當前，閩系房企正榮地產(06158HK)的高層震蕩和現金流承壓，讓實控人歐宗榮感到焦頭爛額。
近日土地一胎貸款條件，正榮地產對外公告行政總裁王本龍辭任，再次將高層人事震蕩的內憂推至聚光燈前。據長江商報不完全統計，今年以來，正榮集團已有包括正榮資本總經理江晨、正榮地產副總裁劉翔、正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳、正榮產業發展集團副總裁肖春和等在內的近10位高管相繼提交辭呈。
11月14日，正榮地產品牌部相關負責人回復長江商報稱：人事流動是公司發展過程中的正常現象，正榮地產離職率相對行業平均水平并不高。
而高管大換血背后，是公司業績增幅放緩以及現金流承壓。半年報顯示，2024年上半年，正榮地產實現銷售金額586億元，同比僅增長082%，而去年同期，其銷售金額同比增長逾170%。
長江商報注意到，今年以來，正榮地產多次發債融資，年利率最高105%，最低為716%。上半年，其平均融資成本為760當鋪土地融資利率歷史%，高于去年同期的48%，同時高于主流上市房企平均融資成本均值644%。頻繁融資的情況下，正榮地產的現金流依然為負，2024年上半年，正榮地產經營性現金流凈額為-7723億元。
業績增速放緩，既有行業周期原因，也有去年同期高基數原因，也有公司出于發展質量考慮控速的原因。正榮地產方面解釋稱，融資收緊與融資集當鋪土地貸款利率中度提升是今年行業表現出來的兩大趨勢。公司融資渠道通暢，融資成本可控并呈下降趨勢，不存在高息融資的說法。
業績增速放緩年內近10高管辭任
正榮地產的人事地震仍在持續。
近日，正榮地產正式公告，王本龍因其他工作事務已辭任公司執行董事及行政總裁，11月20日起生效，同時，將自辭任生效后不再擔任公司的授權代表。過渡期間，執行董事兼董事會主席黃仙枝獲委任為行政總裁，以臨時接任王本龍的職責。
事實上，王本龍的去職只是正榮地產上市以來人事震蕩的一個縮影。隨著近日王本龍辭任，以及前任林朝陽于去年離開地產總部經營團隊，外界有聲音提出，正榮地產的職業經理人三人天團僅剩黃仙枝。
此外，今年以來，正榮集團已有包括正榮資本總經理江晨、正榮地產人力行政總監袁變革、正榮地產副總裁劉翔、正榮產業發展集團財務總監鄭琳琳、正榮法務審計負責人楊震麟、正榮設計管理中心總經理陳偉以及產業發展集團副總裁肖春和等近10位高管提出離職。
對于高層頻繁更換對公司的日常經營和戰略發展是否會帶來影響，正榮地產相關負責人回復長江商報表示：人事流動是公司發展過程中的正常現象，正榮地產離職率相對行業平均水平并不高。作為上市公司，正榮一直致力于建立良好的公司治理結構，培養人才梯隊，搭建好平臺，與員工相互成就，公司經營目前一切正常。
然而，不可否認的是，今年以來，其業績增速明顯放緩。數據顯示，2024年至20土地抵押貸款銀行24年，正榮地產的銷售金額分別為393億元、702億元、1080億元，銷售金額復合增長率達到673%，并在2024年突破千億大關。
而2024年半年報顯示，上半年，正榮地產實現銷售金額586億元，同比僅增長082%。而去年同期，正榮地產銷售金額為581億元，較2024年同期增長170%以上。
同時根據半年報，報告期內公司實現營收13648億元，同比增長1083%;歸母凈利潤933億元，同比增長1107%;而2024年同期，正榮地產的營收增長率和歸母凈利潤增長率分別為5231%和17186%，目前來看，其增幅均明顯滑落。
事實上，公司經營發展的減速，從土地儲備方面也可窺得一二。今年上半年，正榮地產新增土地22幅，預計建筑面積約29百萬平方米;而去年同期，正榮地產新增土地33幅，總估計建筑面積約為59百萬平方米。
另根據正榮地產公告披露，今年前10個月，公司連同合營公司以及聯營公司的累計合約銷售金額約為1030億元，而2024年其銷售目標為1300億元。公司有信心完成全年銷售目標。增速放緩，既有行業周期原因，也有去年同期高基數原因，也有公司出于發展質量考慮控速的原因。正榮地產方面回函表示。
經營現金流近4年凈流出163億
正榮地產發軔于江西，創始人為福建莆田商人歐宗榮，公司2024年1月登陸港交所，目前總部已遷入上海。
長江商報注意到，今年以來，正榮地產業績增速放緩后，其盈利能力也面臨考驗。
數據顯示，2024年至2024年，以及2024年上半年，公司毛利率分別為2343%、2170%、21%、2276%和2032%，總體呈下滑趨勢。同期，其凈利率分別為972%、851%、761%、844%和864%，去年以來雖有所爬升，但仍未超過2024年的高點。
同時，今年以來，正榮地產密集融資補血。10月14日，正榮地產公告稱，完成贖回2億美元2024年到期的年息86%的優先票據。而前不久，正榮地產剛對外宣布，發行的3億美元2024年到期年息915%的優先票據于11月7日在聯交所上市。
長江商報梳理發現，上半年，正榮地產多次發債融資，年利率最高105%，最低也達到716%。其中，1月份公告擬額外發行15億美元2024年到期的優先票據;2月份發行23億美元優先票據;3月份與渣打銀行等就發行2億美元2024年到期年息915%的優先票據訂立購買協議;3月份同時公告擬發行42億美元2024年到期年息865%的優先票據;6月份發行2億美元的優先永續債。
由此可見，美元債已成為正榮地產最為主要的融資渠道之一。而隨著公司密集發展融資，正榮地產的融資成本也呈現走高態勢。半年報披露，報告期內公司平均融資成本為760%，高于去年同期的48%，同時土地借款 新竹 仲聯代書高于主流上市房企平均融資成本均值644%。
值得一提的是，頻繁融資緩解資金壓力的情況下，正榮地產的現金流依然緊繃。數據顯示，2024年至2024年，以及2024年上半年，正榮地產的經營活動現金流量凈額分別為-166億元、-4239億元、-2664億元、-7723億元。近4年經營性現金流合計凈流出163億元。
同時半年報顯示，截至6月30日，正榮地產公司總負債為126217億元，資產負債率為8129%，凈負債率為708%。報告期，公司一年內到期借款24903億元，應付賬款9564億元，應交稅費2569億元，而其可動用的現金僅25072億元。
即便如此，下半年以來，正榮地產融資動作也未見松懈。其于8月份額外發行11億美元的優先票據;9月份發行3億美元2024年到期的優先票據;10月份再發行3億美元2024年到期年息915%的優先票據。
當前，房地產行業普遍面臨著債務壓力和融資難題，正榮地產是否存在相關壓力?連續高息發債主要是處于哪些方面的考量?
對此，正榮地長相關負責人回復長江商報表示：融資收緊與融資集中度提升是今年行業表現出來的兩大趨勢。公司目前依托境內外融資平臺，融資渠道通暢，融資成本可控并呈下降趨勢，不存在高息融資的說法。長江商報消息●長江商報 楊玲玲 廣州
