一個多星期以前，當有人開價兩萬元收購自己的空殼公司時，在深圳注冊了一家信息咨詢公司的陳洪(化名)，被弄了一頭霧水。
一直沒有任何經營，我都準備注銷的空殼公司，現在竟然能值兩萬塊錢了?陳洪說，他接到一通陌生電話，直到幾天后，才知道高價收購空殼公司可能是為了套取銀行的小微企業貸款，再用貸款資金買房。
像陳洪這樣突然碰到天上掉餡餅的人，近期在深圳可能不在少數。
最近一段時間，以中小企業名義，通過房產抵押在銀行貸款后再買房，已經引發當地房價上漲的消息，正在引起高度關注。而貸款主體的企業不少是空殼公司，并無實際經營，甚至沒有經營場所。
4月20日，人民銀行深圳中心支行、深圳銀保監局先后下發通知，要求銀行對此類貸款土地貸款的利率影響因素緊急自查，并限期收回違規流入房地產的貸款。本來是支持小微企業渡過難關的經營性貸款，為何能突破銀行層層關卡，最終被用于炒房，其中又有哪些路徑?
第一財經從多方了解到，在這個過程中，從準備貸款材料、安排企業經營場所、貸款提取，都離不開中介的配合。一些銀行為了開展當鋪土地抵押貸款過程業務，即便明知貸款信息造假，也睜一只眼閉一只眼。
以中小企業經營貸款的名義，流入房地產市場的資金規模到底有多大?監管數據顯示，今年一季度，僅深圳非金融企業和機關團體的中長期貸款，就大增近1900億元，超過去年全年的一半。
小微企業拿到的抵押經營貸款，到底有多少被拿去買房，現在很難估算。業內人士說，但從小微企業自身來看，違規挪用于房地產市場的貸款，規模和比例應該不會太高。
經營貸款套取路徑
剛剛接到電話時，陳洪一時間沒反應過來，讓他覺得奇怪的是，如今在深圳注冊公司是件容易的事，又不是稀缺牌照，在以前，賣1萬塊都沒人要。
陳洪說，他名下的這家公司，已經注冊五六年了，但一直沒有經營，他已經準備注銷了。但電話里對方上來就問：2萬塊錢賣不賣，覺得低了還可以再商量。
幾天之后，陳洪才知道，突然漲價的空殼公司，原來成了以小微企業經營貸款名義套取銀行信貸資金炒房的關鍵道具，而收購者愿意出高價，目的也是為了囤殼賺差價。
今年2月以來，深圳先后出臺多項措施，通過降息、減免手續費、貼息等方式，緩解企業在疫情期間的資金壓力，但這些用于幫助中小微企業渡過難關的資金，卻被部分企業、個人違規挪用于炒房。
4月20日，人民銀行深圳中心支行、深圳銀保監局等監管部門要求銀行緊急自查，違規挪用于房地產領域的貸款，銀行要限期收回，這些貸款本來有嚴格的審批程序和用途監管，一些企業是如何闖過層層關卡取得貸款，又脫離既定用途，最終將資金用于炒房的?
如果單靠企業自己，整個過程可能無法完成。在這個過程中，發揮關鍵作用的是中介。從物色貸款銀行、準備申請材料，到貸款提取、使用，都離不開中介之手。
不久前剛剛完成一單的吳輝(化名)，就是這樣一個中介。他介紹稱，如果想以小微企業身份從銀行得到小微企業低息、貼息貸款，先要找到中介，而且個人必須有房，物色好銀行之后，先把未清房貸結清、估價，個人身份證明、結婚證、企業經營執照、征信、個人半年流水等資料準備齊全后，向銀行提交貸款申請。
要想順利得到貸款，除了個人原有的房子、個人半年流水單，企業經營場所是必備的關鍵資料。吳輝說，有了房子，除了個人流水必須真實，其他的中介都可以幫你搞定。
企業要有營業場所，沒有經營場地不行，吳輝說，銀行貸前審查的時候，要到企業經營場所拍照存檔，中介找到場地后，貸款人只要找幾個人，坐在那里辦公就可以了。
銀行通過貸款申請后，還要對資金使用進行監管，資金并不是直接進入貸款人賬戶，而是指定支付給交易對手方。但資金本來就是為了炒房，貸款企業也房屋抵押對信用影響未實際經營，實際貸款方提款就成為一個難題。
在貸款方這里，不是什么問題，吳輝說，銀行放款后，貸款方可以借用別人賬戶收款后提現，但要支付10%以上的稅點。為了節省這筆費用，中介可以幫助解決交易對手、提款問題。包括各個環節在內，只需要支付貸款總額15%的費用。
多少資金違規流入樓市
4月21日下午，深圳銀保監局表示，20日下午，該局聯合人民銀行深圳中心支行召開轄內銀行座談會，要求對房產交易完成后短期內申請抵押貸款的業務重點審查融資需求的合理性;加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，不得違規流入房地產領域。要求各行迅速開展全面排查，對于排查發現信貸資金違規挪用于房地產領域的貸款要限期收回。
疑問也隨之而來：近期違規用于炒房、流入房地產市場的小微企業、個人經營貸款，到底有多大規模?
