12月4日，傅軍被限制高消費，這是他繼9月9日被限制高消費后的第二次。
傅軍曾上榜胡潤富豪榜，坐擁百億身家，是千億資產規模的新華聯控股有限公司(簡稱新華聯控股)的掌舵者。在其龐大的資產版圖中，文旅被著重看待。
前后兩次的被限制高消費，或說明近3個月里，不少事情還未發作本性變化，比如限制消費令背后的信托(債務)糾紛、債務壓力等。
多期債券實質違約，旗下公司股份被司法輪候凍結，現金流非常緊張，寄予重許的文旅地產項目，土儲擴充、文旅項目運營等面對多重挑戰，要點企業踩中三條紅線，但願引入央企或國企做戰略投資者這此中，我們能看到傳統房企轉型文旅的慣用邏輯與模式，也能看到地產內核下文旅轉型的不易、壓力，以及重重危機。
重金砸出文旅地產項目，轉型玩真的?
新華聯系自1990年景立至今，已有30年之久。奉行雞蛋不放在同一個籃子里的掌舵者傅軍，提倡企業應多元化發展，規避風險加上企業趕快擴張，其連續不斷布局文旅地產、礦業、石油、化工、投資、金融、陶瓷、酒業等十多個領域產業，構成了新華聯系的業務和資產版圖。
截至2024年上半年，新華聯控股總資產過份1111億元，控股公司近200家，控股、參股上市公司8家，員工近5萬人此中，新華聯文化旅游發展股份有限公司(簡稱新華聯文旅)同期總資產約為518億元，占新華聯控股資產的近一半。
新華聯文旅的轉折點之一在2024年，彼時，新華聯控股將旗下地產板塊公司借殼上市，并更名為新華聯不動產股份有限公司。
另一當鋪個人信用貸款轉折點在2024年，新華聯不動產公司更名為新華聯文旅，傅軍明確了向文旅轉型的決心與動作，其甚至在之后的2024年、2024年稱之為新華聯的文旅之當鋪抵押流程年。
此時由地產往文旅領域轉型，時間不算早，被動因素在于房屋市場的飽和，房企需找尋其他業務增長點，而彼時的市場機會屬不錯，場所政府也在嘗試掙脫一次性的土地出讓的收益模式，尋求在土地財政模式上有新的突破點，文旅業為其提供了時機。雖亦涉及大批土地出讓，甚至更低價出讓，但文旅地產項目帶來了其他可想象空間：帶動當地就業;促進所在區域消費;優化產業結構，帶來三產經濟發展;抬升區域土地價值等。
合謀之下，文旅地產項目在許多城市跑馬圈地，現在整體勢頭未減。
對應到房企，我們大致可沿著這樣的邏輯脈絡來看：傳統房企需要找到新的增長點、新的業務突破空間，嵌入或轉型文旅業務，有助于在較短期內的(低價)拿地、擴張房地產業務，知足房地產業務發展訴求， 同時在中長期里保有文旅項目的連續運營，提供了在文旅業務方面突破的可能性，甚至于說文旅項目難賺錢、不賺錢或虧一些錢都可以接納，只要前期的地產項目保證賺錢。更好的可能是，文旅項目運營磨練了團隊、業績起色趨正、做出了模式，對接下來同類項目擴張會帶來正向輪迴的可能。
新華聯文旅走的是一條不同化不明顯的路，開闢古鎮(仿古小鎮)，這算是一個較受迎接的項目模式，一方面發掘在地歷史文化當鋪利率行情資本，打造本地文化IP，項目有可用資本和抓手，某方面也符合場所推動文化發展、文旅混合的訴求;另一方面，古鎮的模式相對簡樸，所謂的古鎮+模式不少可歸為仿古文化商務街區，通過場景真切營造、文化融入、一些文旅項目打造來引流，集合人氣，拉動大批商務業態的消費轉化。
在新華聯既有的四個文旅(地產)項目長沙新華聯銅官窯古鎮、蕪湖新華聯鳩茲古鎮、西寧新華聯童夢樂園、四川新華聯閬中古城中，三個都是古鎮+模式。
這類項目關鍵看兩點：1、拿地代價、地產項目去化場合;2、文旅項目打造才幹、運營場合。
新華聯文旅曾有高管以鳩茲古鎮為例，提到該項目可銷售物業的銷售能夠根本蓋住公司資金投入的80%，剩余的20%投入來自其他長期的物業出租與門票等。
該高管還提到，鳩茲古鎮項目可銷售物業的代價是周圍其他房地產項目的三倍以上。
所以大致可懂得為順利賣房、且高價賣房是項目勝利的關鍵。
曾有受邀操盤新華聯文旅某大型古鎮項目業務的業內人士通知執惠，鳩茲古鎮的商鋪那時定價賣到4萬元平方米，旁邊的項目定價15萬元平方米才能賣掉。
這要求鳩茲古鎮得有多好的運營成效，才能帶來如此高的溢價效應?
