對中國農牧第一股的康達爾(000048SZ)來說，房地產業務的表現對業績愈發重要。
2024年年報顯示，總營業收入中，來自房地產開發的營業收入為179億元，占比高達5208%;來自飼料生產、自來水供應的營業收入分別為1063億元、31億元，占比分別為33%、904%。2024年公司售賣的商品房毛利率高達6859%，高出房地產行業平均水平的近一半。
與此同時，康達爾接到深交所問詢函，涉及房產銷售結轉、業績波動、同業競爭等問題，其中提及你公司對房地產銷售收入確認的調整將導致2024年度盈虧性質發生變化。近日，康達爾(現名*ST康達)對問詢函做出回復，指出調整原因主要是因為中審亞太作為公司2024年度審計機構，與公司就房地產收入確認的條件方面存在專業判斷的分歧。
易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報表示，對于此類企業來說，主業低迷說明經營狀況壓力較大，同時從實際情況看，房地產方面的比重過大，更說明經營方面的壓力了。因為實際上房地產的貨值相對大，即便規模不大，往往也在營收中的比重是比較大的。類似模式風險很大，因為若是后續土地儲備不到位，那么企業往往經營業績會快速下滑，造成更被動的局面。
超5成營收來自房地產
資料顯示，康達爾成立近40年來形成了集現代農業、公共事業、房地產業和金融投資業等多種產業于一體的多元化集團公司。其中康達爾以現代農業作為土地融資的評估與選擇業務核心，以持有型物業和公共事業作為平衡風險和現金流的長期戰略保障型業務，以房地產開發業務作為持續戰略支持型業務。
總營業收入中，來自房地產開發的營業收入為179億元，占比高達5208%;來自飼料生產、自來水供應的營業收入分別為1063億元、31億元，占比分別為33%、904%。
康達爾2024年財報顯示，占公司營業收入或營業利潤10%以上的行業僅有飼料生產、房地產開發兩個業務，2024年僅山海上城2期1棟的銷售額就達179億元，貢獻利潤1227億元，相比之下飼料生產業務年收入為1062億元，營業成本卻高達973億元，貢獻利潤僅089億元，差距較為明顯。
Wind數據顯示，近5年來康達爾的凈利潤情況波動較大，除2024年虧損116億元以外，凈利潤最高為2024年449億元，2024~2024年分別為120億元房屋當鋪優缺點、2億元以及006億元。康達爾2024年業績之所以由贏轉虧，主要是因為康達爾將2024年房地產營收調整至2024年度。從年報數據看，房地產業務對康達爾業績表現愈發重要。
作為老牌的深圳上市公司，康達爾的前身可以追溯到1979年成立的深圳市養雞公司。1994年，股改后的康達爾成功上市，是中國第一個農牧上市企業。由于傳統主業是農牧板塊，因此康達爾過去在深圳積累了大片的養殖場房用地。這些過去囤積的土地隨著城市的擴張發展而身價倍增。
公開資料顯示，2024年，康達爾因為城市土地征收獲得共計826億元的土地補償款。同時，作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達爾還獲得了對西鄉和沙井兩個地塊共2373萬平方米工業用地轉商住用地的批準及協議簽訂。
由于擁有大量土地，康達爾的業績也收到受到明顯波動。比如。2024年和2024年均有房地產收入，康達爾盈利尚好，而2024年缺乏了房地產業務的支撐，該年業績也錄得虧損;2024年房地產業務重新貢獻收入，躍升為公司第二大營收業務;2024年房地產開發營收781億元，占到總營收2302億元的34%，僅次于飼料生產;但是2024年，隨著在售貨源減少，房地產開發營收大幅下降，也造成該年度業績下滑。
8750萬去向成迷
同時，深交所指出，年報其他非流動資產項下顯示，報告期末康達爾存在合計8,75000萬元的預付投資款。但康達爾于多家公司之間的合作投資，在期滿之時均未能按相關約定收回全部投資款。
深交所要求康達爾補充披露，康達爾與合作公司之間的產權及控制關系;詳細說明投資事項的商業實質、合作雙方各自的權利和義務等情況，并說明是否具有商業合理性等多方面問題。
康達爾回復深交所的問詢函中，曾詳細解釋8750萬元逾期未收回投資款的問題。
據了解，8750萬元未收回投資款主要涉及三筆款項。第一筆為康達爾于2024年1月土地抵押貸款銀行向深圳君合民匯股權投資基金管理有限公司支付的1500萬元合作意向金;第二筆為2024年3月向深圳前海光信創新并購投資有限公司支付的5000萬元委托投資款，已收回1350萬元;第三筆為康達爾2024年8月以商務顧問費用名義，向深圳市啟暉新能源投資有限公司支付的3600萬元，用于山海上園預付投資款。
年審會計師核查后發現，無法判斷康達爾與前述三家公司是否具有關聯關系、前述三筆對外投資是否屬于關聯交易，是否構成康達爾對關聯方的財務資助;也無法判斷逾期未收回的8750萬元預付投資款是否構成關聯方土地抵押一胎貸款非經營性資金占用。
康達爾公告顯示，由于前管理層部分人員因涉嫌背信損害上市公司利益罪被采取刑事強制措施，以及中審亞太對公司部分預付投資款商業實質存疑，中審亞太在2024年度審計中出具了保留意見的財務審計報告和否定意見的內部控制審計報告。
主業低迷說明經營狀況壓力較大，房地產方面的比重過大，更說明經營方面的壓力。若是后續土地儲備不到位，那么企業往往經營業績會快速下滑，造成更被動的局面。長江商報 江楚雅
易居研究院研究總監嚴躍進
