萬物云公佈上市。上市背后是地產時代翻篇，萬科需要發展的第二條曲線。
固然物企上市的黃金期間逐步褪去，可是大魚的入場，一定水平上會造成物業格局的變化。對頭部企業來說，龍頭身份遭到恐嚇。現在，龍頭物企和中小物企的估值程度已經初步出現分化，而未來這一特征或加倍凸顯。為了逐漸掙脫之前對地產的依賴，物業企業的故事也開始由快速擴張轉向科技賦能。但科技賦能會被買單嗎?
萬物云擇時入場背后：
地產時代翻篇，急需發展第二曲線
近期，萬科A發表公告，擬分拆萬物云在香港聯交所掛牌上市，而萬物云是萬科旗下的物業平臺。此前，萬科A對于旗下物業的上市立場，一直都是等一等。直至本年6月底召開的2024年股東大會上，郁亮還堅定表示，萬科物業服務業務一定會上市，但現在無明確時間策劃。
從無明確策劃到正式官宣，前后僅相差四個月時間。四個月時間，萬科物業就預備好了嗎?
多位物企的業內人士和投資者表示，目前不一定是萬物云上市的最佳時間。微木資源創始人呂曉彤向《紅周刊》表示，萬物云上市并不是由於機會更成熟，而是目前地產時代翻篇，急需發展第二曲線。
從營收功勞來看，物業板塊早已成為萬科的第二曲線。在積年年報的主營業務經營場合中，物業服務是除房地產業務外，唯一一個被萬科獨自拿出來進行介紹的主營業務，2024年、2024年、2024年，萬科物業差別實現營業收入980億元、127億元、1543億元;差別在當年總營收中占比33%、35%、37%。
呂曉彤指出，儲備現金，也是萬科此時選擇分拆萬物云上市的一大理由。本年以來，多家房企資金鏈緊張，進而觸發爆雷風險。而從房企的變現動作可以看出，物業資產是房企所有資產里最容易處置、也最容易用來融資的優質資產。
呂曉彤表示，固然萬科的現金流相對康健，不需要依附物業變現，但現在萬物云已經發展到一定體量，也到了應該蒙受起給集團儲備現金的任務了。
大魚攪局
物業板塊或現龍頭之爭
萬物云擬港股上市的動靜一出，關于萬物云的估值商量就層出不窮。但《紅周刊》發明，大家對于萬物云上市后估值可對標行業龍頭的看法并無爭議。
《紅周刊》綜合物企規模、業績表現、估值表現等多維度因素發明，碧桂園服務可算是上市物企中的行業龍頭。
依據本年年頭西南證券發表的研究教導，2024H1碧桂園服務合同控制面積為75億平方米，在管面積32億平方米;同期，萬物云的合同控制面積68億平方米，在行業內僅次于碧桂園服務，而在管物業面積，萬物云則以68億平方米穩居行業第一，此中包含有52億平方米的在管面積，以及16億平方米的儲備面積。可以看出，碧桂園服務和萬物云在規模競賽上不相高下。
到了2024年中期，碧桂園服務通過收并購等一系列擴張動作，使得合同控制面積快速增至1205億平方米;而由于萬物云暫未上市，規模增長的最新數據還需要等招股書發表后才能一探到底。
業績表現上，萬物云和碧桂園服務同樣屬于同一梯隊。2024年上半年，碧桂園服務實現營業收入1156億元，對應凈利潤2113億元;同一時間，萬物云實現營業收入10383億元。萬物云CEO朱保全曾透露，萬物云本年(2024年)收入將同比增長374%到250億元，利潤到達20億元左右。也便是說，萬物云的同期凈利潤可能只有碧桂園的一半，在盈利才幹上稍顯減色。
此外，在業績增速上，碧桂園服務也優于萬物云，2024年、2024年、2024年、2024年上半年，碧桂園服務營收收入差別同比增長4977%、10615%、6174%、8425%;而同期，萬科物業服務營收增速相對放緩，依次為3295%、2965%、2151%、333%。
無論在物企規模、還是營業收入上，碧桂園服務和萬物云都旗鼓相當，那麼市值上兩者天然也具有可比性。依據物企的估值表現，現在碧桂園服務一騎絕塵，以1897億港元的總市值(以11月17日收盤價5895港元股算計)位居上市物企第一，且遠遠甩開排名第二的華潤萬象生活總市值9221億港元和排名第三的融創服務總市值4322億港元。
而萬物云的上市極有可能引來上市物企的龍頭之爭。呂曉彤對此持樂觀立場，他表示，從錨定效益上來說，就質量、控制面積整個加權，市場還是公認萬科是物業的老大，所以估值上(萬物云)是應該過份碧桂園的，2024億港元應該沒疑問，再高一點，到2300億、2400億港元也有可能。
而對于此條件及的萬物云和碧桂園服務在業績增速上的不同，呂曉彤指出，此前，萬物云在收并購方面較為謹嚴，兼并物業公司較少，上市融資后，萬物云要想收購公司、做(業績)增速并不難。
一位相近萬物云人士通知《紅周刊》，萬物云對自己是否是行業老大的位置還是對照在意的。不過也有投資人以為，本年以來，物企市值嚴重縮水，普遍縮水在50%～100%之間，這一行業現象，也極有可能波及選擇在此時上市的萬物云，造成不利陰礙。
物企格局生變
估值分化或愈發現顯
《紅周刊》通過梳理發明，在當前52家上市物企中，本年以來，有30家物業出現市值縮水。
即就是在物業板塊市值排名前十的明星企業，也只有碧桂園和華潤萬象扛住了壓力，碧桂園服務總市值從年頭的1538億港元增至現在(11月18日)的1897港元，華潤萬象生活從年頭的821億港元增至當前的881億港元。
