秋日艷陽高照，走在北京(樓盤)的王府井(600859,股吧)街頭，無意中你可能會發現，那些熟悉的老舊商場或酒店大多人去樓空，大門緊鎖，抑或被圍擋遮住，里面傳來敲敲打打的裝修聲，這是北京當下正在發生的改變，用一個專業詞匯解釋就是城市更新。
北京早就進入存量市場，土地抵押貸款諸多老舊物業慢慢開始以重新的姿態承載新的社會功能，而這種力量正在改變北京商業市場的格局。事實上，無論是城市更新類寫字樓，還是城市更新類新零售項目，都呈現蓬勃發展之勢，并以房屋當鋪貸款全流程可觀的供應量影響北京市場。
城市更新類寫字樓新增259萬平方米
受經濟下行壓力持續加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續了上土地抵押貸款時間季度的下行趨勢。
戴德梁行數據顯示，2024年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為239萬和41萬平方米，分別較2024年同期下降4%和206%。北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣38816元，環比下降20%，同比下降37%;五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣43364元，環比下降07%，同比下降20%。
租金下行的同時，北京寫字樓市場的空置率隨之升高。
戴德梁行數據顯示，北京全市寫字樓空置率上升13個百分點至102%，核心商圈則繼續保持穩定，為56%。
究竟原因，主要與寫字樓供應增加有關，比如城奧大廈等新項目的入市。
另外，城市更新類寫字樓供應較多，也影響了市場供需。
戴德梁行數據顯示，2024年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應占全市新增供應的40%，達259萬平方米。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東認為，隨著北京市政府優化企業營商環境和建設智慧樓宇倡議的推出，一些中心城區老舊寫字樓項目的升級改造也必將成為北京寫字樓市場未來發展趨勢。
魏東認為，隨著北京高科技互聯網，金融，高端服務業等優質產業的不斷發展，樓宇經濟將會在北京的經濟發展中如何降低房屋抵押風險顯現出越來越重要的作用。
零售市場供應量或下降404%
一個正在發生的現象是，北京新建零售項目供應逐漸放緩，未來供應更多依靠城市更新。
戴德梁行數據顯示，2024年三季度，北京暫無優質零售項目入市，全市零售市場總存量維持在1387萬平方米，其中購物中心占比超過86%。
戴德梁行預計，今年四季度，若路勁世界廣場、芳園里 Mall、龍湖長安天街等項目能如期開業，北京2024年全年零售供應量將有556萬平方米，較去年下降404%，其中近50%都為城市更新項目。
雖然零售供應量整體下降，但存量市場的供應卻在逐步增加。據觀察，2024年3季度，復興門百盛、賽特、藍島大廈、甘家口大廈、等多個老百貨均宣布將陸續進入升級改造期，未來大都以新商業的模式重新推出。業內人士預計，隨著這些項目改造完成投入使用，北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。
在戴德梁行北中國區商業地產部主管羅俊崴看來台灣當鋪土地融資公司，北京未來新增供應主要集中在非核心區，且以社區商業為主。
而城市核心區的傳統商業項目陸續開始改造升級，一部分項目被收購重整，在收益最大化前提下成為商改辦項目，另一部分項目進行升級調整。
調整后項目將更注重全新消費需求，營造新潮的商業場景。
零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調整自己的產品體驗、尋求新的增長點，新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當前品牌更新發展的趨勢。
比如，王府井百貨本季度引入和平菓局，以老北京街區風貌、市井場景、風味小吃等為特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗空間，還原出鮮活真實的老北京生活。
