融資難，絕對是房地產行業2024年的年度關鍵詞。不過，新年新氣象，2024年初的房企融資潮還是如約降臨。
據《國際金融報》不完全統計，2024年1月份以來，已先后有20家房企發布了融資計劃，其中，碧桂園、融創等6家房企曾在1月8日同時發布海外融資公告，總金額達到298億美元，約合人民幣206億元。
此外，首創置業的身影也出現在這其中。據披露，其全資子公司發售及發行總票面值45億美元的提取票據，票息率為每年385%，年限為55年。這一利率無論較同期其他房企，還是首創置業2024年的發債利率，都處于較低水平。
首創置業相關負責人向房屋二胎 增貸《國際金融報》坦言：當前融資環境確實要比之前緩和一些，年初這些天，不少房企都發了境外債。
融資利率普降
注意到，在這些發布融資計劃的房企中，龍光地產可謂內外并舉。1月6日，龍光地產旗下公司深圳市龍光控股有限公司作為發行人，發行2024年首期公司債券，規模為人民幣10億元，期限為五年，票面年利率為48%。1月8日，龍光地產公告稱，擬發行3億美元優先票據，2025年到期，年息為575%。這兩筆債券利率均較龍光地產2024年同期發行的同類型債券低。
龍湖集團擬發行的于2027年到期的25億美元優先票據，利率更是低至3375%。
事實上，近日多數房企發布的融資計劃以美元債為主，并且利率多在4%-75%之間。即便是當前融資成本相對較高的禹洲地產、合景泰富、正榮地產等，也較其2024年動輒85%左右的年息明顯寬松。
現階段，海外融資成本過高的情況較2024年有所緩和。克而瑞研究中心數據顯示，2024年境外債券的平均成本為813%，較2024年全年上漲086個百分點。而這主要是由于境內外債發債主體變化。
克而瑞披露的數據顯示，2024年TOP 11-30梯隊房企的境內發債規模同比大幅下降46%，占比從2024年境內債總量的40%下滑至29%;境外債規模則同比上升了80%，占比從2024年的25土地貸款浮動利率%上升至32%;而由于TOP 11-30梯隊企業大多具有高杠桿特征，歷來融資成本較高。
面對融資這一難題，房企繞道海外求解，實際上是2024年境內監管不斷收緊所致。
諸葛找房發布的報告顯示，在517鞏固治理房地產金融亂象成果開始后，國家統計局數據顯示，房地產開發企業到位資金同比增速呈下滑趨勢，至1-11月，房地產開發企業到位資金同比增長7%，與2024年1-4月同比增速下降19個百分點。
房地產信托融資也自2024年7月起受到管控。從中國信托協會數據上看，2024年三季度，房地產業信托余額為278119億元，環比下降51%，增速自2024年來首次轉負。
為了充裕現金流，高成本發行海外債解渴成為房企重要的選擇。中原地產研究中心數據顯示，2024年房企境外融資達752億美元，這一數字在2024年僅為496土地借款流程條件億美元，同比漲幅達52%。
融資環境或難放松
所幸，新年第一天傳來了降準的消息。市場認為間接能給房地產市場釋放出流動性。有房企人士向表示。
上海易居房地產研究院總監嚴躍進指出，從元旦后的房企融資動作看，美元債等形式的融資比較多，同時利率也有所下調。這說明海外等融資的管控有所減輕，客觀上使得房企后續融資空間增大，也可以獲得更多流動性。同時，融資成本降低也和海外降息大通道開啟有關，而從國內市場看，降準也會對融資成本帶來一定的影響。
不過，市場同樣擔心2024年先松后緊的融資環境是否會在2024年再度上演?
一位TOP 50國企背景的房企內部人士偏向樂觀。整體還是會以穩為主，但融資端的大環境能比前兩年好一些，市場普遍看好融資優勢強的開發商。該人士向表示，發債會比較寬松，利率也會相對較低，不光是發債，銀行端信貸也會因降準流動性更好一些。
機構則對2024年的融資環境持較為保守的態度。嚴躍進向分析，當前經濟基本面略偏悲觀，經濟政策會寬松一點，不過，如果后續有資產泡沫等問題出現，或還是會收緊。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，2024年不會放松對房企融資的定向嚴監管，房地產融資的寬松化很難實現土地融資貸款額度計算，房企融資難的狀況預計依然會延續。
天風證券分析師孫彬彬指出，2024年12月6日的中央經濟工作會議雖未再提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，但首次將穩地當鋪土地貸款條件價寫入中央經濟工作會議報告，而穩地價最直接的方式就是對房地產融資進行管控。
不過，孫彬彬也表示，在兼顧防風險、穩增長的實際需求和穩地價、穩房價、穩預期的調控目標下，未來房企融資邊際放松、區別對待是目前政策的最好選擇，簡單大規模放松房企融資的可能性非常小，且目前已經出臺針對信托和海外債的政策，融資放松還受到一定的政策管控約束。
