小房企排隊赴港IPO背后的行業生態之變
這些百億左右銷售規模的小房企IPO的內在動力在于：拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功IPO之后對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助，上市之后提升國際評級，便可以發海房屋當鋪貸款利息影響外債。
5月22日，十三屆全國人大三次會議正式開幕。今年的政府工作報告重申，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。
房地產調控基調維持不變，在房住不炒的大環境下，境內融資渠道收窄、融資成本抬升，小房企面臨的資金問題被放大，赴港IPO成為這些房企較為青睞的融資方式之一。
據不完全統計，自2024年以來，成功上市的房企已達13家，其中，2024年和2024年成功上市的房企數量持平，分別為6家，2024年前4月成功上市1家。截至目前，已在港交所遞交招股書的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等11家;在港交所等待IPO的房企旗下物業公司也有8家之多。
近幾年，小房企負債率不斷攀升、缺錢缺地的趨勢越發明顯。一名業內人士指出，小房企的生存狀態映射了當前行業融資難、規模小的企業融資成本趨高，行業整體利潤下滑，不求規模發展實際上很難生存的狀態。過去一年，多家小房企首次遞表均顯示失效，就是因為負債高、短期償債壓力大。這台灣銀行土地貸款些百億左右銷售規模的小房企IPO的內在動力在于：拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功IPO之后對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助，上市之后提升國際評級，便可以發海外債。
結合近期土地市場一輪拿地熱潮來看，綜合同策咨詢研究院首席分析師張宏偉、上海中原市場分析師盧文曦等人的看法，小房企拿地積極性大增，大房企反而有所放緩。在這樣背景下，小房企的資金壓力更容易被放大。
此外，有房企人士對21世紀經濟表示，下半年房企獲取預售證數量會增加，加重了市場供應;與之相反的是，市場去化壓力并沒有有效途徑釋放，這樣下來，今年內房企的存貨壓力自然隨之上漲。
寄望沖刺IPO釋壓
行業進入2024年，疊加疫情影響，市場正在發生變化，小房企的生存空間遭到擠壓，上市也是剛剛開始。
截至2024年5月底，在港交所等待IPO的房企約有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、土地抵押貸款諮詢金輝控股、上坤地產、領地控股、實地地產等11家，還有安徽的文一地產也傳出要赴港上市。
其中，三巽集團、海倫堡、奧山控股、萬創國際、港龍地產等此前在首次遞交招股書時被拒，現在是二次出發。
張宏偉指出，赴港上市有幾項很重要的核心指標，近三年企業盈利能力及負債率，主線業務的盈利要符合最低盈利要求，如果核心指標達不到要求，可能會被打回重新申報，企業在重新提交的過程中，需要對土地及負債進行優化。
從招股書披露的信息可見，這幾家小房企存在負債高、土地儲備短板明顯、短期資金壓力大等共同特點。
以起家于安徽的三巽集團為例，該公司號稱 2024年實現銷售規模300億，5年內實現千億目標，并在2024年底挖來正榮總裁王本龍。然而，有第三方平臺統計出，三巽2024年銷售額比2024年的100多億反而下降。
根據招股書披露，三年間，三巽的債務大增：從2024年負債229億元，到截至2024年6月底，負債142億元。此外，三年持續經營性現金流為負，融資成本長年處于10%以上高位。知情人士透露，三巽融資中信托借款占比高企。
再比如奧山控股，在其第一次公開披露的招股書中，負債率超過800%。同樣首次IPO失效的港龍地產，也有同樣的高負債問題：2024年、2024年、2024年及截至2024年3月31日，港龍地產資產負債比率分別為988%、1221%、1726%及2870%，3年多時間，負債率上升了2倍多。借款總額分別為318億元、856億元、2853億元、5176億元，3年多時間借款總額增長超16倍。
據披露，實地地產的融資利率從2024年659%一路漲到2024年的837%。截至今年3月底，實地涉及一年內到期有息負債合計4287億元，而涉及未償還的信托等非標融資余額近24億元，占同期總借款的185%，年利率至少10%以上。
上述幾家等待二次IPO的小房企，資產負債率遠高于行業平均資產負債率，上市為了能解決短期流動性風險，但規模偏小也成為港股資本不看好的主要原因。港龍地產與三巽集團土儲均不足500萬平方米，未來可售資源不充裕。尤其是三巽，90%土儲集中于安徽，大部分為三四線城市。根據易居研究院的數據顯示，64個三四線城市的存貨進入增長周期，截至目前，三四線城市的庫存環比上漲16%，同比上漲11%。這對于重倉三四線城市的房企而言，規模擴張與盈利能力提升都面臨一定難度。近年來受房地產調控政策持續的影響，三四線城市的房價已基本陷入滯漲，因此奧山控股在這些城市的住宅銷售，短期內可能很難改善公司的毛利率。