人民銀行深圳中心支行數據顯示，今年一季度，深圳人民幣貸款增加315791億元，同比多增71802億元。其中，住戶部門貸款增加58755億元，短期、中長期貸款分別增加4263億元、54493億元;非金融企業及機關團體貸款增加254632億元，短期、中長期貸款增加81941億元、188944億元，票據融資減少18958億元;非銀行業金融機構貸款增加102億元。
同上年相比，非金融企業及機關團體貸款增加極為迅猛。土地當鋪操作流程2024年全年，深圳市人民幣貸款增加750078億元，同比僅多增28722億元。其中，住戶部門貸款增加225065億元，短期、中長期分別增加52514億元、172550億元;非金融企業及機關團體貸款增加524319億元，短期、中長期貸款增加86128億元、3426億元，票據融資增加77512億元。
對比上述數據可知，僅僅在今年一季度，即便不算住戶部門，深圳非金融企業及機關團體的短期新增貸款，就已逼近去年全年規模，兩者差額不到42億元，中長期貸款也接近去年全年的55%以上。
而規模龐大的非金融企業及機關團體新增貸款，3月份貢獻不小。1月，深圳此類貸款增加1588億元，短期、中長期貸款分別增加45736億元、86335億元，票據融資減少224億元;2月此類貸款增加25887億元，扣除票據融資后，新增的35367億元全部是中長期貸款;3月份新增額在780億元左右。
考慮到疫情影響，同去年一季度相比，這種反差更為明顯。2024年一季度，深圳非金融企業及機關團體中長期貸款增加124774億元，不及今年同期的三分之二，1、2月份分別增加80535億元、21999億元，3月僅增加240億元左右，僅為今年同期的30%略多。
到底有多少小微企業經營類貸款，實際被拿去用于買房、炒房，目前很難知道準確的數據。某國有大行深圳分行人士說，各家銀行情況不同，測算難度很大，只能等監管排查清楚之后，才能知道準確數據。
名義上是小微企業經營貸款，實際上用于買房的，比例應該不是特別高，但整體有多少、比例多大，現在很難估算，沒有全部排查之前，監管也不一定清楚。上述股份制銀行人士說，新增的非住戶貸款，并不全都是小微企業，有相當一部分投向了大企業，而大企業貸款金額都比較大。另外，銀行支持實體經濟，也是力度很大的事情，總體來看，違規用于炒房的小微企業經營貸款占比應該不是很高。
套利空間有多大
包括小微企業經營貸款在內，銀行貸款違規進入股市、樓市，并不是新鮮事。就在幾天前，浙江的兩家銀行，因未有效管控貸款資金使用，個人消費貸款資金被挪用于購房而被監管罰款，深圳的兩家銀行也在2024年因此受罰。
以前也有這種情況，一些個人消費貸、信用卡、企業流動資金貸款，被拿去炒房，只不過情況不突出，沒有引起太多關注。上述業內人士說，但這次涉及面廣泛，還牽扯財政貼息，造成的影響比較大。
出現這種現象，有三大誘因，最大的誘因就是貼息，貼息之后，自己不用出多少錢，房子賣了，錢也套回來了。上述股份制銀行人士說。
那么，用小微企業經營貸款的名義，通過房產抵押在銀行貸款，套利的空間究竟有多大?
