上年10月22日，當鋪信用要求港龍中國地產集團有限公司(簡稱港龍地產)向港交所遞交了招股說明書。如今，近半年時間過去，港龍地產的IPO未見任何動響，官網也一直處于升級中狀態。
不過，港龍地產的各項業務仍在穩步推進，日前還迎來了一位新執行總裁。本年3月，
有媒體稱，中梁地產北方區域集團原總裁姜煒已離職，下一站港龍地產，任執行總裁。中國網財經試圖向港龍地產核實，但截至發稿未能贏得聯系。
資料顯示，港龍地產2024年在江蘇常州成立，重要業務范圍在江浙滬地域，包含有江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市，2024年開始進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內等重要城市。2024年7月，港龍地產將總部遷至上海，同年10月在港交所遞交招股說明書。
規模小，年度營收不足20億元
盡管途經了十余年發展，但港龍地產無論從銷售業績還是土地儲備來看，都只能算是小型房企。招股書顯示，2024-20當鋪貸款程序24年及2024年1-6月，港龍地產物業開闢及銷售收益差別為472億元、434億元、166億元及59億元;溢利及全面收益總額差別為3938萬元、32831萬元、332億元和69659萬元。
土地儲備方面，截至估值日期，港龍地產在20個城市的56個開闢項目的土地儲備為47154萬平方米，包含有8463151平方米已竣工項目、38935萬平方米開闢中項目、7372萬平方米持作未來開闢物業。
中國網財經注意到，港龍地產現在對合作開闢頗為熱衷。據不完全統計，港龍地產比年來合當鋪利息與銀行比較作的房企包含有碧桂園、萬科、融創、弘陽等。
有房地產行業評論員通知中國網財經，在規模快速擴張中，大批的合作開闢固然能起到減低成本和快速提振規模的作用，可是合作開闢畢竟是把雙刃劍，長期銷售權益比例太低，并且總土儲資本不是極度充足，或將導致業績與營收規模的增長乏力，而銷售規模增幅逐步收窄、營收規模的下降，都可能減低外界資源對企業的前景預期。
那麼，港龍地產熱衷合作開闢的理由，是自身資金不足、還是通過擴大流量規模以完工銷售目標的權宜之計，中國網財經未能獲得港龍地產的回應。
債務壓力大，資產欠債比率超150%
與多數中小房企雷同，收入暴漲的港龍地產，也面對資金短缺等一系列疑問。
數據顯示，截至2024年6月30日，港龍地產的資產欠債比率為1539%，而2024-2024年終的這一數據差別為17%、988%和1221%，資產欠債比率不到三年增長了8倍
在資產欠債比率增加的背后，是港龍地產運營成本的瘋漲。以2024年為例，港龍地產當年銷售及營銷開支為67萬元，同比增加234%;一般及行政開支為9007萬元，同比增加2024%;融資成本凈額則為3463萬元，同比增加702%。
港龍地產表示，公司融資重要來自銀行借款、信托融資及其他融資。截至2024年8月31日，港龍地產信托融資及其他融資規劃占總借款的351%，有68億元未償還。眾所周知，信托融資成本一直被業內詬病。港龍地產2024年9月與無錫蠡悅股權投資合伙企業的融資規劃，年利率高達14%;此外，港龍地產同月還向上海愛信信托投資有限公司融資107億元，年利率也高達13%。
跟股東借款，最高年利率達20%
中國網財經注意到，港龍地產還向股東們進行高息借款，這體目前應付非控股權益款項方面。招股書辯白稱，該款項是非控股股東為支援項目開闢而向有關附屬公司支付的墊款，此中金額為95億元和156億元當鋪電子產品抵押的款項是需要支付利息的，年息為80%-200%，上限利率近乎于高利貸。
據了解，港龍地產此次IPO所募資金，將用于支付土地收購成本并且為潛在開闢項目提供資金，支付江南桃源、山水拾間、紫御府、當鋪短期利息秋實宸悅等現有項目和新項目開闢的建筑成本以及一般運營資金。
招股書顯示，策劃赴港上市的港龍地產，教導期內還曾發作過若干不合規事件，重要涉及6個方面，差別為：未能做出充足的社保及住房公積金供款、未能及時開立社保及住房公積金賬戶、常州港華和連云港港華項目交付採用時間早于竣工驗收及格時間、擅自變更資源金結匯用途、解決行政審批程序或贏得有關必須允許證前開工、贏得房地產開闢企業資質證書前建筑工程動工。( 舒越)
