最近，一種二手房交易的新模式帶押過戶在多個城市推出，被視為活躍樓市的重要調整。
從已經官宣的幾個城市來看，南京、蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過戶，帶押過戶可以大大節約時間和金錢成本(主要是原房主)，同時提升二手房交易安全性，業內人士紛紛叫好。
不過據從上述幾個城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動產登記中心與部分銀行合作推進的案例外，大范圍的政策執行尚未全面落地，尤其中小銀行多數未接到相關通知。有蘇州當地房地產從業人士表示，據其了解，待部分銀行與相關部門的系統對接工作準備充分后會正式執行。
事實上，自《民法典》施行后，帶押過戶逐漸具備法律條件，不少業內人士預測，接下來還會有更多城市跟進推出。在按揭貸款持續低迷的背景下，各銀行作為抵押權人也有意愿配合執行，提振地產需求市場的效果值得期待。
帶抵押過戶意味著什么
9月16日晚間，南京市不動產登記中心官方號南京不動產發布消息稱，南京市全面推行二手房帶押過戶的模式。
南京并不是第一個推出帶押過戶的城市。據不完全了解，8月以來至少有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應成功案例。
所謂帶押過戶，即存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立(下稱三項業務)。在此之前，國內二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續，而解押則意味著需要還清按揭貸款。
在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復雜，而如果賣方尋求社會過橋資金還會加大風險。
隨著去年《民法典》的施行，帶押過戶已經具備放開的法律條件。根據原《物權法》相關規定，財產(房屋)抵押后的產權過戶需要抵押人與抵押權土地借款條件人協商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務，未經抵押權人同意的不得轉讓(受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外);《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產且抵押權不受影響，但應當及時通知抵押權人。
以南京為例，該市不動產登記中心表示，該市在《民法典》施行后深化落實帶押過戶的要求，在業務流程、技術支撐、工作指導等方面進行優化和細化;福州市不動產登記和交易中心也表示，該市早在2024年4月就先行先試開展帶押過戶業務。
從已經官宣放開的幾個城市來看，帶押過戶在流程上大大簡化，三項業務普遍可以一次申請，全部搞定，百姓只需進一個窗口，提交一套材料。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
這一模式真正實現了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接，有效防范交易風險，既鎖定真正的買方，又防止一房多賣，也確保了銀行抵押權的落實。中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過戶的可能，現在這種風險大大降低。
熱點二線城市逐漸落地
從落地情況來看，多地已有成功的帶押過戶案例。
以南京為例，該市不動產登記機構已通過與建設銀行、南京銀行等50多家銀行合作，完成了158套房屋帶押過戶的登記工作，交易價值超過5億元。
就在9月17日，福州市不動產登記中心也宣布，通過不動產登記和交易中心與建設銀當鋪借貸利息行、工商銀行的協同合作，該市于9月15日上午完成了首批政銀合作帶押過戶項目;蘇州張家港則在9月初在建設銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房帶抵押過戶登記和按揭貸款業務。
更早之前的8月，濟南不動產登記中心表示，目前該市帶押過戶已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。
不過據了解，目前蘇州、青島、南京等地帶押過戶并未全面實施，尤其不少中小銀行工作人員表示當前尚未接到新的政策通知，二手房過戶依然需要先還清貸款。
有蘇州當地房地產從業人士對表當鋪土地融資評估過程示，據其了解，因為涉及系統對接等問題，目前多數銀行與相關部門仍在為此準備當中，全面落地可能還需要一定時間。
注意到，目前推出帶押過戶政策的城市普遍配套了賬戶監管要求，以保證資金安全。以濟南為例，該市推出的帶押過戶新流程中引入了公證提存賬戶環節，即在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。
預告登記后的提前放款，為交易雙方帶來了活水，但這活水能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易，除了職能部門的審批、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運行。濟南不動產登記中心表示。
效果如何，對銀行有何利弊
增加交易便利性、降低成本和風險，歸根到底是為了促進剛需群體購房需求，激發房地產市場活力。董希淼表示：帶押過戶對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有很大作用。
他認為，帶押過戶與過去的轉按揭有相似之土地當鋪利率處，不過不同的是，轉按揭依然要解除質押后進行，帶押過戶相比之下更為便捷且監管安全。所謂轉按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，不過依然需要解除抵押后進行，包括同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。
目前來看，多數帶押過戶主要以在同一銀行續貸為主。有市場觀點指出，雖然帶押過戶對提振樓市有利好作用，但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實現的信用擴張空間。
對此董希淼不以為然。他分析，因為作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完成帶押過戶，而當前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。
原來無非是還一筆然后再貸一筆，這個沒有什么大的影響。董希淼舉例稱，當前的帶押過戶與企業貸款中的無還本續貸有點類似，即續貸效率更高、成本更低。
從今年前8個月的房地產成交和居民中長期貸款數據來看，當前樓市需求依然低迷。不少市場人士認為，作為高收益、低風險的優質資產，當前銀行房貸業務壓力較大，因此參與配合的意愿較強。后續預計還會有更多城市跟進帶押過戶模式，加上部分城市全面落地，相應效果值得期待。
事實上，目前除熱點二線城市外，深圳也在9月初完成了首例公證提存+免贖樓帶押過戶的二手房交易，不過該案例屬于查封房產，成為首個執行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環節可以減少贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用，按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對被查封房產(贖樓的費用更高)降低的比例無疑更大。