還有個參考數據，有房產平臺顯示，2024年4月，銅官窯古鎮(2024年8月底開業)物業均價為30000元平方米，彼時長沙整個區域均價13萬元平方米左右。
雖現在暫無知這兩個古鎮項目的物業去化場合，但就項目產品本身來說，算不上突出，且還存在一些疑問，比如銅官窯古鎮。這個古鎮的IP在地化屬性偏強，且商務街區元素也較多，合適成為本地及周圍區域住民的休閑去處，對長線游客相對欠缺一些要點吸引力，這會削弱商務空間的消費轉化才幹、地產項目的投資潛力，畢竟其客居屬性較弱，不太利于吸引外地人投資。
公然信息提到，新華聯文旅策劃采取銷售+自持的運營模式來推動地產物業去化。這同樣要分雙方面來看，一方面，自持物業有利于推動直接部門去化，且可把控相關文旅服務的品格，也能將這些收益更多收入囊中，保證不亂的現金回流;另一方面，物業銷售不夠樂觀，需要通過自持來加速去化，同時也通過自持物業運營，提拔商務消費等方面的活力，假如有效，有助銷售去化。
踩了三條紅線，大佬多缺錢?
從現在的公然信息看，新華聯文旅旗下文旅地產項目的去化是否遂愿，暫未具體可知，但近幾年的文旅轉型，尚不順遂。
新華聯文旅財報數據顯示，2024年，新華聯文旅商品房銷售收入為9115億元，占營業收入的7603%。文旅板塊應歸在其他業務收入(占比2382%)中，無知明細。
轉型文旅數年，新華聯文旅依然還是依附房地產業務，這對于本身便是地產內核的它來說，實在也著實讓人覺得正常。只是，作為房企的它，日子不太好過，此中以營收和債務壓力為巨。
新華聯文旅2024年財報顯示，其營收11988億元，同比減少1437%;歸母凈利潤810億元，同比減少3174%;經營活動產生的現金流量凈額2990億元，同比減少2217%;加權平均凈資產收益率為1032%，同比下降632個百分點，盈利才幹同比下滑。
同期，新華聯文旅短期借款和一年內到期的非流動欠債差別為158億元和679億元，合計金額為8375億元。2024年年終可自由掌控的錢幣資金僅為1374億元。
疫情給新華聯文旅帶來不小陰礙。其本年半年報數據顯示，其到期債務333億元，而上半年累計實現房產銷售回款為2655億元，不足以蓋住上半年到期債務。
更危險的是新華聯文旅踩中房地產資管新規三條紅線：1、淘汰預收款的資產欠債率不得大于70%;2、凈欠債率不得大于100%;3、現金短債比不得小于1倍。
新華聯文旅2024年半年報顯示，其淘汰預收款后的資產欠債率為7995%(大于70%)，凈欠債率為22882%(大于100%)，現金短債比為057(小于1倍)，踩了三條紅線。
按制定，假如三條紅線都觸碰到，房企將被歸為紅色檔，不得新增有息欠債。這個新規將在2024年實施，還有不到1個月。
有息欠債一般包含有短期借款、長期借款、一年內到期的非流動性欠債、一年內到期的融資租賃欠債、長期融資租賃欠債等，同時應付票據、應付賬款、其他應付款，也可能為有息欠債。所以，紅色檔房企該有多難?新華聯文旅該如何至極少踩一條紅線?
