在解扣債務關系、成功以新盤的方式入市后，昔日北京知名爛尾樓杰寶公寓變身盛德紫闕后的第二季故台灣當鋪土地融資市場事，依舊沒有講好。北京商報近日接到包括羅賓在內的多位盛德紫闕業主反映， 自己2024年購買的準現房至今未取得產權證，直接導致不能落戶、家中孩子無法上學以及無法再入市。據業主們調查，包括開發商和主管部門給出不能辦產權證的原因是開發商欠繳土地出讓金，而一個欠繳土地出讓金的項目，又如何順利獲得預售許可證實現銷售?前期銷售不錯的盛德紫闕為何資金鏈再次出現問題?
難拿的房本
2024年8月售樓處開放看房，2024年5月預售證下來交錢買房，2024年9月在延期收房一年后，在各種條件都不具備的情況下被迫收房，現在2024年6月了，我還沒拿到房產證。雖然當初買下這套知名的爛尾樓，羅賓對于產權縮水、債務扯皮的問題都有過心理準備，但也沒想到，不但最后所有曾經設想過可能出現的問題都出了，沒想到的問題也出了。
之所以如何設定借款期限說可能出現問題，是因為盛德紫闕的前身杰寶公寓是北京數一數二的爛尾樓。
公開顯示，盛德紫闕位于東城區安定門外大街86號，前身叫杰寶公寓，由北京杰寶房地產開發有限責任公司(以下簡稱杰寶公司)開發建設;1996年7月通過協議出讓方式取得該地塊，直到2024年才開工，2024年12月取得預售許可證，2024年封頂。北京市住建委官網信息顯示，杰寶公寓于2024年12月10日獲批的預售許可證顯示，其土地用途和使用年限為公寓70年以及商業40年，準許銷售面積75827平方米，批準預售部位包括A、B、C、D、E、F座部分公寓，地上1-3層、地下1層、2層(不含車庫)和2層夾層。由于產權糾紛、資金斷裂、擅改規劃等問題，杰寶公寓最終通過竣工驗收交房，爛尾十余年。
2024年6月和9月，盛德基業控股股份有限公司(以下簡稱盛德基業)分別通過旗下兩家全資子公司，以85%和15%的股權比例分兩次收購了杰寶公司，將其納入旗下另一全資子公司，杰寶公寓項目也由此易主盛德基業，并于此后被重新包裝更名為盛德紫闕后，以二環豪宅、和平里學區房的新面貌再度入市。
在經盛德基業接盤后，至2024年5月再入市時，這個備案名為盛德大廈的土地用途和使用年限已變更為城鎮住宅用地(公寓)：70年; 批發零售用地(商業)：40年，準許銷售面積為5760229平方米，批準預售部分扣除了20層、19層、地下全部以及部分樓層房屋，批準擬售套數為334套，包括330套公寓、4套商業(項目規劃套數384套，包括378套公寓、6套商業)，住宅擬售價格為883萬元平方米。
預料的風險與未知的難題
我知道買爛尾樓的風險，但它能夠拿得下來預售證，至少說明是合規的，現在又有資金監管，最少能夠保證房子蓋完沒問題吧。 羅賓坦言，選擇買盛德紫闕，核心城區、學區房、新盤是自己的關鍵詞。
據他回憶，當初項目售樓處開放的時候，自己的小女兒還沒出生。我是北京人，就想孩子在東西城上學，可選擇的余地并不大。羅賓坦言，在東西城買房子，要么就老破小，要么就太貴，所以這個單價跟二手房差不多、戶型又不太大的次新房，一下子就吸引了自己。
交錢買房的時候，小女兒剛剛5個月，現在都快5歲了，產權證辦不了，戶口就落不下來。為了買這個房子，羅賓賣了自己在朝陽區的房子，將戶口挪到了父母在同區的家等著，眼看明年女兒就要上學了，不但東城學區房上不了，女兒作為一個有北京戶口的小孩，因為四老政策存在不明，現在誰都不能明確說能上哪個學校。
