2024年12月21日，在上海市浙江商會年會上，浙商總會會長馬云出席并發表演講，到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易。
幾天之后，川商總會會長、新希望集團董事長劉永好也講到：有不少媒體在講，過去這一段時間，幾乎每個月甚至每周都有企業跑路，或者是有困難。我們證券市場也出現了這樣的情況，為了保殼，為了不至于虧損，企業家們在賣房子，1套房、3套房、5套房賣了來救上市公司。
據《企業透明度報告》統計，2024年4季度以來，A股至少有29家公司公告賣房，其中14家公司前三季度虧損，4家公司歸母凈利潤低于500萬，5家公司歸母凈利潤低于3000萬。看得出來，這批公司出售房產有著較強的保殼和改善業績的需求。
從房產增值角度看，上述29家公司中有17家企業房產售價增值率在100%以上，增值率較高。公司主要通過公開出售的方式轉讓房產，14公司的房產由實控人接手。
主要目的是保殼
12月6日，證監會官網發文《夯實上市公司質量 上交所緊盯年末突擊交易》。文章稱：年末突擊交易主要有兩類，一類是保殼交易，通過資產交易、調整會計處理等方式試圖避免退市。以保殼為目的的交易，主要是試圖量身定制，規避諸如凈資產為負、凈利潤連續虧損、營業收入不足1000萬元等退市風險情形。具體形式有通過土地、房產、股權等各類資產出售實現處置收益，購買子公司增加并表資產或利潤，以資產投資入股確認重估收益，以及通過會計政策、會計估計變更調節利潤等。
去年4季度以來，A股至少有29家公司公告賣房，其中14家公司前三季度歸母凈利潤為負值，還有4家公司歸母凈利潤少于500萬，這18家公司中有12家2024年歸母凈利潤為負值，根據《上海證券交易所股票上市規則》：最近兩個會計年度經審計的凈利潤連續為負值或者被追溯重述后連續為負值，本所對其股票實施退市風險警示。因此，不排除這12家公司是為了避免被戴帽，便紛紛賣房救急。
而這12家歸母凈利潤為負值的公司中，有4家被實施退市風險警示，2024年前三季度凈利潤均為負值，根據《上海證券交易所股票上市規則》：股票被實施退市風險警示后，公司披露的最近一個會計年度經審計的凈利潤繼續為負值，將會被暫停上市。因此，這幾家公司很可能是為了避免被暫停上市而選擇了突擊賣房。
此外，在明確披露交易損益金額的公司中，有11家公司的交易損益為該公司前三季度歸母凈利潤的一倍以上，6家公司的交易損益占該公司前三季度歸母凈利潤10%以台灣房屋當鋪比較上。另有兩家公司明確表示，此次交易將對公司2024年財務狀況及經營業績產生重大積極影響。
從上述情形可以看出，這些上市公司年末賣房，主要目的很可能就是為了保殼，其次是為了改善業績。
私企更傾向非公開出售房產
根據《企業透明度報告》整理，上述29家公司中有12家公司公開出售其房產，公開出售為主要出售方式，這12家公司中9家為國企，3家為私企。
上述公司中，有10家公司將房產轉讓給非關聯方，這10家公司均為私企。7家將房產出售給了關聯方，其中4家將房產出售給了實控人下屬公司，2家將房產出售給了控股股東。
其中，神農科技于2024年3月與公司副當鋪土地估價專家總經理吳永忠簽署了《房屋買賣合同》，將公司房產以評估值三分之二的價格出售給了吳永忠，吳永忠于2024年5月17日至2024年4月9日任職公司副總經理。
由控股股東或者實控人接手房產的6家公司中，5家為國企，由數據來看，國企的實控人更愿意接手上市公司房產，這或許與國企體系資源多有關系。
年末出售房產的企業中國企與私企各占一半，相比私企，國企更傾向于通過公開出售或者實控人接手的方式轉讓房產，而私企則更傾向于通過非公開向非關聯方轉讓的方式出售房產。
多數企業售價增值1倍以上
根據《企業透明度報告》整理，29家公司中有17家公司的房產售價相比賬面凈值增值率在1如何評估當鋪土地融資選項00%以上，其中增值率在4倍以上的有10家。
出售房產增值率最高的為ST海馬，增值率高達10倍。增值率最低的為神農科技，增值率為1167%。
7家向關聯方轉讓房產的企業中，神農科技的轉讓對象為公司副總經理，其出售的房產增值率也為所有公司最低，僅為1167%。其它6家公司增值率均在130%以上，相比于轉讓對象為非關聯方或者公開轉讓的公司，轉讓給關聯方的公司資產增值率沒有明顯差異。
增值率在200%以上的13家公司中，10家公司2024年前三季度凈利潤為負值，8家公司連續2024年和2024年前三季度歸母凈利潤均為負值，另外，4家被實施退市風險警示的公司中有3家增值率均在500%以上，1家未披露資產賬面凈值。
從上述數據來看，上市公司所售房產增值率與公司業績情況有較大相關性，虧損的公司一般增值率較大，被實施退市風險警示的公司增值率更大。
房產地點集中在北上杭
根據《企業透明度報告》整理，29家出售房產的公司中，5家公司的房產位于北京，5家的房產位于上海，3家的房產位于杭州，位于深圳和海口的分別有兩家。
上市公司出售的房產集中在北京、上海和杭州，這些地區房價增長前景好，房產交台灣土地貸款利率比較易活躍，對于上市公司來說，既有較大的投資價值，也有較好的流動性。
*ST游久12月13日公告稱，計劃出售上海市浦東新區8套辦公房產，評估價1554億元，預計將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤約8000萬元。
新華傳媒擬轉讓所持有的上海市浦東新區商城路660號1層整層、660號1夾層01室、660號201室、房貸 二胎 要多久660號2夾層01室房產，成交價格為1679億元，經初步測算，預計對本年度凈利潤影響金額約為5900萬元。
東方鉭業擬處置其持有的北京朝陽區北四環東路108號千鶴家園11套房產，評估價值為875669萬元，若全部處置完畢，預計將增加處置當期收益3000萬元左右。
監管部門加強監管
12月6日，證監會官網發文《夯實上市公司質量 上交所緊盯年末突擊交易》，文章稱：近期，針對年末上市公司突擊交易有所增加的情況，上交所公司監管部門重點開展了相應監管工作，旨在去偽存真，夯實上市公司質量，維護資本市場健康發展的良好生態。上交所將引導上市公司專注主業，扎實經營，提高質量。
目前，已有6家企業由于賣房遭監管部門問詢，分別為*ST華源、中房股份、香梨股份、*ST游久、哈森股份、曙光股份，另外，東方鉭業、全新好、*ST海馬等3家企業被下發關注函，神農科技被下發了監管函。
其中*ST游久12月12日晚公告賣房，公告發布僅半個小時，*ST游久就收到了上交所的問詢函：結合公司目前的生產經營和財務狀況，說明本次集中出售8套房產的商業考慮，相關決策程序是否符合規則要求，相關處置是否符合公司的業務發展戰略，是否會對公司日常生產經營活動的開展產生不利影響。
由此可見，監管層并不希望看到上市公司僅僅依靠出售資產來保殼，這也是投資者的心愿。希望更多公司專注做好主業，而不是等到了年末才來千方百計地保殼。《企業透明度報告》 李杰
