償債高峰到來之際，沒有一家房企敢說自己不缺錢。11月22日，一位資深地產觀察人士對長江商報說道。
近日，登陸港股資本市場剛滿一年的大發地產(06111HK)再發高息債。據不完全統計，這已經是公司年內第3次發行票面利率超過12%的優先票據。
密集融資背后，是公司規模狂飆猛進后對資金的饑渴，也是居高難下的凈負債率的隱憂。2024年上市前夕，大發地產高管曾公開表示，5年長期規劃中銷售目標將鎖定在3000億元。而其2024年的銷售目標僅為160億元，兩者相距懸殊。
同時，2024年至2024年，大發地產的凈資產負債率分別為1965%、150%、2698%、1072%，今年上半年凈負債率再次攀升至1325%。
針對公司發展過程中的眾多問題，長江商報多次致函大發地產方面，截至發稿暫未獲回應。
3000億目標難達到
公開信息顯示，大發地產成立于1996年，2024年10月登陸港交所，創始人為溫州商人葛和凱。
2024年上市前夕，大發地產高管曾公開表示，在公司的5年長期規劃中，銷售目標將鎖定在3000億元。
事實上，近年來，大發地產的規模躍進堪稱激進。長江商報梳理發現，2024年至2024年，公司營收從689億元躍升至5946億元，4年翻了近9倍;母公司擁有人應占利潤從583800萬元增長至477億元，4年翻了8倍多。
同時，今年以來，大發地產更加展示出對速度的追逐。半年報顯示，報告期，公司實現銷售金額7111億元，同比增長408%;營收3974億元，同比大幅增長3026%;母公司擁有人應占利潤315億元，同比巨升約6774倍。
不過，值得一提的是，2024年大發地產才首破百億大關，連同聯營公司錄得合同銷售金額12524億元，較2024年同比增長約2041%。公司將2024年的銷售目標定于160億元。
根據公司公告披露，今年1-9月，大發地產實現累計合同銷售金額約為12614億元，目前完成率為7879%。此前，大發地產首席運營官冷俊峰曾對外表示，這個目標我們是非常有信心的。即便如此，規模掉隊的大發地產離3000億目標仍有較大差距。
凈負債率升至133%
打開大發地產官網，悅居生活服務商、情景地產等字眼引入眼簾。大發地產宣稱公司是有質量的開發周轉，然而長江采訪中了解到，近年來，大發地產質量問題頻出。
今年7月，大發地產位于上海青浦的一住宅項目出現門廳大理石掉落等一系列問題。據，該項目的安全通道大理石三次掉落，業主們后怕中調侃稱，這不是安全通道，而是危險通道。此外，大發地產位于安慶、溫州等地的項目也多次被遭業主維土地抵押貸款土地銀行權。
同時，規模狂飆猛進背后，大發地產凈負債率一直居高難下。數據顯示，2024年至2024年，大發地產凈資產負債率分別為1965%、150%和2698%。
上市首年，其凈資產負債率降至1072%。為此，大發地產將首次公開發售所得的81億元中的30%用在了償還貸款上。然而，今年上半年，大發地產凈負債率在回落后再次攀升至1325%。
數據顯示，截至報告期末，現金及現金等價物結余2184億元，其中已質押存款19537萬元及受限制現金653億元。而公司總債項為6850億元，包括計息銀行及其他借貸及優先票據。其中，一年內應償還銀行貸款578億元，一年內應償還其他借貸1417億元。房屋當鋪評價
規模增長中如何平衡與負債以及品質之間的關系，成為橫亙在大發成長道路上的一道坎。
數次高息發債
2024年至2024年，被稱為房企有息負債償債高峰。市場環境難言樂觀，房企資金鏈均面臨大考。近日，大發地產再發高息外債融資解渴。
根據11月13日公告，大發地產已向聯交所提出申請，以批準額外發行于2024年到期的120百萬美元12875厘優先票據。
同策研究院陳朦朦認為，在如今境內融資渠道緊縮的態勢下，海外融資作為各大房企長期以來最主要的融資途徑之一，其分量必將加重。
長江商報注意到，今年以來，大發地產多次發債融資，年利率最高135%，最台灣當鋪土地抵押規定低也達到12875%。其中，4月發行于2房屋當鋪借款設限024年到期的120億美元135厘優先票據;7月發行于2024年到期的180億美元12875厘優先票據。
縱觀整個行業，排名靠前、在銀行白名單中的房企，境內發債成本僅為3%-45%。而資質良好的中小房企以及港資房企境外發債的票面利率普遍在5%-8%，少數企業票面利率超10%，而大發地產的最低票面利率已達1288%。
如果房企融資的利率偏高，那么只能認為是企業本身信用等級并不高，類似銷售數據波動、拿地乏力或者說負債數據比較高等，都容易產生融資成本偏高的情況。一位研究機構分析人士對長江商報表示，高息發債無疑將帶來巨大的財務壓力。長江商報消土地貸款利息支付方式息●長江商報 楊玲玲廣州
