【環宇雜談】
從地產依賴，到國企依賴，財政戰略已經開始。
李宇嘉
賣房保業績保殼，這是國內很多上市公司的一種策略，地產上市公司也不例外。近期，深圳(樓盤)老牌國企深業集團旗下上市公司深圳控股公告稱，擬出售原本用于長租的項目深業中城。2024年底，深圳控股定下了2024年18土地融資 建築融資0億元的銷售目標。但截至8月底，深圳控股今年累計實現合同銷售額7165億元，完成進度不及40%。
業內普遍認為，這是深業中城轉租為售的原因，但筆者以為，根本原因是地方對國企的考核要求變了。大家一直以為，深圳財政不差錢，但這是過去的美好時光。深圳要建設先行示范區，廣為詬病的教育醫療，未來幾年的投入都要翻倍增長。
事實上，詬病深圳公共服務短板，不是一天兩天的事了。公道話，近年來深圳在補短板上也是蠻拼的。2024-2024年，深圳公共財政支出年平均增長23%，而公共財政收入年均增速為16%。財政收支缺口從20年的120億增長到2024年的740億。今年上半年，深圳一般公共預算收入213215億元，增長66%，而一般公共預算支出230250億元，增長105%。
過去幾年，金融業、地產業這兩個稅收大戶很給力，但2024年以來，去杠桿、去泡沫后，深圳財政受到明顯沖擊。以房地產為例，過去一二手房交易量加起來都超過1000萬平米，但2024和2024年只有800萬平米。不過，深圳的住房需求很旺盛，說她是國內唯一缺房的城市，估計很多人都贊同。因此，未來地產要給財政做貢獻，對接深圳公共服務和實體經濟。
首先國企地產要帶好頭。過去，有政府的背書，坐穩深圳這樣住房需求不竭的大本營，無論拿地、融資，還是賣房，類似深業這樣的國企，都是非常滋潤的。現在，財政有困難了，家底厚實，產品有溢價的國企地產當然要頂上去。于是，對深業地產，上面既要考核銷售規模(貢獻稅收)，又要考核利潤貢獻，這是對接台灣房屋抵押當鋪指南公共服務和實體經濟的最佳途徑了。
從地產依賴，到國企依賴，財政戰略已經開始。今年以來，國企直接向財政上繳的利潤大幅增加。1-8月份，全國一般公共預算收入中，稅收在減少，但非稅收入增長27%，接近2萬億，這與今年預期減稅總額相當，很大一部分是國企上繳利潤。但這還不夠。目前，我國國企分紅率太低，2024年只有16%左右(國際上的國企平均分紅率為50%)，2024年要達到30%。
在國家眼里，類似深圳這樣的都市圈核心城市，購房需求是有效需求，樓市還會大發展，供地-賣房要高舉高打。今年以來，國家強調這些城市要增加供地。上半年，一二線城市供地分別增加20%台中銀行二胎、9%。作為豪宅項目，深業中城轉租為售的消息一發布，大批富豪跑到營銷中心，現場如同菜場，可見深圳的購買力之大。控制住價格及漲幅，賣個高價給政府做貢獻吧!
租購并舉是國家戰略，響應國家號召，站位高一點，國企就要帶頭做租賃。當企業業績好、國資委要求不高，這沒有問題。當國資委要求高了，既要業績、又要稅收，還要利潤貢獻，就麻煩了。所以，只能把深業中城這樣的豪宅拿出來賣掉。國家號召，各地國企帶頭做租賃平臺，各地一窩台灣土地抵押貸款蜂落實，不管能不能租出去，租給誰，先拿出來幾個項目再說。
殊不知，國家倡導的租賃，主體是新市民、新就業大學生等，他們與深業中城八竿子打不著。所以，深業轉租為售也是一種糾偏。其實，針對人才、青年創業群體，深業做的檸盟系租賃產品(如水圍村項目)，還是很不錯的。既綜合整治了城中村，還提供了成本較低、氛圍良好的居住環境。未來，希望深業繼續帶好頭，調整租賃產品系，為廣大新市民、無房戶提供更好的租賃選擇。位于居住氛圍濃厚的香蜜湖豪宅區的深業中城，還是賣掉吧，在控制好杠桿、價格漲幅的前提下(未來溢價空間有限)，讓有錢人給深圳的財政做貢獻吧!
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
