2月2日，武漢土地市場網悄然掛出一則公告，延遲出讓武昌濱江2宗地。本計劃于2月5日現場出讓的P(2024)212號、213號地塊，掛牌出讓截止時間延長至2月19日。
隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續蔓延，房地產行業各鏈條均被按下暫停鍵，土地市場亦受波擾。
大部分省份城市均發布土地交易延期公告，這本質上是應對疫情、避免人員聚集的措施。中指土地云事業部研究總監蔣云峰告訴，土地出讓延期是短暫的，會隨疫情減弱而重啟。
重要的因素在于，自去年以來，全國土地市場已持續處于降溫通道。雖然商品房市場上揚慣性仍在，但作為樓市晴雨表，土地市場已率先下行，底價成交、流拍現象成為常態。2024年的寒意還未遠去，新冠疫情卻搶先為新年土拍市場蒙上陰霾。
最新統計數據顯示，1月全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建筑面積547181萬平方米，同比下跌4176%;土地出讓收金254988億元，同比下跌1974%。百強房企拿地銷售比跌至027，再創新低。
土地成交大幅下滑
因疫情持續蔓延，中國房地產業正處于前所未有的休眠狀態。
近日，長沙公共資源交易中心發布《關于暫停各類公共資源交易活動的公告》，稱自1月31日起，暫停長沙市公共資源交易平臺建設工程、政府采購、土地出讓、產權交易等各類項目交易活動申請土地貸款經驗，暫停新項目入場預訂辦理，具體恢復交易時間另行通告。
不僅是長沙，包括廣州、四川、黑龍江、遼寧等多個省市均宣布暫停各類公共資源交易活動。與此同時，多個城市紛紛延期或推遲土地掛牌時間。僅2月份以來，便有包括重慶、天津、惠州、武漢、上海、石家莊等六個城市推遲土地交易。
2月3日，天津土地交易中心宣布，推遲5宗地塊入市時間。2月底前掛牌出讓的地塊，不再進行現場報名。僅一家企業報名的地塊，采用多方視頻方式確認成交結果，不再進行現場確認;多家企業參與競買的地塊，除競買企業限定3人外，謝絕其他人員到達競買現場。
盡一切可能減少公共活動、人員接觸，成為社會各界對疫情防控最大的支持。然而，春節假期疊加疫情黑天鵝事件，仍使1月份的土地交易市場大幅受挫。
據諸葛找房數據中心監測，2024年1月，全國主要地級市土地整體供應913宗，同比下跌2595%;供應規劃建筑面積為82308萬平方米，同比下跌2577%;其中住宅類供應567宗，同比下跌3242%。
成交方面，全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建筑面積547181萬平方米，同比下跌4176%;其中住宅用地成交面積425624萬平方米，同比下跌4604%。土地出讓收金254988億元，同比下跌1974%。
百強房企仍是納儲主動力。克而瑞數據顯示，1月新增貨值TOP100總量達50102億元。但是，百強門檻值較去年同期下降13%，近四成企業未拿地。拿地銷售比也持續回落，今年首月這一數值僅027，較2024年末的034再度下滑至新低。
實際上，2024年，土地市場供地節奏也曾在疫情中受到影響。中指研究院稱，結合SARS疫情中成交數據，當年上半年，特別是3月疫情高發期，全國重點城市土地供應規模增速回落明顯，成交規模同比顯著降低。
但進入下半年，宅地市場迅速回彈。下半年供地總規模達到上半年的4土地貸款條件鬆6倍，同時拉動全年供地面積同比大幅增長。上述機構稱。
17年過去，中國房地產市場已不同往日。1月土拍遇冷盡管有春節假期、返鄉置業停擺、疫情等因素，但在蔣云峰看來，背后還是市場本身原因。2024年以來，進入房地產市場的資金受到嚴格管控，很多開發商的經營資金沒有過去那么充足，拿地后勁也有所減弱。
回暖面臨阻力
經過多年高速擴張，中國房地產市場的天花板，已率先在土地市場有所顯現。
