長江商報消息●長江商報 楊玲玲 廣州
星河灣邁入40時代，目標是打造全行業最高人居標準。2024年初，星河灣集團董事長黃文仔在公司年會上顯得意氣風發。
對外宣稱舍得理念的星河灣，曾在打造精品豪宅上不惜成本。不過，近年來，隨著其鄂爾多斯、上海、太原等地的項目相繼被曝出違規操作、質量危機等，公司口碑在市場上大打折扣。
長江商報采訪中了解到，早在20年，星河灣的銷售額便已達到130億元，然而十年過去，星河灣2024年的銷售金額僅為1392億元，幾乎原地踏步。
規模增長遲滯背后，星河灣地產項目的開發、銷售周期被拉長。其中最為典型的是位于廣州的星河灣半島五、六期，項目早在1992年拿地，土地樓面價實際低至69元平方米，目前仍在開發建設中。
近日，長江商報實地走訪位于廣州市番禺區南村沙滘島東端的星河灣半島，銷售人員介紹稱，目前在售四期大戶型產品，均價在85000-95000元平方米，如果是東邊的望江高層，價格接近100000元平方米。
慢周期運轉的同時，星河灣鮮少在公開市場拿地，一度被質疑可持續開發存疑。不過，今年6月，由星河灣操盤的廣州蘿峰村舊改項目開始動遷。此外，其還在廣州、深圳等城市洽談且達成初步意向多個舊改項目。
沉寂多年的豪宅專家星河灣集團又開始活躍起來。針對公司的規模增長、融資情況、項目開發進度以及舊改布局等問題，長江商報多次致函星河灣集團，截至發稿，對方未予回應。
銷售額10年增長9億元
近日，星河灣集團的核心地產業務平臺海怡地產發布了公司債券半年度報告。
報告顯示，截至6月30日，海怡地產剩余可售項目規模為12822萬平方米。預計2024年回款126億元，保守為105億元。從區土地貸款申請時間域分布看，海怡地產于一、二線城市截至2024年6月末可售面積占比分別為1440%和 4631%，剩余3929%全部為汕尾星河灣。
其中，就單個項目的可售貨值而言，可售貨值最高的是汕尾星河灣項目，尚余可售貨值為8186億元;其次為沈陽星河灣項目，尚余可售貨值合計為4344億元。海怡地產表示，受地方經濟以及項目本身產品特點等因素的制約，該項目可能面臨一定的去化壓力，進而可能對公司的盈利能力產生一定影響。
而在克而瑞的2024年上半年房地產企業銷售排行榜中，星河灣以951億元的操盤金額位列第96位。如此看來，上半年已完成全年目標的大半，不過根據披露，2024 年下半年，海怡地產可售的存貨相對往年少，主要推售尾盤舊貨，新盤開售預計集中在2024年。
事實上，根據第三方研究機構的統計數據，早在20年，星河灣的銷售額便達到130億元，位列當年中國房地產企業住宅銷售排行榜的第20名。
令人惋惜的是，此后十年，星河灣規模增長遲滯。直到2024年，在克而瑞發布的房地產企業土地抵押貸款的好處銷售金額TOP200榜單中，星河灣的流量銷售金額仍僅為1392億元，已滑落至129位。
如今，隨著行業叢林法則日益顯現，粵派房企中，碧萬恒在2024年沖進5000億俱樂部，富力、雅居樂等邁入千億陣營，越秀、時代中國等則提出要沖擊千億目標。精雕細琢的慢周轉模式，讓星河灣在百億陣營原地踏步十余年，規模掉隊已成不爭事實。
拿地27年仍未開發完畢
此前有媒體稱，到2024年底，星河灣位于廣州市番禺區的海怡半島花園項目(推廣名為廣州星河灣半島)五、六期早在1992年拿地，位于上海市閔行區的上海星河灣項目三期早在2024年拿地，目前均未開發銷售。
其中，星河灣半島項目五期和六期項目占地面積1218萬平方米，用地性質為住宅，可售面積約319萬平方米，土地樓面價實際低至69元平方米。
時至今日，上述項目進展情況如何?9月24日，長江商報實地走訪了位于廣州市番禺區南村沙滘島東端的星河灣半島，在項目營銷中心，銷售人員熱情介紹稱，目前在售的均是大戶型產品，精裝交付，均價在85000-95000元平方米，如果是東邊的望江高層，價格接近100000元平方米。
一期、二期、三期均已售罄，目前在售的是四期，這邊是未來要開發的五期的規劃用地。銷售人員指著沙盤對說道。隨后，圍繞項目探訪觀察到，銷售人員所指的規劃用地被道路和圍墻與前四期分隔開，其中位于半島東南方向的一處工地則正在施工建設中，土地 抵押 貸款 利率現場看到名稱為廣州海怡半島花園公建7棟的項目，目前剛建出地面高度。查詢廣州市住建局官網了解到，項目在今年6月19日才領取施工許可證。
