房企直接融資正在批量爆發。
3月5日，泰禾集團發布公告稱，擬公開發行不超過120億元的公司債券，并預計在3月20日的股東會上予以過會。這是這家公司自2024年以來首次預備積極境內發債。
前一日的3月4日，新城控股拋出了B轉A以來最大的直接融資額度不超過300億元。
台灣土地貸款利率去年和前年不止一次在會上提過要提高直接融資的規模。3月6日，某前十強房企副總裁對時代周報表示。
根據Wind數據顯示，今年1―2月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。
幸運兒如龍湖地產180億元小公募、萬科的90億元小公募等已經通過。
截至3月9日，綠地180億元的小公募、金地集團的110億元小公募、萬達98億元的小公募等掛在上交所的網站上等待被通過。
2月發債次數達去年一半
作為房企直接融資工具之一的地產公司債，正成為金融市場各方的香餑餑。
結構性牛市。近日，平安證券在發布的研報中對當下地產債市場給出形容。該機構判斷該情況短期內還會維持。
3月8日，長期從事地產類公司債承銷的機構投資人王宇(化名)對時代周報表示，2月中旬是境內地產債行情開始火爆的轉折點。
2月上半月受疫情影響，境內地產債一度行情低迷。到了2月下旬，大家都在搶。他形容。
這種改變反映在數據上。
時代周報根據Wind債券板塊初步統計，2月下旬的兩周內，地產債一級市場發行總量約300億元，凈融資額由上半月的負轉為正，合計約240億元。
截至目前，不少地產債還出現認購倍數高企以及打開認購下限不斷增多的現象。
例如濱江集團的20濱江房產CP001、金科地產的20金科地產SCP001等，都是貼下限發行。
在投標前，主承銷商通常會給出一個發行詢價區間，但市場在突破認購下限，可見多火爆。王宇表示。
3月1日，華泰證券發布研報認為，地產債供需兩旺歸因于資金面的寬松，受益于央行逆回購操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬松，中央加大對貨幣信貸支持的力度，以及多地因城施策帶來調控邊際寬松的預期。
早于境內債券，美元債從年初以來就持續火爆。據克而瑞研究中心統計，僅2月份的發債次數就達到2024全年發行量的一半。
3月9日，時代周報多方確認，多家房企發債被超額認購。
當日，前十強房企投資部總經理李明(化名)向時代周報分析稱，雖然2024年7月的778號文，限制房企的美元債發行用途在于借新還舊。但是由于全球降息，導致流動性劇增，一般情況下中資美元債包括無風險利率、風險溢價等，即便按照兩倍計息都還是很劃算。
不少美元債的定價權也在向發債一方傾斜。
以陽光城為例，公司這筆超額14倍認購的美元債，較初始指導價925%下調了100個基點，最后的發行利率825%。
短暫窗口期
債券票面利率下行正在成為普遍現象。
據時代周報不完全統計，綠城、碧桂園等房企今年新發型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點，降幅前列;融創、美的置業、濱江等下行范圍在100-200個基點;禹洲、龍湖、金地等成本有40-70個基點下行;而本就在融資成本上較低的央企例如保利、招商蛇口更是下行20-60個基點。
王宇認為，利率下降對房企融資成本有所幫助。
按照海通證券的統計，2024年92家地產企業發行的228只美元債，平均利率為828%。時代周報對比發現，今年年初以來，不少房企的美元債利率低于該數值。
盡管每年年初資金面相對充裕，但結合當下疫情的特殊情況，顯然是直接融資的窗口期。李明認為，受疫情影響銷售遇阻，房企的經營性現金流不能得到有效補充，只能尋求在融資性現金流上的補給。
但這個窗口期估計持續不了多久。他認為。
盡管房企在境內外發債齊頭并進，但不少仍然是以借新還舊為主。
據克而瑞數據顯示，95家典型房企2024年到期債務達5000億元。今年3月將迎來第一個小高峰，待償總額達330億元。
這也刺激市場出現對于超短期融資債券追捧。比如，建發股份270天期限的10億元債券，票息為243%;招商蛇口40天期限的15億元債券，利率為265%。
招商證券則認為，現階段所謂的缺資產，不僅是缺高收益+低風險債券，而且缺的是短久期品種。
對于債券的審批進度在加快。以綠地集團擬發行的180億元小公募為例，從2月26日提交以來，到了3月5日狀態顯示為已受理。前后時間不到10天，明顯縮短。
據多位業內人士向時代周報透露，對于一些評級在AA及以下的民企債券，監管部門仍持相對謹慎態度。
3月9日，一位長期從事債券發行的前50強房企投資部人士對時代周報表示，新證券法取消了發債額度不超過凈資產40%的額度限制后，未來公司債中公募的比例有可能會提高，私募債可能面臨分化。
這對房企的規模和內控運營水平的要求更高，中小房企私募的車可能還沒搭上，市場就開始轉向公募。他認為。
李明則認為，注冊制下債券的責任分攤到了中介機構和券商上，需要進一步把控，未來不排除對于項目的審核會更加嚴苛。
據前二十強房企副總裁楊毅(化名)觀察，目前例如中期票據、永續中票、PPN、小公募等不少還在審核路上，也說明這些間接融資工具暫時不暢通。
投資人給出的都是真金白銀，房企需要業績支撐。此外，融資端的調控周期也在縮短，房企應該抓住機會融資減輕現金流壓力。3月9日，他對時代周報表示。
再融資尚未開閘
盡管發債市場資金洶涌，但對于房企而言真正融資窗口是否打開，業內仍持保守的態度。
目前房企的再融資并未放開。
再融資的放開，在前幾輪地產行情中，被業內視為融資寬松的典型信號。不過自2024年三季度定增窗口關閉后，沒有地產企業成功實現以項目融資為目的的定增。
以新城控股為例，2024年的定增方案早已獲發審委通過，而根據公司2024年3月4日的公告，截至目前尚未拿到核準批文。
重組類性質的定增被放行，以個案為主。
時代周報不完全統計，當中有2024年年底的上海臨港、2024年的廣宇發展、2024年的中華企業和信達地產以及2024年的中糧地產。
上述這些企業的定增以國企為主體，聚焦于國企內部的資產重組和收購。
實質是國有資產證券化以及解決同業競爭。3月8日，一位長期從事國有資產重組的法律界人士對時代周報預測，今年2月中旬證監會再融資新規出來后，不排除重組領域有限度放開定房屋抵押需要哪些文件增，比如港股上市房企借殼回A的申請。
事實上，在2月15日證監會發布的《關于修改上市公司非公開發行股票實施細則的決定》等三份文件中，已經將主板(中小板)、創業板非公開發行股如何符合土地貸款條件票發行對象數量上限統一調整為35名，并支持上市公司引入戰略投資者。
但三份文件中并沒有直接指明是房地產行業。
疊加3月1日實行的《證券法》中對公司發債的額度不超過凈資產40%的規定，一旦定增放行增補充凈資產之后，房企可以進一步發行更多債券。
如果定增允許，對房企降低負債率，改善資本結構，安全運行，以及維持快速成長都有好處。楊毅對時代周報土地當鋪貸款資格判斷，放開定增對于企業來說一定是利好。
但上述法律界人士認為，一旦定增大規模放開，土地貸款利率如何影響利息信號意義過強，不利于對市場預期的管理。房住不炒是房地產調控政策的主導方向。
過度舉債并非好事。3月9日，某房企助理總裁、資金管理中心總經理對時代周報表示，并不期盼融資上有進一步的放寬。
他認為，房企應多賣點房，多些經營性現金流而非融資性現金流。時代周報 楊靜 發自杭州
