富力公子張量在自立門戶、創辦地產公司14年后，將其實控的實地地產推向資本市場。但在實地地產向港交所遞交招股書、啟動上市進程不到一周后，5月27日，伴隨著部分房地產榜單的發布，關于實地疫情期間罕見成交逆勢大增的質疑開始在行業內傳播。
與此同時，該公司招股說明書中，作為擬上市房地產公司絕口不提融資至關重要的規模，不斷以兩大商業機構的排名做背書，同樣引發市場關注。另外，在等候上市審批的當口兒，該公司的規模量級、戰略布局、盈利水平以及負債現金流情況，同樣成為繞不過的話題。
消失的銷售額：
招股書說排名不提業績
實地地產實控人張量，和王健林之子王思聰、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王爍等人有新京城四少之稱。在公眾的印象中，作為富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子，張量身上始終有著地產二代與富力公子的標簽。在業內看來，這也為早年間業績平平的實地地產帶來了流量。
實地地產成立于2024年，前身為恒量建設集團，是張量2024年從加拿大學成歸來后，自立門戶所創辦的企業。資料顯示，早年間，實地地產曾多次為富力地產項目提供建設服務，是張量父親名下富力地產的重要合作承建商。
在創立的前十年，實地在地產界存在感并不強，至2024年合約銷售額僅為146億元。但自2024年下半年在廣州大舉拿地開始，實地地產擴張勢頭顯現。憑借2024年9月斬獲廣州4宗地塊轉換而來的廣州常春藤項目，實地2024年銷售額首次突房屋抵押利率破百億，于2024年以2024億元躋身百強。
據最新招股書顯示，截至2024年3月31日，實地地產在全國25個城市，合共持有37個處于不同開發階段的地產項目，總建筑面積約為1430萬平方米。
近年來憑借張量的自帶流量以及企業擴張后的漸露頭角，實地地產才逐漸為人所知曉。這家謀求上市的中小房企，在5月20日遞交港股上市申請后，更是迎來了外界更多關注的目光。企業招股書中說排名不提業績的情況也被聚焦。
據招股書，2024年該公司于中國房地產TOP 10研究組發布的2024中國房地產百強企業名單中排名70位，于億翰智庫發布的2024中國房企綜合實力TOP 200中排名77位。但也有榜單顯示，實地地產近三年的銷售金額以及行業排名呈下滑態勢，2024年銷售排名已跌至百強之外。克而瑞數據顯示，2024-2024年，實地地產取得的銷售金額分別為2024億元、158億元以及1196億元，分別排名地產行業第89位、第122位、第153位。
招股書不寫規模，實際上是規模并不大。中原地產首席分析師張大偉向北京商報直言，近年來沒見過房企招股材料不披露業績，只引用機構排名。
另有一位熟知港股市場、不愿具名的行業專家表達了與張大偉類似的觀點。該專家指出，收益是交房數據，當鋪土地借款條件合同銷售是簽約數據，盡管合同銷售不是交易所必須審計的數據，但在評級時，房企需要提供當鋪土地融資流程給評級機構項目清單。房企在招股書中未主動披露銷售額，說明企業對自身銷售規模也沒有底氣。
分化的盈利指標：
毛利增、凈利減
招股書中未明確披露銷售額的實地地產，更多地介紹了營收相關數據。
招股書顯示，2024-2024年，實地地產取得的收益分別為387億元、6372億元、8324億元，年復合增長率466%;對應的凈利潤分別為327億元、846億元、756億元，年復合增長率5205%。
從公司業務來看，實地地產有物業銷售、機電安裝及裝修服務、租賃三大塊業務，還包括一小部分設計咨詢服務、建材貿易。其中，物業銷售為該公司的收益貢獻主力，第二大收益是機電安裝及裝修服務。
具體看營收構成，2024-2024年，來自物業銷售的收益，分別占實地地產總收益的936%、966%、98%。而機電安裝及裝銀行土地一胎貸款利率修服務占總收益的比重逐年降低，由2024年的48%降至2024年的12%。
北京商報梳理發現，實地地產物業銷售部分的收益，主要仰仗住宅物業，其次是商業物業。2024-2024年，實地地產來自住宅物業的收益分別為3372億元、5511億元、7747億元，2024年及2024年同比分別增6343%、4057%。商業物業方面，2024年收益為231億元，同比下滑6333%。
盡管2024-2024年三年間，實地地產毛利潤及毛利率均持續上升，但毛利方面指標的持續提升，并沒有最終體現在實地地產的公司盈利上。毛利方面，2024-2024年，實地地產取得毛利分別為85億元、1603億元以及257億元，對應的毛利率分別為219%、252%土地融資利息以及3%。凈利方面，2024年實地地產歸屬于母公司股東的凈利潤為73億元，同比下降116%，利潤率也從2024年的129%下降至2024年的87%。
招股書顯示，實地地產2024年、2024年和2024年凈資產負債率分別為38倍、533倍和225倍，雖然呈現下滑趨勢，但仍處在較高位，高于行業平均水平兩倍之多。
疫情下的業績：
銷售逆勢增長？
從實地地產披露的招股書營收構成來看，來自物業銷售取得的收益占實地地產總收益的比重均在九成之上。從2024年一路走高，增至98%。這意味著，物業項目的銷售情況直接影響實地地產的業績表現。
實地拿來背書的機構榜單中，疫情期間，售樓處全面停止的實地地產卻出現銷售逆勢大增的情況。
根據億翰智庫發布的《2024年1-3月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單，實地地產繼2月單月同環比增速行業第一后，3月延續高增長態勢。1-3月實現685億元銷售業績，位居行業47位，排名相較2月提升2位;3月單月業績同比增長125%。
在另一家第三方統計機構發布的房企1-4月銷售榜單中，實地2024年前4個月銷售超額90億元，僅僅4個月時間完成了2024年全年業績的近八成。而反觀行業，受疫情影響，國內房企在1-3月的銷售業績大多呈現驟降。
國家統計局數據顯示，今年一季度，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降263%，銷售額20365億元，下降247%。
企業發布的今年數據是4個月賣了90多億，去年一年才100億，今年前4個月連萬科的銷售都是下滑的，這種逆行業的增長聞所未聞。對此，張大偉直言，目前的房企排行榜并沒有監管部門予以認定，更多的是企業上報數據或者是渠道監控，本來就有各種問題。
另外一家滬上2024億級房企營銷負責人在接受北京商報采訪時直言，目前各類榜單確實存在公示費的情況，一般200萬-800萬元不等，目前自己所在的公司也接到了邀約電話，正在考慮參加哪個檔次的。
就行業內整體房企受疫情影響導致銷售驟降，實地地產采取哪些方式保障銷售逆勢大增、增速領先一眾房企的問題，截至北京商報發稿，實地地產未予回復。 (盧揚 榮蕾)
