9月14日，佳源國際控股有限公司(下稱佳源國際，02768HK)發表2024年前8月約168億元的銷售簡報，按全年銷售目標360億元算計，公司目標完工率不到五成。
即便如此，上半年，佳源國際仍斥資68億元拿地，規模擴張野心再現。不過因加杠桿帶來的債務疑問卻使其資金承壓，在債高錢緊下公司頻頻發債，利率居高不下。
選擇高杠桿前行的佳源國際，如何均衡規模與債務之際的困難?資金承壓下加快擴張是否會對公司經營帶來較大風險?《投資者網》就拿地擴張及高利率融資等疑問，多次撥打佳源國際香港總部電話及致函媒體中央聯絡處，但公司未作任何回應。
前8月目標完工率僅47%
據中期教導顯示，上半年，佳源國際實現銷售額11671億元，同比增加3%;實現銷售面積10782萬平方米，同比增加4%;收益方面，實現收入8559億元，同比增加27%;毛利3203億元，同比增加27%;歸母凈利潤1462億元，同比增加6%。
固然上半年受疫情沖擊，但公司業績表現尚佳，但就現在的銷售場合而言，離年度目標還存較大差距，截至本年前8個月，佳源國際的目標完工率在47%。
2024年已途經去三分之二，而公司目標完工率卻不到一半，接下來四個月時間，佳源國際如何完工剩下近五成目標?下半年，公司將重點推進新增土儲的推盤策劃，對全年銷售目標的達成充實信心。公司主席兼非執行董事沈天晴在業績教導台灣當鋪放款利率中表示。
同時，佳源國際董事會副主席、執行董事張翼亦在本年業績發表會上稱，固然上半年佳源國際業績增幅近三成，下半年的任務也極度重，但照舊有信心。除了近幾個月房地產銷售行業出現反彈的宏觀形勢外，佳源國際下半年有很多主要的項目將推出，對業績也有一定的助力。不僅如此，由于母公司的支援，后期優質資產的注入，對提拔銷售額有很大協助。
從8月份僅完工業績指標的近五成來看，接下來佳源國際還是將面對較大的業績壓力。諸葛找房數據研究中央解析師陳霄向《投資者網》表示，遭受上半年疫情的陰礙，銷售當鋪借款審核回款碰壁，以及行業環境不景氣，導致佳源國際銷售業績完工度不良，另有，也與企業本身的運營才幹親暱相關，股價閃崩事件的陰礙仍未徹底消退。對此，盡管佳源國際做出了一系列內部調換，并且表白了對接下來業績追趕的信心。
68億拿地債高錢緊困難待解
每年拿地的資金占整個合約銷售額的20-40%，會依據土地市場的變化和內部策劃的要求，按這個策劃去做。拿地謀略上，張翼在本年3月10日的2024年業績發表會上表示。照此算計，公司本年的拿地預算在72億元至144億元。
2024年上半年，公司新增土儲共計4323萬平方米，權益比例過份80%，總地價達687億元，依照最高近四成的拿地預算來看，已完工47%的拿地預算，不過，同期，其銷售額僅116億元，假如按上半年的銷售場合測算，68億拿地金額顯然已超標，且本年前8月銷售額不足五成的底細下，加快拿地是否會加重佳源國際的經營風險?
截至本年上半年，佳源國際擁有土地儲備1700萬平方米，此中位于江蘇和安徽的土地儲備差別占總土地儲備的36%和23%，一二線城市土儲占比已提拔至514%，在中國當鋪借款需要擔保人嗎各大城市持有的物業組合共81個。
佳源國際主席兼非執行董事沈天晴透露，接下來，集團將加大在長三角經濟圈、粵港澳大灣區、重點省會城市以及一帶一路沿線國家和地域的拓展和經營。
從公司高層的決心來看，拿地擴張是一大戰略，不過因加杠桿帶來的豪情融資成本也使其資金承壓。
上半年，佳源國際融資成本為154億元，較上年同為7600萬元，同比增加102%。對此，該公司表示，融資成本的增加重要是2024年下半年已發行優先票據增加所致。
本年上半年，佳源國際勝利發行一筆12億元美元優先票據及3000萬美元優先票據，用于增補流動資金。此中，2024年6月26日上市的12億元美元優先票據的利率高達1175%。
實際上，從上年至今的發債場合來看，其發債利率一直居高不下，保持11%以上程度，遠高于伴同8%的均值。
當下，佳源國際短債疑問突出。財報顯示，截至2024年6月末，佳源國際的總欠債高達52673億元，此中，于一年內或按要求到期的銀行及其他借款為3049億元、優先票據為4922億元，合計7971億元，當下公司的現金及現金等價物僅為7889億元，現金不足蓋住短債，債高錢緊資金承壓。
對此，解析師陳霄向《投資者網》稱，可以看出，佳源國際當前對于趕快擴張規模決心較大，但這種高擴張的發展戰略同時隱含著較高的風險性，高溢價拿地、激進拿地將會面對很大的不確認性，高欠債也將對現金流安全造成恐嚇。
陳霄以為，佳源國際這種激進擴張的發展方式或將面對調換，穩健、理性拿地，并且積當鋪借款手續費極降欠債，方能持久發展。
分拆微小型物業赴港上市
除公司經營場合備受關注外，佳源國際有意分拆旗下物業上市的動作，也令市場格外關注。本年3月，公司高層便透露，擬分拆旗下物業赴港上市，工作正在推進中。，隨后，6月26日晚間，佳源國際旗下子公司佳源物業向港交所正式遞交了招股書。
資料顯示，佳源服務業務包含有為物業控制服務、非業主增值服務和社區增值服務。此中，物業控制服務包含有乾淨、安保、園藝、景觀、維修和維護服務;是公司要點營收板塊，持續三年占總收入比重為八成。
招股書顯示，2024年至2024年，佳源服務差別實現收入：21億元、331億元及455億元，復合年增長率472%;凈利潤1835萬元、3578萬元及5021萬元，復合年增長率654%。截至2024年底，佳源服務的在管典當黃金流程總建筑面積約2610萬平方米，包含中國26個城市及八個省份，此中，位于長江三角洲地域的在管建筑面積約843%。
從在管規模來看，佳源服務屬于微小型物業公司，在行業中排名靠后。佳源國際稱，佳源服務在上市之后，將會變為獨立的上市集團，并且擁有獨立的集資平臺，其將會在不需要依賴佳源國際控股的場合下，直接接觸資源市場以進行股本或者債務融資，為現有的業務等擴充或提供資金，有助于提高運營和財務控制效率。
拆分物業上市能獲得更高的估值，有利于公司整體市值的提拔，擴大品牌陰礙力，減低欠債率等;另有，就當前形勢而言，疫情陰礙下對企業的銷售回款產生陰礙，房企資金鏈緊張，此時拆分物業公司上市，也能刺激股價的上升，有助于減低融資成本。從未來發展來看，物業公司擁有大房企作為支撐，可以依托大房企來獲取擴展業務規模，但可能自身發展會嚴重依賴于母公司，在控制體制上可能也會遭受母公司的牽制，難以真正獨立發展。陳霄表示。
當下，在杠桿撬動規模謀略早已不被行業看好之際，佳源國際卻仍以高欠債模式堅持擴張，如此一來，即便公司規模再上一階，但債高錢緊困難仍難懂決，同時，跟著地產三條紅線日益成形及行業團體降欠債的趨勢下，未來公司該何去何從?其堅定的高擴張之路還走得通嗎?這些均是擺在佳源國際眼前的挑戰。
