對于打算買房的人來說，月份將會是買房非常重要的一個月，3月份的房價走勢可能會影響一整年的樓市發展。有人認為，隨著樓市的不斷發展，房價上漲的支撐已經逐漸消失，今年3月份可能會迎來房價全面下跌，真的是這樣嗎?
從政策層面來分析，國家調控的最終目的穩定房價，并不是為了降房價，因為房價影響的不僅僅是房地產行業，可能會帶來整個社會金融體系的危機。因此從房地產調控的角度來看，全國整體房價全面下跌可能性并不大。
不過穩定房價并不意味著所有城市的房價都不漲不跌，房價穩定只是整體房價呈現出穩定的狀態，而局部房價已經出現分化。并且房價的分化是多方面的，首先一二線城市和三四台灣當鋪土地融資法規線城市的房價出現分化，一二線城市因為具有經濟優勢和人口優勢，未來一段時間房價還有上漲的空間，而多數三四線城市經濟發展比較滯緩，同時人口處于流出的狀態，長期來看房價會迎來調整。
當然除了城市之間的分化，不同地段的房子也會發生分化，經濟學家馬光遠所說，未來城市中只有20%的房子值得投資，這也就意味著只有20%的房子有比較大的升值空間，并且這些房子基本都是地段比較好的房子，那些地段不好的房子大概率會進入貶值通道。當然未來新房和二手房之間也會出現分化，甚至未來同一區域不同小區的房價都會呈現出不同的發展趨勢。
基于樓市的分化，即使未來樓市的黃金時代已經過去，房價也不可能會迎來全面下跌，即使房價下跌也只可能是局部的房價調整。雖然說今年3月起，整體房價不會出現全面下跌，但是現在的樓市確實已經過了最好的發展時間，正如商業大佬*說的那樣，房地產行業不可能一直興旺下去，目前房地產行業興旺的時代大概率已經過去。無獨有偶，香港的房產大佬李嘉誠也認為，未來不管是香港的房地產市場還是大陸的房地產市場，都可能會面臨需求枯竭的問題，未來房價的上漲空間不大。
關于2024年樓市的發展，有專家預測，雖然樓市不會迎來房價的全面下跌但是2024年的房價仍然可能會超乎想象，做出這樣的預測主要有3個重要的依據。
從房企來看，三道紅線壓頂，打折促銷成常態
2024年9月，央行和住建部約談了12家重點房企，并給12家重點房企劃定了三道紅線，這一新規的出臺可以說給房企帶來了非常大的壓力，因為三道紅線就是3個指標，如果不符合央行提出的三個指標，房企就需要做出改變。其實三道紅線主要規范的還是房企的負債率，因為過去的房企都二胎 不動產追求不斷擴張，不斷擴張是很多房企發展的方向，但是不斷擴張的后果就是房企的負債率越來越高，這不僅會給房企帶來負債危機，很多房企負債率很高甚至可能會影響到整個房地產行業的穩定甚至整個社會金融體系的穩定。
在三道紅線的壓力之下，很多房企有非常大的去負債壓力，房企為了追求快速去負債，最好的方式就是把手里的房子賣出去。如今房子已經沒有過去好賣，因此房企想要去庫存的話，最好的方式就是給購房者一些優惠，這樣才能吸引購房者買房，房企才能賣出更多的房子。從去年金九銀十的時候就能看出來，房企進行打折促銷已經越來越常態化，基本上每家房企都有自己的優惠活動，并且宣傳的力度也非常大。相信在今年金三銀四期間，也會有很多房企進行打折促銷，到時候很可能會出現意想不到的房價。
從購房者來看，住房擁有率逐漸提升，購房需求逐漸減弱
如果分析未來房價的走勢，一定不可以忽視購房者這個群體，因為購房者對房子的需求量是樓市發展最重要的支撐。在樓市發展初期，不需要擔心購房需求的問題，因為幾十年前住房擁有率非常低，根據國家統計局的數據，在改革開放初期，人均住房面積還不足10平米，這個時候人們對房子的需求量真的非常大。
不過從現在的各項數據來看，樓市經過這幾十年的發展，住房擁有率已經越來越高，人均住房面積也已經達到非常高的水平。根據國家統計局2024年發布的數據，人均住房面積已經超過40平米，相當于一個三口之家可以擁有120平米的住房，說明現在真的已經不缺房子住，并且根據央行的統計數據，2024台灣當鋪土地貸款文件年城鎮家庭的住房擁有率已經高達96%，不僅人均住房面積已經很高，連住房擁有率也已經達到很高的水平。因此從住房需求層面來看，現在住房需求量相比過去小了很多。
當然以上分析的都是剛需的住房需求減弱，其實投資客投資房產的熱情也在減弱，這主要是3個原因導致的，首先就是全國的整體房價趨于平穩，投資房產的獲利空間已經越來越小;還有就是房子的流動性越來越差，投資房產可能會面臨無人接盤;最后就是國家出臺的打擊炒房囤房的政策越來越多，未來可能還會出臺房產稅，這會給炒房客帶來很大的打擊。因此住房需求減弱不僅僅是剛需對住房的需求減弱，投資客對住房投資的需求也在減弱。
從房地產金融調控來土地貸款銀行推薦看，金融政策在不斷收緊
2024年開年樓市就迎來了一個比較重要的樓市新政，央行和銀保監會出臺了房地產貸款新政策，分別對房地產貸款和個人住房貸款設置上限，當然具體的上限標準和銀行的檔次有關。根據新規，所有的銀行可以分為5個檔次，不同檔次的貸款上限不同，并且銀行的規模越大，房地產貸款上限和個人住房貸款的上限就越高。
這對于房地產的影響還是非常大的，任何行業的發展和興旺都離不開資金的流入，這一政策從資金層面對房地產行業進行限制，其實并不是說設置了房地產貸款上限和住房貸款上限對資金的流入有很大影響，只不過這一新政傳遞出一個重要的信號，國家在金融層面開始對房地產收緊，違規資金想要流入樓市將會越來越難。這不僅有利于房地產金融的健康發展，更是對整個社會的金融系統有著非常積極的影響。當然這一新政的出臺并不利于房價的上漲，甚土地一胎貸款至可能會造成房價回調，畢竟這是房地產金融收緊的政策，屬于利空樓市的政策，不過從長遠來看，這也有利于房地產行業朝著健康穩定的方向發展。
結合以上3個層面的分析，樓市的發展也迎來了新的邏輯，我們不能以過去的眼光來看未來房價的走勢，在新的樓市環境下，今年的房價很可能會出乎意料。
