2024年至2024年一季度火熱的樓市，令大部分主流房企都賺得盆滿缽滿，這也在2024年財報中得到反映。
碧桂園、萬科、恒大銷售突破5000億大關，成為2024年房企豐收的鏡像。在此基礎上，主流房企超過8成在2024年利潤明顯上漲甚至翻倍。
然而房地產市場自有其周期。隨著2024年3月以來樓市調控不放松、金融去杠桿的持續當鋪土地融資利率歷史，2024年各房企將面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險。
事實上，房企融資和資金鏈問題在2024年已經顯露端倪。境內融資如公司債大幅減少，高成本的境外融資風行。進入2024年，就連傳統的銀行開發貸成本也在上揚。
包括碧桂園、中國奧園等房企在內，其財務負責人均對21世紀經濟表示，2024年是融資環境很緊的一年。中原地產等機構更認為，2024年將是房企4年來資金壓力最大的一年。
利潤大爆發
盡管從2024年3月北京(樓盤)317調控開始，全國110多個城市已出臺270余項調控政策，但2024年的樓市依然創了新高，尤其是龍頭房企和標桿房企業績暴漲。
中國指數研究院監測顯示，2024年全國商業地產當鋪土地融資合同簽署銷售面積共17594萬平方米，同比增長202%。共有144家房地產企業躋身百億軍團，較2024年增加13家，銷售額共計829億元，市場份額超60%。
中原地產也指出，2024年房地產市場的銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，大部分房企超額完成年度目標。
截至目前，已公布2024年銷售業績的上市房企共42家，合計2024年銷售額高達438當鋪土地短期資金97億，同比2024年上漲50%。42家房企一年同比多賣房144萬億。
銷售規模增長也給主流房企的利潤帶來良好表現。截至3月21日，據中原地產研究中心統計，已發布年報的房企約40多家，超過8成在2024年利潤明顯上漲。
另外公布2024年年報預告的上市房企合計106家，其中79家預告預盈與預增，預計虧損的企業占比10%左右。
已發布年報數據顯示，大部分房企的凈利潤增幅在30%到90%之間;不少房企利潤同比增幅超過100%，如碧桂園實現銷售與凈利潤雙豐收，去年凈利潤約261億，同比增長126%。雅樂居去年凈利潤共6780億元，同比增加12土地貸款利息計算方法23%。太古地產期內股東應占綜合溢利同比增長126%;部分房企增幅甚至突破200%，富力去年凈利潤同比大增204%，SOHO中國期內純利同比增長達420%。
去年銷售過千億的房企達到17家，凈利潤過百億的房企也達到15家以上。在凈利潤200億級別就有碧桂園、萬科、恒大、中海地產，恒大和中海有可能將超過300億。
不過，易居克而瑞報告指出，2024年500強房企銷售金額高速增長主要受益于高房價，營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2024年水平;從銷售增速和盈利增速上看，房地產行業依舊處于下行周期。
面臨雙重風險
過去三年是房地產行業高歌猛進的三年，然而轉折終將來臨。進入2024年，政府對房地產市場調控不放松，樓市面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險，正在成為越來越多房企的共識。
克而瑞分析師表示，2024年房地產持續承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調控決心大，從供給和需求兩側雙管齊下大力整改房地產市場;另一方面，隨著城鎮化紅利逐步消退，市場進入了白銀時代。
華泰證券(601688,股吧)指出，部分城市的調控政策已逐漸開始影響房企銷售。
2024年初以來，部分城市通過人才引進和修正限購限價的方式，對調控政策進行變相放松，但對實際成交的改善效果可能不及預期。
此外，國家層面的金融持續去杠桿仍在進行，清理影子銀行，限制房地產信托、私募以及各種表外融資，令房企的境內融資和資金來源面臨壓力。
一位華南上市房企財務負責人告訴21世紀經濟，今年銀行無論是開發貸和個貸都出現了明顯的利率上調，該公司的開發貸也在基準利率基礎上，上浮了10%。
在此背景下，去年的良好業績雖使房企目前資金鏈較為寬裕，但今年以來，房企到位資金的增速在逐漸下降。
國家統計局數據顯示，2024年1-2月份房企到位資金23988億元，同比增長48%，增速貸款申請步驟比去年全年回落34個百分點。其中，個人按揭貸款同比下降43%，已經是從2024年10月開始連續第4個月負增長，且降幅逐漸擴大。
東吳證券(601555,股吧)指出，到位資金增速下降，按揭同比降幅擴大，同時融資難度增大給各大房企的資金鏈帶來不小風險。
中原地產統計顯示，房企境內融資數據繼續低迷，總量減少，而資金成本在明顯上升。
碧桂園、中國奧園、富力地產等房企在過去三年都實現了融資成本的大幅下降，但其高管表示，今年融資環境持續收緊，融資成本預計很難出現大幅下降，爭取能保持現有的水平。
在境內融資渠道收窄的情況下，房企海外融資步伐在持續加快。業內人士認為，整體看來海外融資難度越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，會明顯增加房企資金壓力。對前期拿了較多土地的企業來說，杠桿過高，后續開發資金成本增加也將影響銷售預期。
中原地產首席分析師張大偉認為，如果調控政策持續收緊，2024年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年。
3月份房企年報季樂觀的情緒之下，一些危險似乎被忽略了。
克而瑞指出，隨著行業野蠻成長時代結束，房地產市場進入了強者恒強的王者時代。2024年中小房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售份額小且呈現負增長的不在少數;在可預見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小房企被迫退出市場。