2024年，土地市場的變化悄然來臨。與依舊上漲的商品房成交金額不同，房企購置土地面積已進入下行通道。克而瑞數據顯示，隨著三四線市場景氣回落，房價增速放緩，去年全年土地購置面積258億平方米，同比大幅下降11%。
與此同時，去年最后四個月，土地溢價率均低于10%，重新回到歷史低點;越來越多的土地以底價成交，11、12月份，這一比例均超過六成;土地流拍現象也明顯加劇，下半年流拍率基本在12%以上。
百強房企均持謹慎態度。2024年，百強房企中有49%拿地金額較2024年同比下降，其中五成降幅在30%以上。10強房企僅中海、綠地、世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%。
不過，從全年走勢看，去年年末，國內居住用地成交曾短暫翹尾。上海易居房地產研究院發布報告稱，從2024年居住用地成交面積同比增速曲線可看出，1~7月份為升溫階段，8~11月份為降溫階段，而12月份繼續回暖。
上述報告稱，2024年是否會延續這個趨勢，面臨很多阻力和不確定性。新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續關閉售樓處、延遲開工時間。停售令和停工令的發布，使得當前房地產交易市場關閉，對土地交易市場產生影響。
從影響機制上看，停售令影響房企項目銷售和去庫存，導致資金回籠機制被破壞，進而沒有能力和動機去購地。而停工令會打亂房企投資計劃，2024年土地投資計劃需要重新調整。
統計數據顯示，1月全國100城中，至少有45個城市有明確供地計劃。從城市結構上看，二線城市供地規模較大，占比較高。部分三四線城市因為此前重心在于刺激返鄉置業需求，土地供應節奏較慢、規模不大，但土地市場的負面效應會在2月份暴露出來。
目前基本上可以判斷，2024年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
也有業內人士較為樂觀，諸葛找房數據研究中心分析師國仕英稱，從短期來看，房地產市場發展速度放緩，對于房企拿地節奏以及營銷、融資都會產生影響;但從長遠看，疫情產生的是階段性影響，不會對整體市場造成根本性沖擊。
房企經營風險隱存
行業整體停擺下，房企經營風險仍受關注。中指研究院通過風險測評系統工具發現，以下幾類企業風險隱存：一是，地王在存貨中占比較大的企業;二是，三四線城市布局較多的企業，因為此輪未趕上回鄉置業;三是，疫區布局較多的企業。
國仕英進一步分析稱，建筑施工與房地產業緊密相關，高度依賴外來務工人員，加之疫情導致全國范圍內短期開工不足。從銷售看，目前多家售樓處關閉，使得房地產銷售額明顯下降。這對于一些土地儲備、資金面不充足的中小企業來說，沖擊性更為顯著。
目前，多數房企以房地產開發為主，企業主要靠銷售回款提供現金流。當內部現金流供應不足時，只能靠舉債融資以維持房地產開發業務運轉。而1月份，百強房企業績規模同比降低近12%，地產銷售因疫情受到的沖擊顯而易見。
在此之下，如何把握好安全邊際、控制現金流、調整土地投資節奏成為房企的當務之急。
在房屋抵押與租賃當前的市場環境下，房企可適當當鋪土地抵押流程調整拿地策略，規避風險，保證現金流安全，促進銷售回款。房企要保持理性的投資態度，謹慎布局，避免激進拿地。國仕英建議。
蔣云峰進一步認為，此輪疫情結束后，預計部分地方政府將加快推地力度，為開發商形成新的拿地機會。新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，并結合產品能力，選擇適合自己的地塊。
中指研究院建議，未來房企拿地時可額外考慮幾個因素，一是地方政府治理水平，這次疫情暴發后，可看到中部地區政府治理水平弱于長三角和珠三角。同時，考慮城市綜合配套，比如教育、醫療條件。經過這輪疫情，老百姓在考慮購房時，也會考慮這些因素。