而新華聯的第三季度財報更難言樂觀。其財報數據顯示，前三季度，營收3556億元，同比下降3679%;歸屬于上市公司股東凈利潤賠本68億元，同比下降51694%。
頂梁柱之一如何境況，作為控股股東的新華聯控股，情境天然也不樂觀。早在新華聯文旅2024年半年報中就提到，受疫情陰礙，新華聯控股多項業務受到重創，經營回款大幅減少;加之連續遭受降 杠桿、民營企業融資難發債難的陰礙，償付借貸和債券導致現金連續流出，流動資金極為緊張。
樂居財經的數據顯示，截至本年第三季度末，新華聯控股總資產約為111435億元，總欠債90086億元。此中，流動資產54334億元，流動欠債62343億元。期末的短期借款為9015億元，一年內到期的非流動欠債為18129億元，而錢幣資金僅有8457億元，與欠債額相差甚遠。
自本年3月初開始，新華聯控股及新華聯文旅已有多筆債券違約，而前者所持后者的股份也多次被司法輪候凍結。
尋找外助，成為不得不采取的行動。
新華聯文旅公告顯示，本年5月中旬，新華聯控股與中金簽署《委托服務協議》，新華聯控股擬在新華聯控股及或下屬子公司層面引入戰略投資者，委托中金公司作為獨家財務顧問。中金公司將提供幫助新華聯控股尋找適合的戰略投資者， 幫助其與戰略投資者進行溝通，幫助其規定引資方案及其他相關服務。
公然提及，傅軍親身出席了這一簽約，并但願中金能盡快引進實力雄厚的戰略投資者，特別是要講究引進央企或國企投資者。
在彼時及當前市場語境下，央企或國企在資金或融資層面，優勢相對突出。
但現在為止，新華聯控股或新華聯文旅尚未有公然引進戰略投資者的最新動靜。
以新華聯文旅來說，其在吸引戰投方面優勢并不算突出。文旅項目方面，尚未有可稱勝利的項目，未來可否有效連續運營，還有不小挑戰，而配套的地產項目，去化如何或也不夠樂觀，新華聯文旅繼續拓展文旅地產項目，尤其是優質文旅地產項目的潛力如何，還要打個問號。
地產方面，新華聯文旅的土地儲備后勁不足。公然數據顯示，新華聯文旅自2024年以來新增土儲規模較小，其2024年土地計借高利貸還不出來怎麼辦容建面儲備僅約195萬平方米，2024年當鋪借款限制一終年僅新增一宗土地。這背后有資金緊張導致拓荒拿地的財力不足，以及欠債壓力下的流動性風險管理等因素。
拿地遲鈍、土地儲備增加不足及土儲規模小，對房企意味著基本性生產資料、發展燃料的不足，雖避免了激進，但對房企連續經營也帶來很大的隱患。欠缺資金、土地儲備少、可開闢出售項目少、回流資金來歷少、難認為續進而形成一個惡性輪迴。
不過，新華聯文旅也有拓荒之舉。其官方顯示，9月28日，新華聯集團與湖南醴陵市政府舉行了戰略合作協議簽字儀式。新華聯集團策劃在醴陵投資新的老城記大型文旅項目，將文化、旅游和商務深度結合，建設旅游特色小鎮和文化旅游項目，并將其打造成全國旅游目的地和醴陵城市的會客堂。
醴陵是傅軍的故鄉，也在新華聯的業務重地湖南，但這也是一個縣級市(隸屬株洲市)，文旅地產項目的地產去化、文旅項目運營，又有幾多挑戰?
這是否將給新華聯文旅、新華聯控股的困局，帶來一些突破可能，或也還要打個問號。
傅軍先要辦理的是如何掙脫最新的限制消費令。企查查信息顯示，新華聯控股由于未按執行告訴書指定的時期推行生效法律文書確認的給付義務，被采取了限制高消費措施，限制消費令于11月30日對外發表。而傅軍作為新華聯控股法定典型人，同樣被開出了限制消費令。
這一場合在本年9月9日已上演一次。
