中央經濟工作會房屋當鋪低利率選擇議再度強調要繼續堅持房住不炒，堅持穩房價、穩地價、穩預期，為2024年房地產市場定下運行基調。資金層面，銀保監會在年末稱要完善房地產融資統計和監測體系，嚴厲打擊違規行為，房企融資環境預計仍將高度收緊。錢緊勢必會導致房企在拿地時越發謹慎，明年的土地土地抵押貸款試算市場熱度大概率仍會持續低位運行。
小房企機會渺茫
在融資新政面前，房企的調整也較為明顯。上海易居研究院將龍頭房企的拿地節奏分為四個階段：1-2月整體表現較平淡;3-5月積極納儲;二季度中后期重歸理性;四季度龍頭房企剎車。
其中，恒大、碧桂園、萬科等10月-11月拿地銷售比十強中最低，均不足02，而龍湖、華潤等此前拿地相對積極的房企也在四季度放緩投資腳步。僅有國企表現相對積極。
上海易居研究院指出，2024年1-11月，百強房企新增拿地貨值達到84萬億，較2024年同期下降5%，與2024年高峰相比下滑幅度超過20%。
58安居客房產研究院指出，這一方面是受房企融資難度增大影響，另一方面則是房企放緩在三四線以下城市拿地，規避風險。總體來看，房企在土地市場已明顯理性，不但拿地謹慎，同時地王也明顯減少。
但房企分化的局面仍未改變。據統計，今年前11月，新增土儲TOP20全部來自銷售TOP20，其排名高度吻合。作為行業中流砥柱，銷售TOP20房企的貨值總和接近54萬億元，是百強房企其余80家企業的16倍。其中，TOP10房企新增貨值占百強的比重達43%。
中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟表示，除了拿地，大型房企在融資中的優勢同樣明顯。隨著市場繼續下行，這些優勢會更加凸顯，從而使得行業的分化局面越來越嚴重。
與此同時，越來越多的企業通過并購的方式獲取土儲，該種方式有助于迅速擴充庫存，且成本相對低廉。
但即使在標桿房企內部，土儲質量不同也決定著房企未來的發展。
川財證券將土儲質量拆分為質和量兩個更小的維度來考量。質主要由土儲的布局來體現，量主要由土儲的存量來體現。該機構指出，在一二線樓市企穩、三四線樓市走弱、都市圈協同發展的前提下，深耕一二線城市及核心都市圈的房企將獲得更大的發展機會。
