曾經作為地產界招保萬金之一的金地集團(600383SH)，近年的發展速度卻明顯掉隊同梯隊房企。
近日，金地集團發布的2024年相關數據顯示，截止到6月30日，金地集團實現營業收入15111億元，同比上升1888%;凈利潤2395億元，同比增長10783%。值得注意的是，與此同時，公司上半年實現銷售金額6307億元，同比下降103%。
實際上，自從2024年營收破300億元之后，金地集團的營收鮮有良好表現。僅在2024年實現了555億元，漲幅達到6943%，轉年降幅就超過了30%。2024-2024年的6年時間，金地集團的收入大多數時間都在300億元級別徘徊。而這與其奉行的合作拿地有關。
長江商報梳理發現，近年金地集團八成項目靠合作，且所占權益比例并不高致營收低迷。
為保行業地位，金地集團不惜成本大舉拿地，截至6月底，已進入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米，同時導致經營現金流凈額大減，凈負債率的大幅增高。
數據顯示，金地集團經營現金流凈額也在A股上市房企中排倒數第二，為-107億元，同比下滑257%。在克而瑞公布的2024年上半年中國房地產企業銷售TOP200中，金地集團從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。
對于銷售放緩的原因，金地方面向長江商報表示，主要是受推貨節奏、安排的影響，下半年推貨比較多，銷售金額自然也會上升。
房地產專家謝逸楓在接受長江商報采訪時表示，金地集團近幾年的銷售速度低于龍頭房企的平均水平。主要原因是金地集團項目開發周期拉長。從此類數據上看，下跌的幅度還是很大的。金地這兩年其實在不斷追趕業績，但是實際上房地產市場還是面臨很多競爭，尤其是其他一些中小型房企也在崛起。所以從這個角度看，類似企業需要做反思，尤其是項目拿地和城市布局等方面。
銷售金額630億
同比降10%
近日，金地集團發布2024年半年報顯示，截止到2024年6月30日，金地集團實現營業收入15111億元，同比上升1888%，房土地貸款年利率地產項目結算面積12562萬平方米，同比上升3845%。
報告期內，金地集團實現歸屬于上市公司股東的凈利潤2395億元，同比增長10783%;房地產業務毛利率為3824%，較上年同期增土地二胎貸款的好處加865個百分點。
資料顯示，2024年金地集團首次突破千億大關，之后在2024年之初制定了三年內沖刺2024億元銷售規模的目標。2024年公司銷售額突破了1400億元歷史最好成績。但目前來看，今年上半年業績增速有所放緩。
值得注意的是，與其他千億房企銷售額普遍上漲不同，金地集團今年上半年銷售金額則出現近年來較為少見的下滑現象。公司今年上半年實現銷售金額6307億元，同比下降103%。
事實上，在2024年，金地集團實現營收37662億元，同比下降了3215%;實現歸屬母公司股東的凈利潤6843億元，同比增長861%;扣除非經常性損益后，公司的歸母凈利潤為5301億元，同比下降861%。
這并不是金地集團首次收入下降。2024年，公司實現營收32762億元，同比下降了2821%;歸母凈利潤為32億元，同比下降了1994%;扣非后凈利潤只有1669億元，同比降幅更是達到5204%。
自從2024年營收破300億元之后，金地集團的營收鮮有表現時刻。僅在2024年實現了555億元，漲幅達到6943%，轉年就降幅超過了30%。2024-2024年的6年時間，金地集團的收入大多數時間都在300億元級別徘徊。
房地產專家謝逸楓在接受長江商報采訪時表示，金地集團近幾年的銷售速度低于龍頭房企的平均水平。主要原因是金地集團項目開發周期拉長。當時拿的地價相對比較高，開發成本也隨之增高，開發的速度則相對比較慢，會影響到銷售的速度。此外受調控影響項目在三四線城市開發周期可能會受到拉長。通過囤地，放緩開發速度減少性價比帶來的的資產損失。
有息負債合計73804億半年增33%
為保行業地位，金地集團不惜成本大舉拿地，截至6月底，已進入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米。
