個人住房貸款增速占比雙降 對公業務房地產貸款抬頭
銀行房貸政策未現松動
伴隨銀行年報的發布，銀行涉房貸款全貌也逐步顯現。數據顯示，六大行2024年投向房地產業貸款及個人住房貸款的總規模達1956萬億元，較2024年年底的1666萬億元增長了1744%。一方面，新增貸款中個人住房貸款占據了全部新增貸款的半壁江山;另一方面，個人住房貸款增速及其在新增貸款占比均持續下滑，體現了房地產嚴監管下銀行授信政策的結構性調整。
值得注意的是，在個人按揭貸款增速放緩的同時，銀行房地產開發貸卻逆市上揚，部分銀行相關貸款顯現不良抬頭跡象。對此，多家上市銀行表示，將聚焦重點客戶、重點區域的差異化授信政策，同時警惕相關領域風險。專家表示，嚴控房地產政策并未松動，房住不炒也仍然是銀行信貸政策的基本底線。
大行新增個人住房貸款增速
普降4%至5%
作為個人住房貸款發放的主要來源，2024年六大行個人住房貸款新增25萬億元，在全部新增貸款513萬億元的體量中占比為4939%。
根據六大行新增個人住房貸款體量排序，依次為工商銀行065萬億，建設銀行054萬億，農業銀行053萬億，中國銀行044萬億、郵儲銀行026萬億、交通銀行011萬億。其中，除建行和交行外，其余四家大行個人住房貸款占新增貸款比重均有較大幅度下降，工行由2024年的5931%降至5489%，農行由5748%降至432%，中行由5429%降至496%當鋪土地貸款申請，郵儲銀行更是由6064%降至406富邦房貸二胎2%，降幅達20%。
目前披露相關數據的股份制銀行中，個人住房按揭貸款占新增貸款比重增減不一。例如，中信銀行2024年個人住房貸款增量為013萬億，占比3316%，較2024年上升11%;浦發銀行2024年個人住房貸款增量當鋪借款期限影響為008萬億，占比2365%，較2024年增長13%;招商銀行新增個人住房貸款為0萬億，占比26%，較2024年下降約8%;平安銀行新增個人住房貸款0029萬億，占比10%，較2024年下降19%。
值得注意的是，盡管個人住房貸款增量可觀，且仍是銀行新增貸款的投向重心，但房地產調控仍然在個人住房貸款份額及增速上得以體現。一方面，銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例已連續兩年減少。工行、中行、農行、郵儲銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例，從2024年的6451%、7047%、7817%、6064%，分別下降為2024年的5931%、5429%、5748%、6064%，再進一步下降到2024年的5489%、496%、432%、401%。
另一方面，銀行個人住房貸款增速連續兩年降低。20土地一胎貸款抵押品24年工、農、建、交四家國有大行個人住房貸款增幅均在30%左右;2024年，工行和農行的房貸增速在20%以上，建行、交行2024年房貸增速在15%以上。而2024年，各大行房貸增速繼續降低4%至5%，農行、工行、建行、交行增幅分別為168%、165%、128%和123%。中行未披露相關具體數據，但其2024年年報表示，繼續執行差異化的個人住房貸款政策，穩步投放個人貸款。股份制銀行增速的下降則更為明顯。平安銀行2024年房貸增幅較2024年下降60%，光大銀行、民生銀行降幅也均超過22%。
某銀行個貸業務人士對表示，無論是去年還是今年，房地產政策都沒有放松跡象，房貸基調沒有變化，仍以嚴控為主。不過因為整體利率下降，流動性確實出現改善，業務開展比較平穩，放款效率有所提高，北京部分銀行在審批后能達到2至3天放款。該人士表示。
一位券商分析師表示，銀行按揭貸款投放較多主要是因為在當前經濟形勢下，銀行自身風險偏好下降，傾向于風險較低的零售端業務。按揭貸款占據了個人貸款存量的34，且有住房抵押，歷史上不良率在03%至04%之間，遠低于行業整體水平，實際損失率更低。受風險偏好下降影響，銀行有動力多做按揭。
多銀行對公房地產業貸款余額、占比呈雙升
與個人住房貸款業務增速回落不同，雖然房企融資渠道收緊已成既定事實，但去年上市銀行房地產行業貸款總額卻普遍逆勢增長。不同銀行對房地產業貸款的統計口徑略有不同，主要包括開發貸款、經營性物業抵押貸款和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途貸款，其中以開發貸為主。
除郵儲銀行外，工農中建交五家國有大行2024年對公的房地產業貸款余額和占比均呈現雙升態勢。
中行房地產貸款余額接近9158億元;工行達到8500億元;農行和建行都超過了6000億元，而交行和郵儲銀行則分別為2165億元和563億元，其中，郵儲銀行房地產業貸款僅為1%，遠低于其他大行。
農行房地產業貸款占比由2024年的84%升為94%，其年報顯示，該行房地產業貸款的統計口徑包括發放給主營業務為房地產行業企業的房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款，和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途的貸款。建行房地產業貸款由32%升至37%，2024年房地產開發類貸款余額365654億元，較2024年增加46654億元，年報顯示，其重點支持優質房地產客戶和普通商品住房項目。
相較大行的個位數增幅，股份制銀行對房地產業貸款似乎更為積極。2024年民生銀行新增房地產業貸款131815億元，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達5222%。招商銀行和光大銀行對房地產業貸款投放力度亦較大。2024年當鋪土地融資公司的評估末，招商銀行房地產業貸款余額31649億元，同比增長2558%;光大銀行房地產業貸款余額192075億元，同比增長3525%。
在房地產業貸款增長有所提速的同時，多家銀行年報顯示，房地產業貸款不良有抬頭跡象。例如，平安銀行2024年末房地產業不良率156%，較上一年增加079個百分點。
對于其中風險，銀行也在年報中表示會有相應關注和調整。例如，交行年報表示，部分領域潛在風險的防控任務較重，債務壓力較大的房地產企業存在的風險需要警惕。招行也預計，2024年房地產行業風險主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市，以及個別高杠桿、中小房地產企業。
涉房業務
已現觸頂跡象
對于銀行而言，房住不炒仍然是其信貸政策的基本底線，其年報中均提及落實差異化信貸政策和支持自主性購房需求，加之監管層強監管持續，整體來看，銀行涉房業務已現觸頂跡象。
農行表示，該行嚴格落實各項監管要求，實行差異化個人住房信貸政策。此外，該行開發零售貸款欺詐風險識別系統，精準識別住房貸款假按揭等。中行表示，認真執行住房金融政策，嚴格執行差異化信貸政策。
央行在2024年金融市場工作會議上表示，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。
中國銀行業協會聯合普華永道發布的《2024年中國銀行家調查報告》對2380位銀行家的調查顯示，盡管地產公司抵押擔保品大部分時候是土地儲備或樓宇，理論上是中國較優質的擔保品，不過，依然有45%的銀行家認為2024年信貸投資應該首先要限制房地產行業。
對于2024年信貸投放，上述券商分析師認為，個人住房按揭貸款方面，我國居民杠桿率仍處于安全水平，預計按揭貸款今年仍將維持平穩增速。房地產企業貸款方面，在因城施策差異化調控原則下，房企資金可得性或將有所提高。
