長江商報消息●長江商報 宋金
達到了歷史低點，在近日中期業績會上，綠城中國(03900HK)董事會主席張亞東坦言。經歷管理層大換血后，綠城中國遞交了十幾年以來最差的一份成績單。而事實上，綠城的品質與質量也達到了歷史最低點。
今年上半年，綠城中國收入18658億元，同比下降444%;股東應占利潤2058億元，同比下降119%。
今年前8個月，綠城中國總合同銷售金額約1023億元，而其全年銷售目標為2024億元。據此估算，截至目前，綠城中國完成全年目標5115%。一位業內研究人士向長江商報表示，上半年業績確實不太好看，按照這個進程今年2024億的目標或許會落空。
除繼續堅持傳統的房產投資開發業務，其正在加大以代建為代表的輕資產業務，代建業務項目占比超三成。
然而，代建業務提速讓綠城的品質遭到拷問，以注重品質馳名中國的綠城中國，在賣身中交集團，去宋衛平化后進入擴規模，高周轉的模式，旗下項目違規不斷。今年上半年不少項目被質疑是為了沖業績、沒在達到條件而提前交房，除了提前交房沖業績，今年以質量著稱的綠城項目因質量問題被業主多處維權。
針對公司經營及相關財務問題，長江商報致函綠城中國，截至發稿未收到相關回復。
上半年業績降至歷史低點
上半年，綠城中國收入18658億元，由于物業銷售收入的確認于上半年減少，同比下降444%;股東應占利潤2058億元，同比下降119%。截至六月底，綠城實現總合同銷售743億元，同比下滑15%;合同銷售面積403萬平方米，同比微增1%。
達到了歷史低點，在中期業績會上，綠城中國董事會主席張亞東坦言。這一銷售水平，僅完成了張亞東訂立的2024年目標的3715%。此前，張亞東在綠城2024年度業績會上表示，綠城未來三年要實現2024億、2500億和3000億元的銷售目標。
確實，從業績來看，綠城中國2024年流量銷售額為1564億，較2024年僅增長69%，是近三年的最低值。其流量排名也從2024年的第11名下降到了第17名。而今年上半年，據克而瑞日前發布的房企銷售榜單，上半年綠城集團合同銷售金額約4955億元，行業排行第29位。
此外，房屋二胎成數今年上半年綠城新開工449個項目，但竣工項目只有135個，而下半年將新開工493個項目，竣工項目將達484個。綠城方面表示，雖然上半年竣工節奏有所失衡，但從全年看，綠城新開工面積較2024年將增長356%，竣工面積將同比增加258%。
今年綠城全年銷售目標是2024億元，公司有信心完成這一目標。雖然上半年同比負增長且達標率不到四成，但在8月26日綠城中國于香港舉行的2024年度中期業績發布會上，首席財務官兼公司秘書馮征還是強調有信心完成年當鋪貸款流程分享度目標。
這樣的信心與底氣得益于其充足的貨值和土儲。截至6月底，綠城中國擁有土地儲備項目125個，總建筑面積約3412萬平方米，權益面積約2041萬平方米;總可售面積約2349萬平方米，權益可售面積1395萬平方米;平均地價為6259元平方米，一二線城市的土地儲備總可售貨值占比72%。
代建業務項目占比超三成
事實上，走高端路線的綠城一路高速增長、加速拿地。進入2024，綠城一共拿下十余塊地，不少地塊低價接近樓面價。
其中，1月30日，綠城以96億元拿下杭州余杭未來科技城地塊，樓面價16萬元平米，但周邊在售的高層銷售價格為22萬元平米。3月28日，綠城拿下寧波潘火投創地塊，成交總價269億元，實際可售樓面價18萬元平米，周邊二手精裝價格為25萬元平米。3月29日，綠城以197億元拿下杭州蕭山興議村地塊，實際可售樓面價約為35當鋪房屋貸款注意事項萬元平米，而周邊在售高層價格為35萬元平米。4月3日，綠城以234億元價格拿下寧波東部新城地塊，其中可售樓面價約為29萬元平米，目前周邊在售高層價格低于4萬元平米。
這四塊土地的溢價率，分別為2615%、37%、498%、242%，平均樓面價約為每平方米198萬元。而2024年，綠城中國新增土地平均樓面價約每平方米114萬元，幾乎翻倍。
開疆拓土的同時，綠城中國的負債也有所攀升，至6月底，綠城中國資產負債率為586%，較去年底的553%上升33個百分點。總借貸額為86559億元，較去年底的81458億元增加626%;凈負債為38327億元，較去年底的3323如何設定借款期限9億元增加1530%。
除繼續堅持傳統房產投資開發業務，其正在加大以代建為代表的輕資產業務，綠城代建業務產生的高額凈利潤成為促其銷售增長的重要一環。
在年報中，綠城中國稱自己為國內目前規模最大、專業能力最強的品牌代建商。在反映該集團代建業務規模及儲備上，據統計，2024-2024年三年間，綠城集團分別實現代建業務合同銷售金額181億元、430億元及552億元，對應的銷售占比分別為1589%、1589%及3529%。
綠城中國方面披露，2024年上半年新增代建項目達59個;截至2024年6月30日，該集團代建管理項目累計達317個，規劃總建筑面積約7284萬平米，預計總可售金額為4194億元。今年上半年，綠城中國合同銷售額為743億元，而在743億元總銷售額中，合同銷售全口徑494億元，代建銷售249億元，綠城實際權益銷售僅有267億元。
維權不斷陷品質漩渦
材料必須用最好的，防水要比別人家多做兩道;小區車道寬度必須達到7米以上，兼顧業主5年以后換車的需求
一直印刻著創始人宋衛平精雕細刻慢工出好活烙印，這個以高品質和配套生活服務聞名的房地土地融資優缺點產企業，在賣身中交集團，去宋衛平化后進入擴規模，高周轉的模式。
然而，代建業務提速讓綠城曾經堅守的精雕細刻慢工出好活的品質理念遭到拷問。近一年內，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發生過業主維權。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質量問題。
去年，綠城中國發布了《關于全面加強內源性現金流管理的通知》要求員工加快銷售，堅決執行早銷，多銷、快銷的策略。同時，加大應收款項回款力度，傾盡一切努力獲得受限價政策影響項目的預售許可證;對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2024年供貨的房源提前至2024年開盤銷售，嚴格控制付款。
據公開信息顯示，濟南高新綠城玉蘭花園有些項目存在疑因沖業績而違規強制業主交房，甚至工程質量不合規等現象。目前該項目因未通過綜合驗收即交房的行為已被濟南市住房和城鄉建設局房地產市場監管處責令整改，但相關違規問題仍未解決，目前二期項目約有六棟樓的業主被強制交房。
此外，以質量著稱的綠城項目因質量問題被業主多處維權。云南昆明綠城春江明月小區、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、濟南綠城玉蘭花園等多個代建項目均因工程質量等問題存在不同程度的業主維權，其中中康綠城百合花園小區甚至有部分樓棟因違規施工被推倒重建。
上述研究人士認為，對于此類經營來說，后續需要夯實幾個內容，包括和客戶的關系維護、品牌的管理等。尤其是在質量方面應該做到位，進而有助于改善各類關系。
