金九到來，樓市未出現往年同期繁榮局面。國家統計局10月21日發布的70個大中城市房價數據顯示，9月新建商品住宅和二手住宅，環比價格上漲城市為53城與40城，數量較上月分別再減2城和3城。
業內人士解讀到，臨近年末，房企為回籠資金，頻出以價換量銷售策略，帶動各等級城市房價環比漲幅以穩或微跌為主。如果政策回歸中性，將一定程度上推動交易市場小幅反彈。但在中央房住不炒導當鋪土地貸款利息合約向下，再難出現房價暴漲局面。
■新房價格環比微漲
進入9月，從新房和二手房漲價城市數量來看，總體仍現降溫態勢，但步入金九傳統銷售旺季，房價增速降幅較前幾月有所收窄，新建商品房價格較上月環比微升。
具體來看，9月，一、二、三線城市新建商品房價格分別環比上漲04%、06%和08%，漲幅均較上月擴大01個百分點。
金九期間新房市場以價換量使得大部分購房者購置市區或者高端樓盤，成交結構的變化帶動價格上漲。諸葛找房數據分析師國仕英表示，總體來看，受調控政策影響，各等級城市新房銷售均價趨于穩定或小幅上漲，與國家調控基調穩相貼合。
值得注意的是，廣西南寧繼8月領漲后，再次成為9月房價指數環比漲幅最大的城市。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，這與部分投資投機需求進入以及購房需求釋放等因素有關。后續預計房地產管控或進一步升級。
相較新房漲勢，二手房價繼續呈現穩中有降走勢。其中，一、二、三線城市二手房價環比漲幅分別為03%、02%和07%，除一、二線城土地貸款浮動利率市漲幅與上月持平外，三線城市漲幅回落01個百分點。
嚴躍進指出，二手房漲價城市減量疊加房價增速回落，均說明二手房市場不再強勢。眼下二手房市場進入淡季，購房需求下降，導致二手房房東降低掛牌價格，其實際成交價格也會有所下跌。
此外，部分城市置換需求較為迫切，在新房降價銷售背景下，為將手中小戶型房屋出售置換大戶型房屋，降價力度有所增加。國仕英分析補充道，三線城市二手房市場量級更小，因此價格下滑更加明顯。
需要警惕的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城市人才購房政策略有放松，從預期角度看，或推動購房需求繼續釋放，進而容易帶動房價反彈。嚴躍進說。
■開發投資增速止跌
從投資角度看，9月，企業方面拿地態度依舊保守，不過投資熱情相較前幾月有所回溫。1-9月，房地產開發企業購地面積為15454萬平方米，同比下降202%，降幅比1-8月收窄54個百分點;土地成交價款8186億元，下降182%，降幅收窄38個百分點。
房企拿地面積降幅收窄，一定程度上緩和了房地產開發投資額增速連續4個月下行的態勢。1-9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長105%，增速與1-8月持平。
嚴躍進表示，今年上半年土地數據相對低迷，但近期來看已有所改善，比預期走勢略好，也說明了開發投資的韌勁。當然，房企對于土地市場總體以保守為策略，除非是聯合拿地，否則購地方面依然不會太激進;部分房企近期采取了逆周期拿地策略，土地溢價率不高，有效控制了購地成本。
從銷售面積看，今年1-9月商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降01%，降幅比1-8月收窄05個百分點。該指標充分說明了當前房屋交易市場雖然是降溫的，但絕對不悲觀。嚴躍進指出，雖然市場普遍認為今年樓市金九成色不足，但這更應該理解為樓盤供應增加，進而導致具體樓盤的看盤詢價數量是有所減少的。
到了10月，受部分城市定向限購等政策的影響，市場預期或有改善，這也容易帶來一定的市場交易反彈。嚴躍進進一步指出。
■雙向調節 平穩為主
今年8月，央行提出利率并軌以來，北京、深圳等地銀行率先換錨，不同程度提高房貸利率水平。據融360大數據研究院發布的最新監測數據顯示，9月當月，全國首套及二套房貸平均利率分別為551%和583%，環比上漲4個和5個基點，實現全國房貸利率4個月連漲。
企業方面，自今年小陽春過后，受政策影響，融資渠道全方位收緊，包括信托融資、債券發行以及開發貸等。
央行調查統計司司長阮健弘近日介紹，今年前三季度新增銀行貸款辦理步驟房地產貸款46萬億元，占新當鋪房屋抵押條件增人民幣貸款的337%，比去年全年低62個百分點。其中，新增房地產開發貸款1萬億元，占同期各項新增貸款的77%，占比較去年全年降低39個百分點;此外，房企累計境內債權融資5144億元，同比下降105%，較2024年全年減少898個百分點，延續2024年以來的持續下降態勢。
進入9月后，房地產調控政策發布依舊密集。比如，9月2日，上海銀保監摸底信托公司房地產及通道業務;9月4日國常會要求，提前下達明年專項債新增額度，但明確規定不得流入房地產領域等。
據中原地產研究中心統計數據顯示，9月單月全國房地產調控政策發布次數高達48次，前9個月房地產累計調控385次。整體來看，2024年房地產調控政策的密集土地借款 銀行程度依然刷新歷史紀錄。中原地產首席市場分析師張大偉表示。
房地產調控原則是亂必調，漲幅過高必然加碼，平穩仍是主流。張大偉指出，穩定是雙向調節，大漲不是穩定，但暴跌同樣也不是穩定。
值得注意的是，在房地產投資市場增速降幅緩和之際，近期已有超30城發布各類人才引入政策。10月19日，海南省三亞市下發《關于進一步完善人才住房政策的通知》提出全日制大專以及以上學歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產，市場解讀這一舉措為海南實施全域限購一年半后，首次迎來大幅度松綁。
此類松綁客觀上使人才購房等候時間減少，這也有助于帶來更大的市場交易反彈，對于四季度交易活躍等都有積極的作用。嚴躍進表示。
北京商報陶鳳 劉瀚琳