而其他8家市值排名靠前的物企則均出現了差異水平的市值縮水，此中，恒大物業、金科服務、雅生活、融創服務等四家物企市值蒸發超百億港元。而作為此中的重災區，恒大物業更是市值跳水536億港元。
在前地產從業者、投資人周明(假名)看來，之所以出現這一現象，是由於，以往物業股的高估值來自母公司即地產公司。作為地產股的影子公司，物業股扮演著取代母公司在資源市場上進行融資的腳色，但目前部門地產母公司融資受限嚴重，融不到錢，意識到這一點的投資人必定也不會保持高價。
周明以為，上述對照亢奮的行業狀態也僅僅只是臨時的，陪伴著目前整體市場覆原正常，物業的估值也會覆原到一個相對正常的程度。彼時，物業公司只是物業公司本身，而不是把它視作母公司的附屬來一起評估。
途經近一年時間，物企估值逐步回歸理性，且頭部物企和中小物企展示估值分化，頭部物企市盈率重要會合仁愛鄉當鋪在當舖汽車借款30倍PE～40倍PE之間;而中小物企市盈率多為十幾倍PE。
而跟著萬物云、合生活等大魚的入場，物業板塊還有可能帶來新一輪格局變化。如富途證券研究教導指出，萬物云上市不可避免地會造成投資者調倉，對于板塊內現存的52家物管公司，尤其是根本面不太扎實、關聯方遇到流動性危機的公司，這一挑戰十分現實，并且大約率會發作，固然萬物云仍需要至少3個月時間方完工上市。
講故事模式發作變化
快速擴張到科技賦能
估值的變化，讓不少物業公司意識到，物業根本盤的快速擴張故事講不下去了。由於物業公司和地產公司一般具有強關聯性，地產公司的高速增長往往也能推動物業公司實現同步增長。因而母公司體量較大、業績增長較快的物業公司在資源市場上同樣遭受青睞，并且能收獲遠高于地產公司的高估值。
而地產高增速時代已途經去，獨立性相對欠缺的上市物企反而更容易遭受地產公司的連累。以恒大物業為例，曾在年頭市值達1200億港元，行業排名僅次于碧桂園服務，但母公司的爆雷終極波及恒大物業，截至11月18日收盤，公司總市值43古坑鄉當鋪推薦35億港元，縮水17682%。
靠房地產開放快速擴張不香后，科技賦能就能讓物企成為資源市場的香餑餑，不少物企開始圍繞科技賦能講故事。依據克而瑞科創統計，2024年中國地產數字和美當鋪推薦力TOP20的物企中，過半數企業在近兩年內進行了更名，參加了科技聰明等字眼。
此中，2024年10月，萬科物業被正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司。萬物云是一家以空間科技為先導，以空間服務為基礎，以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。僅依據上述官方介紹很丟臉出這是一家物業公司，相反，科技基因尤為凸顯。朱保全更是直言，未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。
萬物云之外，越來越多的物企都在強調自己的科技屬性。2024年1月，碧桂園服務成立機械人公司。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江也在公然演講上表示，碧桂園服務有過份100個博士在做物業機械人。
而合生活科技集團總裁夏冠明更是直言，合生活是一家科技公司，只不過是深耕在社區經濟的賽道。
科技故事短期或難收獲科技估值
可否被買單要看科技滲入率高矮
那麼物業企業的轉型，為什麼會更青睞科技故事呢?
某大型物企員當鋪 收什麼工張杰(假名)通知《紅周刊》，科技企業的估值要遠遠高出物企和房地產企業，而這也正是為什麼物企都開始講科技故事的理由之一。
Wind顯示，科技龍頭中有近30只個股市盈率(TTM)在100倍之上。而物業板塊即就是現在的行業龍頭碧桂園服務市盈率也才到達45倍。
利檀投資基金經理毛學麟通知《紅周刊》，物企可否被賦予科技估值，從公司視角來看體目前用了哪些科技產品;而從投資視角來看，則是關注公司所採用的科技產品是否驅動效率提高。
張杰也指出，一家物企可否成為科技公司，一方面，要看在研發成本上支出的幾多;另一方面，還要看科技和公司功課方式結合后的滲入率如何。比如從物業控制的一個小細節來說，以前都是管家為業主人工打開小區大門，機械人替換人工后，這一變更在公司旗下物業項目的滲入率到達幾多百分比，需要一個具體的指標來衡量。
不過他同樣表示，現在行業內并沒有一個極度權威的量化衡量指標，對照常見的方式是，各投資機構依據他們的過往經驗判定。對物企來說，要轉變成為科技公司，并不單單只是改名，如何讓資源市場認可你的科技(公司)地位才是最難的。
那麼終極投資者會為物企的科技屬性買單嗎?
對此周明表示，物業是一個極度傳統的行業，假如投資者認同物企的科技屬性，那麼天然就會為它買單;但假如科技屬性在公司占對照小，那麼認同度天然就會低一點，投資者不太會為虛無縹緲的概念買單。小企業，還有可能為它的聯想空間而給一個較高估值，但在遭遇像萬物云一樣大企業，投資者往往會表現得加倍謹嚴。
此外，多位業內人士都以為，當前物企和科技結合將是未來很長一段時間的大趨勢，但現在物企仍很難收獲科技估值，至于之后物業股的估值是否會處于物業和科技之間、或像科技股看齊，還要進一步觀測物企未來在科技和物業上如何結合以及落地速度的快慢。