今年2月，深圳先后出臺兩份文件，鼓勵各銀行機構適當下調貸款利率、減免手續費，新發放普惠型小微企業貸款綜合融資成本力爭比2024年下降05個百分點;中小微企業貸款，按照實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的補貼，貼息期限不超過6個月。
從實際情況來看，深圳各區對小微企業貸款貼息的比例有所差異。公開信息顯示，在疫情期間，深圳各區小微貸款貼息比例最高的達到100%，最低的為20%或基準利率的30%，多數為50%，期限最長的12個月，最短的只有3個月。
部分銀行也對防疫物資生產企業給予更多利率優惠。第一財經此前從某全國性銀行獲悉，對于符合財政部政策的企業，可按人民銀行再貸款利率的50%給予貼息，貼息期限不超過1年。納入財政貼息后，利率預計可低至165%。不過，這一優惠僅針對防疫物資生產企業。
4月20日，人民銀行對貸款市場報價利率(LPR)作出調整，1年期LPR為385%，5年期以上LPR為465%，分別較上期下降20個基點和10個基點。但在實際執行中，銀行會在此基礎上做出上下浮動。根據業內人士介紹，目前小微企業貸款利率在45%~6%之間，中長期貸款一般略高于這一水平。
相對于一般貸款，疫情期間的小微企業經營貸款有足夠的套利空間。知情人士告訴第一財經，目前一些小微企業獲得房產抵押經營類貸款，在沒有貼息的情況，年化利率也可以低至36%左右。
現在管得緊了，申請貼息很難，要求也很高，要看具體情況，但最低的可以做到2%左右。上述知情人士說，雖然貼息后實際利率比一般貸款最低少2個百分點以上，但時間只有半年，節省的利息并不多。
上述股份制銀行人士說，除了貼息，擔心貨幣貶值而買房避險，以及中長期利率下行帶來的貸款成本下降的長期套利預期，是一些人利用房產抵押套取小微企業經營貸款更重要的兩個誘因。
銀行發放經營性貸款的比例，一般是房產掛牌價的七成，比如估價1000萬的房子，能從銀行貸700萬出來，吳輝說，對于貸款人來說，沒有結清的房貸越少、房子價格越高，能貸出來的資金就越多，這才是更大的誘惑。
知情人士告訴第一財經，如果能通過銀行審核，以小微企業名義，用房產抵押獲取貸款，最長期限可以達到25年。而在正常情況下，經營貸款都是中短期貸款，很難達到長達25年的使用期限。即便按36%的利率計算，也低于最新的LPR 1個百分點以上。更重要的是，房子賣掉后，可以享受升值帶來的回報，資金還可以長期使用。
銀行為何甘冒風險
經過一番包裝之后，整個過程中，除了貸款人個人資金流水、房產之外，作為名義貸款人的企業，經營場所、員工、經營狀況等基本信息，可能都存在失實甚至偽造的情況。
知情人當鋪貸款利率行情士告訴第一財經，每家銀行、中介操作手法不同，雖然貸款主體是企業，但有些中介、銀行并不要求提供企業流水，只需提供實際貸款人個人流水，有些銀行則要求提供企業一定期限內的資金、經營流水。不過，即便有此要求，貸款時仍有辦法解決。
按照監管規定，銀行貸款要執行貸前調查、貸時審查、貸后檢查的貸款三查，而且在貸款用途上，銀行也履行受托支付義務，在一系列嚴格監管規定面前，漏洞百出貸款資料為何能闖過銀行的層層關卡?
能拿到貸款的中介，多多少少在銀行都有些關系。業內人士透露，如果跟銀行不熟，就算符合條件，銀行也不一定敢放款。
銀行不是不知道，甚至可以說非常清楚是怎么回事，有時候不過是睜一只眼閉一只眼罷了。上述股份制銀行深圳分行人士說，而且大家都在做這個業務，不做就吃虧了，現在業務沒那么好做。
貸款主體企業是空殼公司，經營場所是臨時的，甚至沒有經營流水，一旦實際貸款人無力還款，風險將積累到銀行身上。銀行為何甘冒如此風險?
某全國性銀行深圳分行人士說，風險目前還不好判斷，目前該行也在緊急排查中，具體風險要看這類貸款的規模、占比，同時也取決于貸款人的資金狀況和還款能力。
上述股份制銀行人士說，房產目前仍然是最優質的資產之一，把貸款拿去炒房，要比其他用途安全一些，如果貸款人無力還款，抵押的房子還在銀行手中。這種做法的主要問題，主要在于利用政策優惠投機帶來的不良社會影響。他稱。(楊佼)
