綠城控制控股有限公司(以下簡稱綠城控制)近期在港交所遞交招股說明書。上市勝利后，綠城控制將成為中國房地產市場的代建第一股，同時將成為綠城集團除綠城中國、綠城服務之外的第三個赴港上市平臺。
招股書顯示，綠城控制是中國房地產市場最大的代建公司。據中指院數據，2024年綠城控制佔有中國代建市場411%的份額。截至2024年9月30日，綠城控制共擁有262個代建項目，控制總建筑面積為68463萬平方米。
2024-2024年終及2024年前三季度，綠城控制總收入差別為1016億元、1481億元和1513億元;同期，綠城控制連續經營業務的利潤差別為256億元、363億元和296億元。
據招股書披露，綠城控制的業務收入重要來自于商務代建、政府代建和其他服務。此中，商務代建是由項目擁有人擔當土地收購成本及物業建造成本，綠城控制擔當提供安排設計、工程控制等各類物業開闢服務;而政府代建業務則重要承接公眾住房物業開闢和公眾根基設備等項目。
毛利率滑坡盈利才幹遭質疑
得益于這種輕資產的經營模式，綠城控制代建業務的毛利率顯著高于傳統房地產開闢業務。2024-2024年終及2024年前三季度，綠城控制連續經營業務的毛利為577億元、744億元和679億元，毛利率差別為568%、502%和449%。但同時，毛利率連續滑坡也使綠城控制的盈利才幹遭到市場質疑。
對于毛利率持續下滑的理由，綠城控制稱重要受商務代建業務的毛利率陰礙。招股書顯示，2024-2024年終及2024年前三季度，綠城控制商務代建的毛利率差別為614%、557%和476%。而同期綠城控制自商務代建產生的收入差別為807億元、1146億元和18億元，差別占總收入的794%、7735%和7257%，在綠城控制總收入中比重較大。
值得注意的是，在商務代建業務中，綠城控制與業務同伴合作運營的項目數目自2024年終的37個增至2024年9月30日的86個，控制總建筑面積增至245194萬平方米。綠城控制也稱，商務代建業務毛利率減少，重要由于與業務同伴合作快速發展，須支付若干比例的控制費所致。
有業內人士猜測，綠城控制頻繁拓展合作運營項目的理由是為了加快擴張以搶占市場，綠城控制在招股書中同樣表示，與業務同伴合作運營是為了以有效和具成本效益的方式趕快擴展公司業務。
出售賠本的景觀建設業務
中國網財經當鋪資金使用成本在梳理招股書時發明，綠城控制曾在上市前將存貨全部清空，而2024-2024年終，綠城控制賬面上當鋪黃金利率尚有450萬元和480萬元的存貨。
綠城控制辯白稱，存貨減少至零重要由於公司于2024年9月決意出售全部景觀建設業務，故景觀建設的存貨進款計作分類為持作出售的資產。
對于出售景觀建設業務的理由，綠城控制稱該項業務是資源密集型業務，與公司的輕資產模式不符。除此之外，中國網財經發明，截至2024年9月30日，已被終止經營的景觀建設業務已賠本17896萬元，快速當鋪借款流程而2024-2024年終，此項業務的當鋪黃金變現利潤則差別為6829萬元和當鋪借款與個人信用1855萬元。
跟著景觀建設業務出售，綠城控制一筆1000萬元銀行借款也隨之清零。招股書顯示，綠城控制2024-2024年終尚有1000萬元一年內到期銀行及其他借款，但截至2024年9月30日，公司無任何銀行借款，而這部門銀行及其他借款則是由景觀建設業務借入。
有業內人士解析稱，將這一賠本的業務在上市前出售，能夠在一定水平上優化綠城控制的利潤率。
代建項目多次出現疑問
綠城控制還在招股書中提到，公司的輕資產業務模式能夠在減低風險的同時推動業務快速增長并提高盈利才幹，但綠城控制的代建模式仍存在風險，一旦合作方出現疑問，就會對自身品牌造成傷害。
在人民網場所領導留言板上，昆明春江明月小區的多名業主投訴稱，小區二期本應在2024年12月31日前交付，但自2024年2月以來項目便陷入停工狀態，如今已停工一年整。資料顯示，綠城春江明月的項目開闢商實際是昆明國福房地產開闢集團有限責任公司，浙江綠城佳園建設工程控制有限公司作為代建方與國福地產合作開闢。
而據《中國房地產報》2024年11月，業主在購房時，昆明春江明月小區無論是項目案名還是銷售人員的介紹，都是以綠城品牌作為該項目的優勢亮點進行推薦。直到項目停工后去維權時，才被示知綠城只是代建。
《中國年輕網》2024年12月曾，山東濟南章丘中康綠城百合花圃小區有4棟已大部門售出的高層房屋樓，因混凝土強度不達標，已由開闢商自行拆除。據章丘區住建委通報，中康綠城百合花圃項目建設單位是濟南中康房地產開闢有限公司，綠城派駐人員實施代建控制。此外，山東青島李滄綠城郁金香岸、山東青島即墨中航綠城夢想城和安徽六安城南綠城花圃也曾發作過業主維權，理由是被曝出存在住宅漏水、部門單元樓梯開裂掉渣和墻面空鼓、墻體決裂脫皮等質量疑問，而這些，均是綠城控制的其他代建項目的。
財經評論員嚴躍進在接納中國網財經采訪時表示，代建模式背后涉及到品牌輸出和產品控制等內容，相關開闢商也需要警惕代建的風險。此外，部門開闢商營銷部門假如過于夸大項目優質品格，還要警惕物業控制質量下調等風險。
嚴躍進還發起，購房者在簽訂合同的時候要向項目營銷人員多咨詢，比如說簽約中的公司的來源是什麼，這個項目是不是一拿地便是雷同企業拿的，雷同場合多咨詢，總體上可以防范一些馬甲類的開闢商操盤。(王子奇 實習生馬雨筱旭)
