小區電梯壞了用申請土地貸款經驗什么錢修?房屋防水漏雨呢?答案是住宅專項維修資金，又稱房屋養老金。多年來，趴在賬上的養老錢使用難是不少小區反映的問題。《北京市物業管理條例》首次提出，當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，50%的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金。
房屋養老金使用難
今年，我們準備申請動用專項維修資金，把小區屋面防水給修一下。昨天下午，東四環某商品房小區的業委會主任，開始摸底小區里哪幾個樓棟的房屋屋面防水必須要修了。這是一個十幾年的商品房小區。然而，從房屋過了保修期后，業主一次都沒動用過專項維修資金，當年交的房屋養老錢一直趴在賬戶上。
住宅專項維修資金是購房款之外，由購房人按規定標準繳納的、專項用于住宅樓房和小區共用部位共用設施設備維修養護的資金，屬于住房的養老金。然而，多年來，關于這筆房屋養老錢該怎么用，一直有兩種爭議：一部分業主抱怨使用如何申請土地貸款難，想動卻動不了;一部分業主擔心用太多，未來再想用沒余額。
為何會出現房屋養老金的使用難?資深物業管理專家分析，使用難的主要原因有三：一是難在小區的專項維修資金未繳納完整，不具有使用的條件;二是難在業主在動用專項維修資金上，常常是既不信任物業公司，也不信任業委會;三是難在業主對專項維修資金的使用缺乏公開透明的知情權保障，造成不少業主簽字投票意愿土地貸款年利率低。想要破解房屋養老金的使用難，就得從籌集、交納、監管三個方面入手。
物業管理條例解決難題
物業管理專家所關注的問題，也是《北京市物業管理條例》此次關注的重點，并給出了明確規定。
隨著中國城鎮化進入下半場，住宅小區內的建筑、設施設備也進入了維護保養期。房子已經進入養老期，卻缺少養老金，會出大事的。在北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強看來，條例就住宅專項維修資金的續籌問題作出了明確的規定，是一次重大進步。畢文強也建議，若想完全杜絕專項維修資金被盜用的情況，未來還需要進一步出臺專項資金的使用與管理方面的操作細節，進一步規范專項維修資金的使用。
住宅專項維修資金相關規定
資金籌集方面
條例提出，專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。當專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。
監管方面
條例提出，選舉產生業主委員會的，業主大會可如何申請當鋪土地融資以決定自行管理專項維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業主大會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門應當監督、指導專項維修資金的使用管理。未選舉產生業主委員會的，專項維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。
土地融資貸款額度針對房改中的歷史遺留問題
尤其是專項維修資金滅失現狀，條例也明確了房屋所有權人交易過戶時須清算補交足額專項維修資金的制度。比如，國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專項維修資金;未足額補交的，已出售的公房不得再次轉讓。(趙瑩瑩)