前述業內人士分析認為，如果說過去房企上市是為了找錢，找更便宜的錢，用于還債，并通過借新還舊，把昂貴的金錢替換出去，那么現在對于小房企來說，上市后增加流動性才是最重要的。
我們或會因經營現金流量為負，而需要獲得足夠的額外融資，以滿足融資需求、支持營運及公司擴張。如無法產生充足經營現金流量，或無法獲得充足外部資金撥付經營所需，公司流動性及財務狀況可能受到重大不利影響。其中一家小房企上市招股書中披露了這段話。由此可見，小房企的流動性危機正在放大。
今年受疫情影響，大部分房企一季度銷售均回款不暢，不少業內人士對表示出對今年存貨增加與銷售目標不能完成的擔憂。如果說近期這一輪拿地潮，是為了在年內增補業績，那么小房企在這一輪的搶地補倉，則更有危機的意味了。
去化率走低、存貨上漲
億翰智庫一份研報指出，2024年疫情之后，國內融資環境有邊際改善之勢，高信用評級房企更易抓住機會。這就不難理解小房企在這樣的融資背景下，急于上市的心情了。只有上市才有機會提升評級，從而融資、擴張。
億翰智庫對房企國內信用評級進行了梳理，發現國內信用評級機構對房企的評級普遍較高。43家房企中，信用主體評級為AAA的房企占77%，信用主體評級為AA+的房企占19%，信用主體評級為AA和BB的房企分別只有1家。從各房企的國內信用評級情況來看，無論是頭部房企，還是規模相對較小的房企均有可能獲得國內最高信用評級AAA的評級，說明國內評級機構在對房企進行評級時，并不是唯規模論，在規模上不占優勢的房企，還可以通過改善財務狀況，穩健的投資策略等方式獲得評級機構的認可。
但是從信用評級AAA在各梯隊的分布上來看，在TOP10和TOP11-TOP30房企中，主體信用評級為AAA的房企占比均接近90%，而TOP33-TOP83房企中，主體信用評級為AAA的房企占比相對較低，為56%。同時，主體信用評級為AA+、AA、BB較低信用評級的房企多分布在該梯隊，說明規模房企總體上更受評級機構的認可。
要想做大規模就需要不斷拿地、拿更多的地。
近期三巽集團、港龍地產等均出現在土拍現場。三巽第二次遞交的招股書顯示，2024年1月末，三巽控股擁有36個項目，總土地儲備39643萬平快速貸款流程方米，安徽、江蘇、山東占比分別為89%、47%和55%。安徽土儲略微調低了一點，說明自上次招股書遞交之后，該公司又進行了一輪土地儲備。
奧山是典型的土儲少、分布不均衡的房企。奧山60%的土儲集中在武漢，截至2024年3月31日，該公司在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目，應占土地儲備估計總建筑面積約為340萬平方米，其中包括規劃總面積約為200萬平方米的開發物業，規劃總面積約為110萬平方米持作未來開發物業。
在這一波赴港上市的小房企中，領地集團是其中的土儲佼佼者，截至2024年2月，領地有超過1300萬平方米土儲，但領地的融資成本與負債高，也成為其迫切上市的重要原因。2024至2024年，領地的融資實際利率逐年升高，分別為64%、88%、99%;流動比率呈現下滑趨勢，分別為13倍、13倍、12倍;凈資產負債比率分別為06倍、11倍、14倍。
實際上不僅小房企，大部分房企今年上半年的業績都差強人意。一名前20強房企相關人士對透露，為了增加市場供應、占領市場份額、擴大銷售覆蓋面，房企不得不在這個節點拿地，以保證年底之前有新產品推出市場。但去化非常關鍵，如果去化不好，今年的存貨又增加，就會給房企帶來資金壓力，未來一兩年業績堪憂。
盧文曦土地二胎貸款額度指出，最近這一波土拍房企中，一梯隊龍頭大房企包括恒大、碧桂園拿地節奏明顯放緩，中小規模的房企反而拿地積極。舊改項目陸續釋放，比如5月份，瑞安房產近期以1666億元競得上海青浦區兩幅宅地;萬科、中建聯合體在寶山拿地，這兩次土地出讓涉及地塊都是瑞安、萬科此前已經介入的舊改項目。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從城市庫存數據來看，客觀上也說明短期壓力是增大的。一方面是房屋銷售市場降溫，影響了去庫存的節奏。另一方面是各地預售管控減少，樓盤供應規模明顯是增加了。所以從實際情況看，這都會帶動各類城市庫存的上升。就城市分類看，一線城市和二線城市庫存都在上升，這都是需要注意的風險。對于在一二線城市有庫存的房企來說，若能庫存積極去化，也有助于房企業績的提升和庫存風險的減少。
以鄭州市場為例，疫情影響下鄭州市場成交下滑，商品住宅消化周期明顯拉長，前期庫存積壓。鄭州在疫情期間新房供應較少。但回看過去一兩年的市場，從2024年8月以來，鄭州基本展現為供大于求的狀態，因此存量較多，新房市場主要為消化前期庫存狀態。消化周期一舉躍升至21個月以上高位。5月一場土拍顯示，外來房企在鄭州拿住宅用地的興趣正在消退。在出讓的4幅地塊中，只有恒大一家外來房企拿了一幅商業地。(唐韶葵)