據羅賓介紹，因盛德紫闕當時賣房的時候主打東城重點學區房，因此購房者多是為了以舊換新給孩子上學的家長。
500萬起，最貴的上億，說到底讓300多戶業主心甘情愿為這個昔日爛尾樓買單、承擔風險的，是一顆老母親望子成龍的心。
按照購房合同約定，開發商應于2024年12月31日前完成產權登記，幫助業主拿到房產證。不過業主反映，在當鋪土地貸款利息計算購房人陸續收房后，開發商對于產權辦理一再推諉，讓業主們耐心等待。
說不通啊，我們也是五證齊全的房子，哪里出了岔子，辦不下來證? 成為了困擾購房多年盛德紫闕項目業主的一個問題。
根據業主們提供給北京商報的一份2024年6月22日編號為2024-017號信訪答復意見書，規自委回復稱，依據檔案登記，只有2024年開發商跟原國土局簽訂的土地出讓補充協議二，并沒有提到市規函[2024]523號規劃許可文件。最終39億元出讓金就是依據竣工實測面積與2024年土地出讓補充協議二之間的面積差做的補價款。換句話說，辦不下來產權證的核心原因，是開發商欠繳土地出讓金。
就欠繳土地出讓金償還情況、項目規劃等問題，北京商報多次致電杰寶公司公開預留電話，其中一通電話在接通后被隨即掛斷。也曾致電盛德基業，不過截至發稿前，電話無人接聽。
消失的法定代表人
更讓業主們擔心的是，包括杰寶公司法定代表人等多項工商登記信息的集中變更，似乎預示著更大問題的到來。
根據業主提供的材料，在2024年12月18日簽訂《協議三》之時，杰寶公司作為受讓方，法定代表人已經變更為朱明。而在2024年2月26日，在杰寶公司同市國土資源局簽訂的《北京市國有土地使用權出讓合同》附件二《補充協議》中，合同所約定的受讓方法定代表人為王旭東。
據天眼查數據顯示，2024年4月13日，杰寶公司出現法定代表人、主要人員以及投資人集中變更。該公司法定代表人由王旭東變更為朱明，王旭東還退出了原執行董事、經理之列，此外監事侯玉勃也退出該公司。與此同時，新增肖文任執行董事、朱明任經理、陳又盟任監事。但杰寶公司的最終受益人仍顯示為王旭東。撤出杰寶公司的王旭東還有另外一個身份盛德基業董事長。
訴訟成功易，追究責任難。事實上此類案件即使訴訟成功，也很難執行。北京盈科(上海)律師事務所高級律師郭韌表示，依據《公司法》，有限責任公司股東承擔責任以投資額為限。如果公司資不抵債的話，即使判決出來了，那么公司也沒辦法還錢。不過公司的相關法人代表與董監高可能會被列入失信名單，除非他們解決問題，否則可能就一直處于限制高消費、列為失信等狀態。
天眼查監控到的公司風險變動情況顯示，杰寶公司存在自身風險、周邊風險以及預警信息共計超百條，其中68條集中在自身風險，包括十余條被執行信息、失信信息等高風險信息，杰寶公司現已因未按時履行法律義務屢次被法院要求強制執行，同時被列為失信被執行人名單;此外，公司名下另有買賣合同糾紛、借款合同糾紛、房屋買賣合同糾紛等數十條法律訴訟記錄。
但在盛德紫闕項目業主看來，因為不能追究有限責任公司杰寶公司的刑事責任，業主的追債之路漫漫無期。當初盛德基業5000多萬接手這個爛尾樓，算上正規及違規售房所得估計也有近50億元。現在等于這家公司已經被掏空了，公司不死也不申請破產，賬戶沒錢還對外欠了大筆債務。我們業主甚至都懷疑，是不是原法人代表另外找了幾個人轉移責任。業主魏楠嘆口氣說道。
現在大家的訴求就是希望相關部門介入，畢竟房子等得起，孩子等不起。羅賓說，業主們已經向有關部門進行了反饋，希望能按照歷史遺留問題的方式予以解決。
北京商報 孟凡霞 榮蕾文并攝
