中國網財經12月26日訊( 魏國旭)今年11月，北京自如生活企業管理有限公司(以下簡稱自如)宣布房源數量已經突破100萬間，這一規模超過了行業第二、三名的總和。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受中國網財經采訪時表示：自如后續還會繼續擴大規模，一方面因當前政策在大力促進租賃市場發展，加強租賃市場的規范，以及鼓勵住戶采用租房的形式解決住房問題;另一方面長租公寓機構的運營屬于資產管理，回報周期長，需要規模和精細化運營帶來邊際效應。
不過，也有業內人士稱，規模上不斷突破的自如，其精耕細作的運營能力有待提高。
據了解，在宣布房源規模突破后不久，自如宣布了多項運營規則變化，如提高免除租房押金的信用分、改三天不滿意無理由退租為換租等，自如在N+1模式等問題上也多次遭遇批評。
規則變更或帶來成本降低
12月3日，2024自如新產品發布會在北京舉行。在發布會上，自如推出了信用免押金服務，好信用免押金服務也正式上線。自如CEO 熊林介紹稱：只要自如客擁有好的租住信用，將會享受到押金全免的服務。
自如APP顯示，自如對客戶免押金實行梯度管理，當客戶自如信用分位于70-100分時，將免30%押金，100-130分免65%押金，130-160分免85%押金，160分以上免除全部押金。
中國網財經注意到，自如曾在2024年進行過信用免押金的嘗試，凡是自如信用分達到100分以上的用戶，在自如平臺上租房時可以實現0押金入住。彼時熊林曾表示，如果租房免押金的自如信用分門檻設置在100分時，符合要求的自如客比例約30%。
那么，此次自如為何提高免押金信用分值，按照當前標準又有多少客戶符合全部免押金的比例呢?中國網財經曾就此致電致函自如，相關工作人員給到的回復是：這些問題涉及到公司核心數據，不便回應。
中國網財經注意到，自如還在11月底將三天不滿意免費退租的運營規則改變為三天不滿意無理由換租。此前，自如一直把三天不滿意零違約金退租作為產品的宣傳點之一。據了解，在新的規則條件下，客戶需在簽約后3天內申請換租，6天內辦理換租手續，否則將收取退租違約金。
有租客質疑稱，自如是否正在面臨服務的降級?
對此，克而瑞租賃研究人員告訴中國網財經：自如作為行業引領者，在管控房源數量不斷增加的同時，一定也需要管理能力的提高，上述運營規則即為其管控調整、升級的具體舉措;隨著管理的升級，可以降低運營成本、提高整體效率，為租戶提供更好的服務。
曾多次因租房隔斷被處罰
除了在運營上需要進行變革，自如也面臨著其它長租公寓運營商所遇到的政策合規性等問題，其中比較典型的就是N+1模式。
所謂N+1模式，是指將房屋中比較大的起居室、客廳經過改造后作為一間臥室單獨出租，業內也稱租房隔斷。在一線城市，房屋往往供不應求，N+1模式能在一定程度上緩解住房壓力，降低房屋租金，這也是部分分散式長租公寓的一大盈利來源。
但是，N+1模式在各地面臨著不同的監管。比如上海已率先將N+1模式合法化，而在北京卻依然屬于違法違規范疇。
今年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本正式發布，強調了不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間房屋當鋪借款設限居住的人數不得超過土地貸款利率比較工具2人等有關禁止違法群租的規定。而包括自如在內的租賃服務企業和中介機構龍頭企業也在7月做出承諾，表示認真踐行北京房地產中介行業協會提出的十大承諾，其中就包括不打隔斷出租、不按床位變相分割出租等。
不過，自如今年以來已經多次因被北京監管部門處罰，涉及的房屋分別位于大興區黃村鎮DX00-0101-0801等地塊、朝陽區萬象新天地四區、朝陽區北京像素南區。自如相關工作人員曾表示：自如積極響應北京的相關規定，目前正在停止新收新簽優化間，也會按照計劃對現存房源有序穩妥的完成相關工作。對于行業發展中遇到的一些難題，自如也在持續和相關管理部門、各行業機構共同研究、協商探討，以土地貸款的利率影響因素期不斷改善、提升。
王小嬙在接受采訪時指出：N+1模式各地出現不同的情況是因為該模式台灣當鋪土地融資行業有利有弊。好處是通過打隔斷可以給租戶降低租金，也會給房東帶來更多的收益，是一種雙贏的行為，同時還會加大租賃房源的供應。但是N+1模式也存在很大的弊端，例如客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患，且隔斷房增加了小區的人流量，加大房屋及配套的承受壓力，破壞了小區的生態環境，嚴重影響到同小區其他業主的權益。 王小嬙認為，對于長租公寓而言，如果給租戶更好的體驗，還是應該有公共空間，在不允許N+1模式的城市堅決不打造這種產品，在允許的城市也盡量避免。
此外，在分析人士看來，未來很難出臺關于N+1模式出臺全國統一標準。克而瑞租賃研究人員指出：目前由于租賃住房體量過大、涉及甚廣，N+1模式的監管多是因城施策、因地制宜，出臺統一規定的可能性較小;面對各地不同的法規，長租公寓企業在進行城市布局的時候要深入了解當地政策要求，依法推出相關租賃產品。
