在樓市調控政策趨嚴、融資環境變窄、市場趨冷的大環境下，越來越多的中小房企不進就會被時代的浪潮淹沒。
近日，從河北涿州走出的開土地貸款需要什麼發商中國天保集團發展有限公司(下稱天保集團)擬赴港IPO。天保集團計劃發行共2億股，募集資額最多達62億港元，股份于10月30日起在香港公開發售，預計11月11日在主板正式掛牌，股票代號1427。
天保集團重倉環京市場，截止2024年3月31日，天保集團854%的土儲位于張家口，剩下1土地融資貸款額度評估46%的土儲位于涿州。
不過，位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降，2024年一期均價為4604元平方米，2024年一期均價降低至4521元平方米，2024年二期均價更是僅有3399元平方米。
業內認為，天保集團重倉布局的環京，作為這輪樓市調控最嚴區域，其中回款的難題必然得通過其他方式，比如IPO上市取得融資。
地產業務發展緩慢
天保集團是一家位于河北省涿州市的房地產開發商，是京津冀區域龍頭房企，以建筑承包業務起家，后來業務擴展至房地產開發。
此次赴港IPO，天保集團募集資額最多達62億港元。其中，約228億港元將用于增加土地儲備，約1億港元用于在建房地產項目建設與未完成合同金額中的建筑項目，約046億港元將用作營運資金及一般企業用途。
事實上，雖然從2024年就已經涉足房地產，但天保集團的房地產業務規模并不突出，2024年僅實現4億元的收益。在此前遞交的招股書中顯示，近三年，天保集團業務總收益為8億元、12億元、16億元，年增長率達415%;其中房地產開當鋪土地融資利率發業務收益分別為77458萬元、274億元、4億元。
可以看到，從2024年涉足房地產至今僅4億元的規模，與同區域房企隆基泰和比較，天保集團甚至可以說原地踏步。從招股書來看，天保集團的建筑承包業務三年收益分別為792億元、1258億元和1651億元，分別占總收益的911%、821%及805%，是公司收益的主要來源。
但是根據弗若斯特沙利文的資料，于2024年就建筑合土地借款 高雄 南英代書同收益而言，天保集團僅占河北省的市場份額的024%。據招股書，2024年天保集團實現總收益16億元，同比上漲333%。與此同時，其凈負債率也由2024年18%驟升至2024年的414%，激漲396%，超過收益增速。就天保集團的體量來看，其杠桿水平還算處于安全線，不過也要強化融資的成本和回款的速度。
此外，2024年天保集團同期銀行借款更是同比增長31545%。截至2024年4月30日，公司的資產凈值也由去年年底的16億元大幅減少至39億元。
天保集團招股書中稱，公司的競爭優勢主要在于京津冀協同發展、雄安新區戰略機遇及2024年冬奧會發展機遇，公司擁有良好的區位優勢和房地產開發業務及建筑承包業房屋當鋪借款設限務的協同效應。
超八成土儲來自張家口
招股書顯示，截止2024年3月31日，天保集團854%的土儲位于張家口，剩下146%的土儲位于涿州。
天保集團也將重倉環京市場的業務布局視為企業發展的最大優勢。然而，據了解，位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降，2024年一期均價為4604元平方米，2024年一期均價降低至4521元平方米，2024年二期均價更是僅有3399元平方米。天保集團總部所在的涿州區域，市場情況也不樂觀。拿其開發的天保綠城項目來說，最近3年中，房價最高時超過19萬元平方米，最低是剛剛1萬元平方米出頭，回調接近50%。
在現金流方面，2024-2024年連續兩年，天保集團的經營活動產生的現金流量凈額為負，分別為-195億元和-666億元。
2024-2024年由于去杠桿和環保高壓的約束，京津冀需求釋放不及預期，不過在近期政策回暖支持下，京津冀建設資金環境逐步改善。2024年6月10日，中辦、國辦發布《關于做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，允許將專項債作為部分重大項目資本金，并進行市場化融資，隨著政策支撐力度的逐步加強，京津冀建設的資金環境得到顯著改善。
●長江商報 江楚雅
