調控政策高壓，融資渠道收緊，這對于高負債的房地產行業來說，困難的時候似乎沒有盡頭。有一些回款能力較差的中小房企處境更加艱難，2024年以來，全國有超260家房地產企業發布破產公告。而規模稍大的房企雖有一定的抗風險能力，但在高負債高周轉模式之下，融資難帶來的周轉壓力也不容小覷，對于銷售回款提出了更高的要求。
7月22日晚間，新湖中寶發布公告表示，董事會審議通過了《關于境外附屬公司在境外發行美元債券并由公司提供跨境擔保的議案》，同意公司全資子公司香港新湖投資有限公司通過其特殊目的子公司在境外發行美元債券，募集資金不超過5億美元，期限不超過5年，并由公司提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。
此外，去年8月，新湖中寶發布的公司債預案，于今年3月得到證監會批復，公司公開發行面值總額不超過75億元的公司債券獲核準。
發美元債+賣地 意在回籠資金
除了發債融資之外，新湖中寶還打包出售了多個土地資產意圖快速回籠大量資金。在7月16日晚間，新湖中寶曾發布公告稱，公司與融創地產簽署合作協議書，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創。
轉讓標的具體為：甌瓴實業901%的股權及其對應的平陽隆恒、南通啟仁兩家公司100%權益，交當鋪土地融資利率比較易價款為500億元;同時，分步實施并最終完成轉讓上海瑪寶901%的股權，交易價款為378億元;并且平價轉讓新湖中寶對上述公司的全部債權，交易價款5827億元。
事實上此次轉讓標的的核心價值還是在于土地。據悉，上海瑪寶對應的權益是上海虹口區青云路地塊，項目規劃占地面積236萬平方米，建筑面積約7萬平方米。甌瓴實業對應江蘇啟東和浙江平陽的部分地塊，涉及地塊的總建筑面積有200多萬平方米。
眾所周知，新湖中寶土地儲備豐富，早在幾年前，公司便開始在一級市場大肆攬地，而彼時低成本入手的地現在價值不菲。但若項目開發周期太長，不能及早貢獻業績，可能會對公司造成一定的財務負擔。
數據顯示，截至2024年6月30日，甌瓴實業模擬合并報表總資產4703億元，總負債4711億元，凈資產-83231萬元，2024年1-6月實現營業收入0萬元，凈利潤-2511萬元;而瑪寶公司總資產4528億元，總負債4389億元，凈資產139億元，2024年1-台灣土地抵押貸款6月實現營業收入0萬元，凈利潤-84968萬元。
新湖中寶表示，此次交易有利于加快公司現有項目的開發進度，加速資產周轉，優化公司資產負房屋當鋪借款操作債水平。
一季度合同銷售收入下滑 短期償債壓力不小
2024年第一季度，新湖中寶地產合同銷售面積為1350 萬平方米，同比減少033%;合同銷售收入2127億元，同比減少677%;結算面積828萬平方米，同比減少 5389%;結算收入843 億元，同比減少5928%。
今年一季度，新湖中寶經營活動產土地融資風險生的現金流量凈額為-2373億元。此外，Wind數據顯示，從2024年第一季度開始，各期報告，新湖中寶的經營活動現金流量凈額持續為負。
縱觀現金流情況，2024年~2024年期間，新湖中寶的期末現金及現金等價物余額一直呈上升趨勢。2024年末，公司的期末現金及現金等價物余額出現8年來的首次下滑。在2024年5月底，上交所對新湖中寶2024年年度報告的問詢函中，也對公司的現當鋪土地融資利率調整金流問題予以了關注。
新湖中寶在回復函中的解釋，簡而言之就是，2024年的部分現金收入來源在2024年沒有持續性獲得，1)2024年，對公司現金流入貢獻較大的新湖期貨不再并表;2)2024年公司海涂開發業務收到現金為0。
截至今年一季末，新湖中寶的總負債為1332億元，其中短期借款為3153億元，一年內到期的非流動負債為22154億元，而一季末公司的現金及現金等價物余額為14052億元，短期償債壓力不小。
