銷售要到500億元，增長22%。2024年，寶龍地產總裁許華芳定下2024年的銷售目標。
近日，寶龍地產(01238HK)發布2024年度報告，全年實現合約銷售金額4104億元，創下歷史記錄，同比增長高達965%。銷售面積為2821只有土地權狀能貸款嗎6萬平方米，較2024年增長806%。
長江商報注意到，其合約銷售金額在創下歷史紀錄的同時，490億元負債總額超過410億元銷售總額，凈負債率上升以及凈利潤有所下滑。
根據年報公布數據來看，2024年上半年寶龍地產的凈利率出現小幅下降至192%，相較于2024年底下降了56個百分點。負債方面，2024年債務總額491億元，申請土地貸款流程總資產負債上升61個百分點到752%;凈負債率則由2024年的868%增長148個百分點，達到了1016%的歷史新高。
對此，財經評論員肖磊對長江商報表示，以債務驅動的發展模式，在整體行業增長放緩的時候，很容易出現負債率上升和凈利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，并且寶龍地產目前商業項目占比較大，相比住宅來說資金的周轉率偏低，這也會導致負債率上升。
銷售業績增長超90%
自2024年跨越百億門檻后，2024年是寶龍地產業績增速最快的一年。
近日，寶龍地產發布2024年財報顯示，寶龍去年合約銷售41036億元，同比上升約965%，完成年度350億元業績目標，創歷史新高。收入為人民幣19594億元，較2024年上升26%。
從盈利能力來看，公司于2024年實現毛利7553億元，同比增長445%;毛利率385%，較2024年同期上升約5個百分點。年內核心盈利約2579億元，較2024年同期上升約352%。
不過，在純利上還是有所下滑。2024年其年度利潤為3648億元，同比下降569%。公司擁有人應占利潤錄得為2837億元，同比下降1498%。
對此土地二胎貸款風險，寶龍地產方面稱，銷售業績的大幅增長主要得益于，公司根據不同地區的市場開發特定產品、靈活調整各項目的銷售策略，加速去化，使得7個項目單盤銷售額超過20億元。尤其是住宅項目，采取369開發模式(即3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠)加速周轉及去化，并取得良好效果。
銷售規模創新高，許華芳對寶龍未來的發展更是信心滿滿。他稱，2024年寶龍地產的各種指標將穩步提升，銷售增長22%達500億。目標增長率為4286%，2024年推出可售貨量為902億。
商業地產銷售額僅貢獻2成
2024年，寶龍地產通過招拍掛、合作等方式，以低溢價率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地。截止2024年，公司新增土地儲備建筑面積為57367萬平方米，同比增長4854%。總土地儲備建筑面積為2120萬平方米，七成位于長三角區域。其中，在開發建設中的物業為1280萬平方米，持作未來發展物業約為840萬平方米。
隨著公司規模不斷擴大，投資力度不斷增強，負債也不斷攀升。長江商報注意到，2024年其債務總額490億元，接近410億元銷售額。
目前，寶龍一年內到期的借款約為14722億元，一年后到期的借款約為3438億元。截至2024年末，其所持現金及現金等價物為1民間二胎貸款484億元，剛好覆蓋一年內到期借款。
銷售與債務相當，是否會出現資不抵債的情況?肖磊認為，資不抵債需要動態的來看，如果能夠達到自己預定的業績，比如去年寶龍地產相關負責人就曾提出到2024年要實現千億銷售目標，那么當前的500億靜態負債是可以扛得住的，但從去年下半年的情況看，中國房地產市場已經進入了調整周期，諸多大型房地產商都未能完成目標，所以這個負債率和負債規模，當前看是非常危險的，很有可能會出現資不抵債的情況。
在房企多元化轉型的當下，一直專注于商業地產開發運營的寶龍地產，近幾年致力于開拓商業地產領域，目標保持商業地產排名前五強。
截止至2024年，集團運營的一共有39家商場，在營商場也不斷增加。根據集團預期，未來還會新增商場22家以上;其租費回報率達到122%。平均租費為68元月平米，同比上升12%。近三年租費收入穩定，2024年至2024年分別為：1391億、1804億、2249億人民幣，復合增長率達到25%。
未來三年，寶龍管理層表示2024年計劃新開業7座購物中心、2024年計劃新開業8座、2024年計劃新開業7座。其表示，隨著商業板塊穩定增長，預期五年租費收入復合增長率穩定保持在25%。
不過，從合約銷售占比看，2024年其約銷售額約為41036億元，住宅銷售金額32886億元，占比達8014%;商業銷售金額為8150億元，占比1986%。其中，租金及物業管理服務收入約2249億元，在總銷售額中占比僅548%。
寶龍地產開拓商業地產新模式能否為營玉山銀行土地貸款收帶來質的變化?肖磊認為，新模式可運作的空間比較大，但也增加了持續性的成本投入，依然離不開整個大環境的影響，營收方面可能比之前會更有持續性，從各類渠道融資的成本和難度會稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來說商業地產層面的競爭和經驗都是未來的挑戰，營收方面依然是個未知數。長江商報消息□本報 江楚雅
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