近幾年，關于長租公寓隱瞞和誘導租客開啟租金貸服務的問題屢被曝光，不斷消耗著行業的社會公信力。近日，深圳長租公寓市場再度成為輿論焦點，深圳市市場監稽查局對深圳市蛋殼公寓管理有限公司開出《行政處罰決定書》，再度引起輿論廣泛關注。
據深圳市市場監稽查局調查核實，蛋殼公寓就長租公寓租賃與租客達成的合同，存在隱瞞和誘導租金貸業務、重復收取稅費、侵犯租客選擇權、剝奪糾紛申訴權、對租客中止合同規定過多責任、違反房屋所在地法院專屬管土地當鋪需求轄的規定等，隱瞞多方面的問題。而讓消費者在不知情的情況下選擇租金貸，是其中最核心的問題。
所謂租金貸，是指長租公寓公司和金融公司合作，金融公司預先把一年或者兩年的房租付給租客公司，之后租客再按月支付房租給第三方金融公司。由于租金貸涉及第三方，且易導致租客心存顧慮，因此很多長租公寓公司都采取各種手段，讓租客在不知情的情況下享受租金貸服務。
近年來，長租公寓頭部企業在經歷數輪融資，實現一定的市場占有率后，已進入精耕細作、打造品牌的常態經營期，企業一方面需要進一步土地融資貸款額度計算搶占市場、擴大規模，另一方面需要加大營銷推廣、精琢品牌，從而使得很多企業或多或少地面臨資金問題。而目前，大部分公寓企業沒有機會去獲得銀行大額授信、發行資產證券化產品以及獲得融資。因此租金分期是很好的一個融資手段，每一家公寓企業都會或多或少去使用一部分，有些頭部公寓企業也把租金分期產品作為主要的融資手段。
租金貸對于蛋殼公寓來說，也是融資渠道的一種。公開資料顯示，從2024年到2024年，蛋殼公寓用3年時間讓自己擁有了10萬間房源蛋殼公寓，而今年的目標是管理30萬間公寓。對于規模要達到30萬間的蛋殼公寓來說，租金貸確實是不錯的金融杠桿。通過租金貸業務，蛋殼公寓就可以預先收取一年的租金，用于擴大規模。
總體來看，租金貸本身作為一種融資手段，在一定程度上緩解了租客的資金壓力，有較大的市場需求。據悉，銀行、互聯網金融機構、消費金融機構看好租金貸業務，近年來開始介入房租分期貸款市場。2024年年底，中信銀行、建設銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產品，2024年5月工商銀行四川省分行與龍湖地產旗下的成都冠寓合作，在成都試點推出長租公寓房租信用卡分期付款業務。此外，支付寶、京東金融、元寶e家、平安好房等也介入其中。
然而，租金貸本身雖無所謂對錯，但長租公寓通過隱瞞、誤導和給予一定優惠的誘導的方式來推行租金貸，就嚴重侵害了租客的知情權和選擇權，從而與違法掛上了鉤。同時，租金貸也存在兩方面的社會風險：從宏觀來看，如中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松所指出的，租金貸客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大，不利于金融市場的穩健發展;從微觀來看，租金貸放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則被嫁接到租客的身上，一旦長租公寓企業資金鏈斷裂，租客就將面臨被房東收回房子，拿不回租房押金，在無房可住的情況下，還需繼續還貸的不利情形，這極易導致大量租客抱團維權，從而釀成群體事件，影響到社會的安定。因此，長租公寓市場的規范，從租金貸透明化開始，已成為各地政房屋抵押貸款資格府的共識。
2024年下半年以來，西安(樓盤)、杭州(樓盤)、上海、重慶(樓盤)等地都相繼發文規范租金貸業務，而深圳也在行動。2024年11月，深圳市發布了《深圳市房地產市場監管辦法(修訂草案征求意見稿)》，其第四十九條規定，主管部門應建立租賃資金監管制度，促進房屋租賃企業在商業銀行開設資金監管賬戶，由商業銀行對租金、保證金、租賃貸款進行日常監管。2024年12月，深圳市政府發布了《關于以更大力度支持民營經濟發展若干措施的通知》，也強調要市區聯動整治二房東哄抬房租當鋪土地抵押融資限制行為，加強租金貸監管。而深圳市市場監管局也表示，將對長租公寓格式化租賃合同的合法、合規性加強監管和引導，滿足市民的安全、品質租房需求，引導行業良性發展。
從各地的政策來看，租金貸的監管的方向有兩個：一是允許長租公寓台灣當鋪土地抵押規定企業與第三方金融公司合作租金貸業務，同時政府出臺示范合同文本，要求合同文本中必須具有向租客明確提示租金貸風險的條款;二是直接將長租公寓企業與租金貸業務剝離，將租金貸凈化為租客與金融公司之間的民事行為，金融公司承擔相關風險提示義務。
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