土地市場擺脫疫情帶來的低迷，成交量迅速恢復。
近日，多家機構陸續發布了前4月的土地市場數據。從全國來看，在4月土地成交量同環比均明顯復蘇的帶動下，疫情導致的土地累計成交降幅持續收窄。從一線城市的情況來看，城市供應放量背景下，2024年以來累計數據相比去年都有較大的增長。
這一態勢在5月繼續。剛剛過去的5月4日至5月11日這一周，不僅北上廣深少見地同時有住宅用地供應，從成交來看，北京成交總價超過70億元。
分析人士指出，疫情影響下，房企分化加劇。頭部房企融資難度下降，銷售回暖后積極拿地，釋放前期受疫情壓制的需求，這拉動熱點城市土地市場成交量、溢價率都有所攀升。這一態勢是否會持續，還要看后續的銷售市場走勢。
熱點城市加大土地供應
主要城市明顯加大了土地供應力度。
其中，北京2024年以來先后推出多塊近年來罕見的不限價純商品住宅用地。根據中國指數研究院的數據，北京年內累計推出的住宅用地面積接近160萬平方米，其中4月供應的12宗住宅用地，面積達到了66萬平方米，創下了近一年來的新高。
上海則推出了約169萬平方米的住宅用地。4月22日，上海市發布《上海市擴大有效投資穩當鋪土地融資步驟解析定經濟發展的若干政策措施》明確提出，要加快經營性用地出讓節奏，夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。
過去幾年住宅用地供應都非常緊張的深圳，4月16日發布了《2024年度建設用地供應計劃》，宣布2024年度全市計劃供應建設用地1200公頃，居住用地供應2932公頃，這一數字接近前一年的兩倍。根據中指研究院的數據，前4月深圳已經推出了約16萬平方米的住宅用地面積。
供給放量，也明顯拉動了市場成交行情。
易居研究院近日發布的土地市場月報顯示，2024年4月，40個典型城市土地成交建筑面積57119萬平方米，環比增長1039%，同比增長242%，帶動實現土地出讓金收入為30435億元，環比增長1212%，同比增長214%。
在4月成交的帶動下，1-4月的40城累計土地成交面積達到了143348萬平方米，相比去年同期僅下降55%，漲幅較一季度明顯收房屋二胎 增貸窄。
分城市來看，1-4月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、杭州、上海、廣州和福州。這5個城市的土地出讓金總額分別為849億、838億、786億、491億和383億元。其中，房屋抵押貸款風險上海、北京和廣州同比增速分別達到902%、429%和313%，一線城市的土地市場復蘇趨勢明顯。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟表示，當前土地成交增長較快，與市場供需兩側都有關系。一方面，各個城市，尤其是一二線熱點城市，出于增加住房供給、保障財政收入等多方面因素考慮，加大了土地供給的力度，集中推出了一批位置、性價比都比較好的土地，市場放量跡象明顯。另一方面，受疫情影響，房價的拿地需求在一季度被明顯壓制，在銷售市場逐漸回暖的背景下，當前也處在前期積壓需求釋放的階段。
土地溢價率走高
從企業數據來看，進入4月，房企也明顯加大了儲備土地的力度。據中原地產研究中心的數據，4月來，什麼是一胎全國已經有9家企業拿地超過百億，其中最高的恒大拿地超過300億。這些房企廣泛參與了一二當鋪土地融資流程分享線城市的招拍掛市場，其中不乏一些近年來一線城市銷聲匿跡的房企。
以北京為例，貝殼研究院高級分析師潘浩百世表示，近期中建在北京經過十余輪競價，以173%的溢價率拿下順義新城的一塊宅地，而中建上次在北京取地是2024年，時隔近十年重新回歸北京土地市場。另外，恒大2024年在全國取地37宗，其中一線城市5宗，分別在北京和廣州，二線城市20宗。恒大2024年明顯在一二線城市表現更為積極。
多位分析人士均向21世紀經濟表示，不僅成交量呈現出明顯復蘇的態勢，從最能衡量土地市場熱度的溢價率來看，雖然房企近期拿地時總體仍然偏向謹慎，溢價率不高，但在一些熱點城市的熱門地塊，已經有較高溢價率產生。
中指研究院的數據顯示，4月，其監測的300個城市，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為18%，雖然較上月增加4個百分點，但較去年同期，還是減少9個百分點。
不僅是北京上述豐臺地塊溢價率達到了2625%，五一節前的4月30日，南京、佛山、揚州等二線城市同時上演土拍大戲，多宗地塊甚至經過了百輪競拍才成交。
其中，萬科以435億元的價格競得了南京建鄴區的一宗地塊，溢價率達到了3467%。世茂在揚州經過了242輪競價之后，才競得了一塊溢價率達到了8754%的住宅用地。而更早些時候，廈門島內的一塊商住用地，則以過百億的總價震驚市場。
值得注意的是，根據上述中指研究院數據，一、二、三線城市的溢價率分別是5%、15%和24%，雖然相比市場火熱的去年同期分別下降了9個、10個和2個百分點，但環比均呈現上揚趨勢。
一位某頭部房企的投資部門人士告訴21世紀經濟，雖然他所在的房企近期參與了多場土拍，但由于近期競爭激烈，考慮到成本利潤率等多方面因素，最終收獲寥寥，前4月通過招拍掛獲得的樓面面積同比下滑近半。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。
嚴躍進則認為，后續銷售市場仍然有較大的不確定性，其走勢決定了接下來土地市場是否會持續火熱。(宋興國 惠潤雪)