資料顯土地貸款利率如何影響利息示，今年上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬平方米的總土地儲備，也延續了近兩年金地集團兇猛的拿地勢頭。2024年，金地集團共獲取94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備，創歷史新高。截止到今年上半年，金地集團總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約2200萬平方米。
大舉擴張讓金地集團債務規模有所增加。截至2024年6月末，公司總負債超千億，有息負債合計73804億元，相比去年末的55354億元增加了3333%。其中，銀行借款占比為4677%，公開市場融資占比為5323%。
同時還導致經營現金流凈額大減，凈負債率的大幅增高。數據顯示，金地集團經營現金流凈額也在A股上市房企中排倒數第二，為-107億元，同比下滑257%。在克而瑞公布的2024年上半年中國房地產企業銷售TOP200中，金地集團從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。
報告期末，金地集團資產負債率為7663%。剔除并不構成實際償債壓力的預收賬款后，公司實際資產負債率為6733%，凈負債率為7416%，較2024年末分別上升6個百分點和259個百分點。
從當前此類企業的經營現金凈流額來說，說明其投資方面的節奏還是比較快的。當然負債數據上升也要求積極化解，否則確實會面臨很多壓力。謝逸楓指出。
金地集團總裁黃俊燦曾指出，金地一直以來的財務政策都比較穩健，有非常多元化的融資渠道，除了正常的銀行開發貸款外，還發行了一些中期票據、公司債以及ABS、ABN等。
一二線城市總投資額占比80%
事實上，土地融資貸款額度金地集團簽約金額早已經從數年前的500億元級別突破千億元，收入卻難有翻倍增長。長江商報梳理發現，近年，金地集團八成項目靠合作且所占權益比例并不高。
金地集團土地儲備雖然繼續增長，可權益面積難見增長。2024年-2024年，5年時間，權益面積下降了近25個百分點。2024年，金地集團的土地儲備超過2500萬平方米，權益面積近1900萬平方米，占比約為76%。2024年公司土地儲備約3770萬平方米，權益面積約1930萬平方米，占比下降至5119%。
2024-2024年報披露，金地集團拿地分別完成總投資額約297億元、399億元和1004億元。其中，權益投資額分別約為113億元、168億元和473億元，即金地集團的出資份額分別約為3805%、4211%和4711%，始終未過半。
業內認為這是因為金地集團堅持奉行合作拿地且占比偏少，簽約即使過千億元可最終金地集團卻無法將其轉化為自己的收入。
財經評論員嚴躍進指出，對于類似合作開發來說，或增加一些成本，因為合作背后的扯皮現象還是很嚴重的。同時對于此類企業來說，合作本身也容易掩蓋真實的銷售業績，在權責確定方面也是有壓力的。
在布局上，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。統計顯示，今年上半年，金地在一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三當鋪土地融資最低要求四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。外界推測，過度集中在一二線城市，以及產品定位過高，在調控趨嚴的背景下會給項目快速去化帶來壓力。
按照金地集團均衡全國市場布局，聚焦于重點城市群的戰略，公司目前依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2024年中期，金地集團總土地儲備中，一二線城市占比超過85%。
不過，隨著一二線城市土地溢價逐漸攀高，重倉一二線戰略使得金地集團拿地成本有所增加。2024年至2024年，金地集團拿地成本分別為6487元平方米、7486元平方米、8648元平方米。
謝逸楓指出，金地集團目前最大危機就是土地缺乏和銷售速度緩慢，可能會帶來銷售回款壓力。而合作項目占比過多，一旦時間過長，在調控之下可能會帶來債務危機，此外金地集團目前人才流失比較嚴重。加速囤地擴規模能否重回第一梯隊?他認為，在銷售速度增速明顯低于同梯隊房企的情況下，公司目前加速土地擴張，規模化。短期來看的也很難重回第一梯隊。長江商報 江楚雅
