公募基金推出根基設備REITs指日可待，有機構預計，參考REITs發源地美國市場規模及GDP規模占比推算，中國公募REITs市場規模可到達6萬億人民幣。
實際上，內地有基金公司已經推出了試水的REITs產品，從收益來看，這只基金的年化收益率程度與優秀的純債基金較為雷同，另一方面，由于封鎖時間長，場內買賣存在差異水平的折價，場內買賣波動比純債基金要高一些。
在證監會8月份發表試行指引后，9月4日晚間，上交所、知交所雙雙發表公募REITs業務相關配套文件的公然征求意見稿，預測正式產品推出也不遠了。萬億公募REITs(即不動產投資信托基金)大潮越來越近，我們來看看公募基金2024年發行的REITs產品收益如何?
萬億根基設備REITs
呼之欲出
中國證監會于8月7日發表《公然募集根基設備證券投資基金指引(試行)》，《指引》明確公募REITs采取公募基金+根基設備資產支援證券的產品結構，80%當鋪利率固定還是浮動以上基金資產投資于根基設備資產支援證券。
依據指引，公募REITs通過資產支援證券和項目公司等特殊目的載體贏得根基設備項目完全所有權或經營權利;基金控制人主動運營控制根基設備項目以獲取不亂現金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資者。
9月4日晚間，上交所當鋪貸款信用品質、知交所雙雙發表公募REITs業務相關配當鋪資金發放套文件的公然征求意見稿，用以規范買賣所根基設備基金份額發售、上市、買賣、收購、信息披露、退市等行為。
近日，中國REITs論壇2024年會召開，上交所總經理蔡建春表示，上交所將會同各方加速推進根基設備領域公募REITs試點平穩落地，在前期上交所已在研究試探REITs產品的過程中積累了豐富的實踐經驗，為公募REITs試點打下了堅實的根基。
有機構預計，參考REITs發源地美國市台灣當鋪借款風險場規模及GDP規模占比推算，中國公募REITs市場規模可到達6萬億人民幣，這一業務將給公募行業首創新天地。
首只REITs行運5年
年化收益587%
在此次《指引》推出公募根基設備領域REITs之前，已有基金公司此前推出過內地首只公募REITs，即2024年7月6日成立的鵬華前海萬科REITs，該產品以深圳前海地域商務地產為根基資產，面向公共募集并在知交所掛牌買賣。
據召募說明書，鵬華前海萬科REITs封鎖期為10年，期滿后轉為上市開放式基金。基金的投資組合比例為：本基金投資于確認的、單一的目標公司股權(萬科前海企業公館)的比例不過份基金資產的50%，投資于固定收益類資產、權益類資產等典當行利息的比例不低于基金資產的50%。
鵬華前海萬科REITs通過增資方式持有目標公司股權至2024年7月24日，獲取自2024年1月1日起至2024年7月24日時期，前海企業公館項目100%的實際或應當贏得的除物業控制費收入之外的營業收入。
除了獲得萬科前海企業公館項目收益，股權方面則是逐漸退出。召募書顯示，應差別在2024年12月31日前、2024年12月31日前、2024年12月31日前和2024年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關聯方轉讓14%、18%、175%和05%的標公司股權，直至全部股權退出。
業績方面，鵬華前海萬科REITs從2024年7月成立至今，復權單位凈值為13508元，年化收益率為587%。截至本年二季度末，前海企業公館項目所在的其他資產科目占基金凈值比例已經降至2417%，而該基金重要的投資以債券投資為主，占凈值比到達13578%，股票投資占比961%。從收益類看，這只基金與純債基金雷同。據了解，未來公募REITs的產品架構將有可能在此根基上進行改進。
