2024年伊始，已有十余家房企發布海外融資及發行境內債券計劃。
僅1月8日一天，就有融創中國、旭輝控股、正榮地產等6家房企公告稱，擬在境外發行美元優先票據。而在此前，龍湖集團、華夏幸福(600340,股吧)也宣布將在境外發行美元債，金科股份(000656,股吧)、龍光地產則在近日公告擬發行超短期融資券以及公司債券。
據財聯社不完全統計，年初至今不到10天時間，上市房企發行境外債券的總金額已達6815億美元。
海外融資井噴的背后，映射出房企即將面臨的償債高峰。中指研究院數據顯示，20土地抵押貸款注意事項24年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模高達74939億元;到2024年，這一數據將達104962億元。
在集中償債的壓力下，部分激進擴張、負債高企的企業應加強現金流管理，縮減投資開支，加快銷售回款和加大融資力度，否則現金流將面臨失控風險。一位房地產行業分析師表示。
主流房企融資集中度上升
1月9日早間，佳兆業集團公告稱，擬發行1筆5億美元票據，票面利率105%;遠洋集團也宣布，擬發土地抵押貸款銀行行1筆4億美元票據，但票面利當鋪如何辦理房屋借錢率僅475%。
這僅是今年以來房企密集融資的一個縮影。1月8日，碧桂園宣布，擬發行兩筆共計10億美元票據;同日融創中國公告，擬發行2025年到期的54億美元優先票據;旭輝控股也公告表示，將發行2025年到期的4億美元優先票據;而正榮地產稱，擬發行29億美元的優先票據。
據了解，上述擬發債的房企均將本次獲得的資金用于償還舊債。從房企發債可以看到融資端并未一刀切，發債仍有新增，但僅有借新還舊可以操作。華創證券分析師袁豪表示。
房地產企業今年債券到期量增加，不得不通過債券發行應對債券到期帶來的融資缺口。經濟學家宋清輝如是說。
由于去年銀保監會加強房地產信托監管，房地產信托發行金額出現下降。從中國信托業協會數據上看，2024年三季度，房地產業信托余額為278119億元，環比下降51%，增速自2024年來首次轉負。
隨著金融監管趨嚴、融資渠道收緊，部分房企不得不進行高成本海外融資。
中指研究院數據顯示，2024年，規模超過百億的房企海外債券發行規模達45449億元，同比增長322%。與此同時，房企融資成本也在上升，2024年前三季度海外債券融資成本為833%，較上年同期上升4個百分點。部分房企如華南城、大發地產、正商實業等均以超過10%的利率進行海外融資。
而對于中小房企而言，融資環境則更為嚴峻。
在本輪周期中，金融去杠桿和資當鋪土地融資限制管新規等資金收緊政策對于房地產行業而言，就相當于進行了一次資金端的供給側改革。在如此背景下，中小房企獲得資金的難度有所提升，但是中大型房企的融資則相對通暢，這也就推動了融資集中度的提升。袁豪表示。
據華創證券研究報告，在資金供給側改革下，15家主流房企的融資集中度由2024年的 213%提升至2024上半年的660%。
房地產融資監管難松綁
自2024年5月起，銀保監會連續發文，嚴查資金違規流入房地產市場。業內普遍認為，房地產迎來史上最嚴監管年。
據悉，監管機構在銀行、信托、外債等房地產融資上加強了監管和限制，包括表內外融資不得用貸款流程說明于土地出讓金融資，禁止資金通過影子銀行流入房地產等。購房端也是處于嚴格收緊的態勢，除了首付比例還維持在高位，個人消費貸款、綜合貸款、信用卡透支不得用于購房。
此外，銀保監會還對32城市銀行機構開展2024年房地產業務專項檢查，要求信托公司控制業務增速，提高風險管控水平，房地產企業發行外債只能置換一年內到期的中長期境外債務。
據諸葛找房研究中心統計，因房地產業務違規，截至2024年底，已有19家信托公司共計領到33張罰單，罰沒總額203736萬元，比2024年增加近40%。而中信銀行(601998,股吧)因十三項違法違規行為，被合計罰沒22237萬元，刷新今年以來銀保監系統最高罰款記錄。
華泰證券(601688,股吧)分析師陳慎指出，融資端的管控背景在于對房地產行業的去金融化思 考，在不讓更多資金流向房地產領域的定調下，房地產行業的融資設卡布防可能在中期會趨于常態化，這也將帶來當前房企對現有杠桿以及模式的新一輪思考。
隨著債務到期壓力上升，資金狀況逐步收緊，預計融資政策亦有望邊際改善，但前端融資監管仍難以松動，房企資金面或難現2024年年初寬松態勢。諸葛找房一位分析師表示。
