房地產融資在過去的幾個月已重重地關上了大門,來自銷售的內生性增長乏力,體現在中報中,就是凈負債率升高,經營性現金流負數擴大。包括萬科、碧桂園等在內,多家房企在業績會上坦言融資難;在外部融資環境收緊的情況下,缺錢的房企紛紛強調加強自身的現金流管理,通過優化債務結構來提高抗風險能力。
房企中報攻防戰
隨著房企中報披露大幕拉開,在外部融資環境收緊的情況下,房企的資金情況一覽無遺無論是龍頭房企還是中小型房企,凈負債率比去年底都明顯上升,到位資金增速放緩,經營現金流吃緊。財報中可以看到,房企都在加強現金流管理,調節長短債結構,增強短期償債能力,并加快銷售去化,回籠現金,增強資金內生力。市場上,金九銀十之戰已經提前打響,恒大搶先發起78折全面降價促銷,一夜之間,房企是否重回2024年?
8月密集的房企中期業績會如期而至。與往年不同的是,場內業績飄紅,場外促銷大戰烽煙已起。
端坐臺上的開發商們,平靜的面孔下,內心翻滾著對下半年市場的擔憂。即使嘴硬如李思廉,也承認富力暫停拿地不是空穴來風。
他們深知,當前房地產調控基調對開發商的不友好,也接受這一事實,努力讓自己適應。
房地產融資在過去的幾個月已重重地關上了大門,來自銷售的內生性增長乏力,體現在中報中,就是凈負債率升高,經營性現金流負數擴大。
包括萬科、碧桂園等在內,多家房企在業績會上坦言融資難;在外部融資環境收緊的情況下,缺錢的房企紛紛強調加強自身的現金流管理,通過優化債務結構來提高抗風險能力。
8月的市場中,已有個別房企、個別項目開始降價促銷。預計下半年至明年,更多房企將加入這個行列,狠抓回款來儲備過冬的糧草,抵御可能來臨的流動性寒冬。
房企缺錢了
根據目前已公布的中報,房企凈負債率普遍上升,包括萬科、中海這樣穩健的行業頭部企業,也分別上升了4個百分點和13個百分點,甚至有房企半年內增幅超過了10%。
增幅較小的,如旭輝、越秀、奧園、雅居樂等增幅在5個百分點以內。旭輝和越秀較去年年底上漲了3個百分點,分別達到70%和64%。奧園較去年年底上漲了5個百分點至64%;雅居樂為81%,上漲了2%。
增幅較大的華潤則從2024年年末的34%上升到44%,增幅達10個百分點。還有遠洋集團上升13個百分點,達到86%。
同時,部分房企上半年的經營性現金流收縮,甚至增大了負增長的趨勢。
越秀地產上半年產生的現金流約35億元,較2024年同期的676億元,同比減少了48%。
經營性現金流凈額主要的構成為經營性收款(銷售回款)、經營性付款(買地、工資、稅金等)。
受到銷售周期性、市場資金面等因素的影響,公司現金流通常的波動特征為上半年支大于收,下半年收大于支,一般而言上半年都會表現為負數。
目前來看,現金流為正的龍頭房企僅有萬科和碧桂園。萬科上半年實現了現金流回正,土地二胎貸款的好處為886億元,去年上半年則為負;碧桂園今年上半年的經營性現金流也保持在正數值。
尷尬的是,由于前幾年的流動性寬松大量流入樓市,雖然當下不少房企開始缺錢,政策卻一直在嚴格控水。
旭輝集團在中報中表示,中國房地產開發商的融資市場明顯收緊,境內外融資渠道限制增加,債務融資挑戰重重。
房企為了融資,使出渾身解數。
雅居樂副總裁潘智勇表示,融資方面,在內地會以雙邊貸款為主,包括開發貸和并購貸等。在香港以債務融資為主,將通過銀行貸款,適當的時候也可以考慮發點債。
同時,在資金鏈緊張的情況下,房企不得不少拿地甚至不拿地以減少現金支出。
8月初,富力傳出下半年暫停拿地的消息。融創董事會主席兼執行董事孫宏斌甚至表示,公司下半年基本沒有拿地指標。
相比在融資收緊后愁云密布的其他房企,行業龍頭萬科及碧桂園則影響較小。
萬科首席執行官、總裁祝九勝在萬科業績會上直言,融資收緊對整個行業肯定會有一些影響,對資信比較好、比較穩健經營的企業來說,適應的難度沒那么大,對其他來說可能會有一些挑戰。
有一句話叫好學生喜歡難題目,對萬科來說,爭當好學生、答好難題目。土地貸款申請成功率祝九勝表示。
現金流至上
隨著房企融資不斷收緊、且短時間內不會大幅放松,房企愈發注重現金流管理,現金為王成為諸多房企高管的共識。
陽光城集團執行副總裁吳建斌表示,在現階段,房企要渡過當前的難關,必須把握現金為王,先解決水池里有沒有活水,負債率和利潤在這個時候不重要。
從近期房企發布的年報也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意調整負債結構,增強短期償債能力。
如陽光城發布的2024年中報顯示,截至今年6月,公司短期借款約為79億元,長期借款約為598億元;2024年6月的短期借款約為131億元,長期借款約為595億元。同比發現,短債比例明顯縮小。
美的置業也將一年內到期有息負債占比由年初的34%下降至21%,同時將現金與短債比由報告期初的160提高至242。美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示,整個管理層都在灌輸現金流安全的意識。
在外部融資收緊之下,銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。
回款成為今年房企中期業績會的高頻詞匯,幾乎每家房企都會提到。
在8月21日萬科中期業績會上,萬科執行副總裁張旭表示,堅持快速銷售,積極回款,是萬科長期的策略。萬科要求新開盤要去化60%以上。
美的置業的林戈表示,下半年美的置業還是以加大整體回款為主,因為只有市場上拿到的錢才最真實。
保利發展在今年上半年通過銷售共回籠資金2168億元,回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。
銷售回款一直表現不錯的旭輝,也將回款率從去年年底的88%提升至今年中期的9當鋪土地貸款利息怎麼算5%。
碧桂園總台灣土地貸款利率比較裁莫斌表示,公司今年將銷售回款率作為考核指標,上半年權益銷售回款率達94%。
融創行政總裁汪孟德指出,未來公司主要依賴經營現金流而不是融資來獲取現金流的增長。
然而,銷售市場并不樂觀。隨著政策強調房住不炒,融資持續收緊,房地產市場的行情也正在轉冷。
作為行業三巨頭的碧桂園和恒大,今年上半年銷售金額都出現了負增長,分別為-28%和-55%。
為了加速銷售回款,恒大搶先發起78折全面降價促銷。
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相較往年,金九銀十的搶收戰已經提前打響。
在8月22日雅居樂的中期業績會上,雅居樂副總裁王海洋談及降價問題時答道,雅居樂會結合市場情況進行局部調整。
他表示雅居樂下半年將有20多個新項目開盤,開盤時可能會有銷售刺激手段,但整體來說不會大范圍降價。張曉玲,陳小榕,毛志成