同時，位于上海市閔行區的星河灣三期，項目地塊在2024年底便出讓確權，星河灣集團通過收購項目公司股權的方式，取得了該項目的開發權益。而上海市規劃和自然資源局官網顯示，直到今年2月，新建上海星河灣三期商品住宅項目才陸續取得建設工程規劃許可證。
針對上海星河灣項目拿地多年仍未完成開發銷售，上海市閔行區規劃和土地管理局一位人士曾在回復媒體時稱：上海星河灣項目的全部地塊應該是在同一個出讓合同內，項目公司采取了分期開發的方土地貸款利率和利息關係式。
市場觀察人士表示，雖然星河灣手握北上廣等一線城市的低地價成本項目，但慢周轉的開發模式也潛藏風險，多年來，公司規模掉隊嚴重，且土地儲備不足影響公司可持續發展。
押注舊改資金壓力攀升
房地產史冊上，星河灣神話是難以回避的一筆。公開信息顯示，1995年創建于廣州的宏宇集團是星河灣的前身，2024年推出第一個高端住宅項目廣州星河灣，隨后，星河灣先后進軍北京和上海，在豪宅江湖打下一片天地。
然而，盛極之下，星河灣的輝煌時代一去不返。根據此前媒體，公司位于上海、鄂爾多斯、太原、沈陽等地的項目多次被曝出違規操作、質量危機等。
其中，2024年，星河灣鄂爾多斯項目被曝涉嫌違法占地，無證開工、占用保障房供地指標、違規批建高爾夫球場等。鄂爾多斯市東勝區國土資源局先后兩次向星河灣下達《責令停止違法行為通知書》。到2024年9月7日，開盤推出1900套房源的鄂爾多斯星河灣項目遭遇冷場，截至2024年末，認購套數僅一成左右。
同時，2024年，上海星河灣被媒體曝出用的黑檀木不是實木而是貼皮，室內門窗采用意大利原裝進口品牌ALUK，只是用的配件。2024年，星河灣位于太原的項目，也出現精裝修危機。彼時，獨立財經評論人姜志剛近一個星期內多次進入太原星河灣實地調查。據他實地整理，太原星河灣存在的精裝修問題，總計41處。
多個項目折戟后，近年來，土地二胎貸款期限星河灣變得異常低調。直到今年1月，星河灣集團董事長黃文仔在公司年會上提出，星河灣昂首邁入40時代，目標是打造全行業最高人居標準。
據了解，號稱挺進40時代的星河灣，將在汕尾項目和廣州半島項目推廣40標準的開發建設品質管控，其具體成效如何，仍留待時間去檢驗。
在規模掉隊且公開市場土地難覓的情況下，星河灣將戰場轉向了舊改。
據了解，由星河灣操盤的廣州蘿峰村舊改項目，已于6月開始動遷。這個舊改項目范圍內總用地面積7944公頃，建筑面積23653萬平方米，改造成本需6277億元。
此外，星河灣集團還在廣州、深圳等城市洽談且達成初步意向多個舊改項目。不過，在分析人士看來，操盤舊改并非易事，舊改時間周期長，財務成本高，涉及多方利益博弈，容易陷入僵持階段。
如今，舊改能否帶領星河灣重拾昔日榮光尚未可知，不過，其當前面臨的融資環境卻是不容樂觀。據了解，海怡地產作為星河灣集團的核心地產業務平臺，截至目前，已經發行16海怡01、18海怡01、18海怡02等多筆公司債券補充融資。
其中，16海怡01債券規模為15億元，初始利率649%，在今年3月份的回售日內，公司重置該筆債券的利率，上調181個基點，年利率升為780%，不過仍有債券投資者執行回售選擇權，回售金額406億元，目前，這筆債券存續余額約為14億元。
而18海怡01、18海怡02債券余額分別為1380億元和650億元，募集資金均用于償還公司有息債務。
截至報告期末，海怡地產總負債較上年同期增長307%至30222億元，借款總額同比增長406%至8635億元。同時，公司的其他應收賬款賬面價值為4603億元，其中非經營性其他應收款2861億元，占凈資產的比例為2580%，占比較大。
對此，海怡地產坦言，非經營其他應收款主要為公司與關聯方之間的資金統一調撥發生的往來。本次債券存續期內，若上述關聯方因經營不善導致資金周轉困難，可能會對公司的資金狀況造成不利影響。
位于廣州市番禺區南村沙滘島東端的星河灣半島。長江商報 楊玲玲 攝
