盡管破冰之旅有望開啟，但市場信心恢復仍需時間。
自新冠肺炎疫情蔓延至全球以來，境外資本市場劇烈波動，美股熔斷、債券市場拋售等相繼上演。為增加市場流動性，包括美聯儲在內的全球央行密集出臺救市政策，提振對經濟基本面的信心。
全球經濟長期走勢尚待觀察，但短期內市場流動性得到一定修復。日前，時代中國控股(01233HK)公告稱，擬發行利率60%的2億美元優先票據，發行日期5月6日，成為冰封近兩個月后首家重啟海外發債的主流房企。
此前，因內房高息債供給有限，投資者熱情高漲，房企曾于年初掀起海外發債熱潮。但受疫情沖擊，進入三月份后，房企海外發債案例銳減，四月份更是直接歸零，海外債一級發行陷入真空期。
盡管破冰之旅有望開啟，但市場信心恢復仍需時間。
疫情平復期需要時間確認，流動性傳導需要過程，信心需要逐漸積累。克而瑞證券研究院首席分析師孫揚認為，需警惕面臨償債高峰，又缺乏資金渠道房企的潛在風險。
從房企美元債存量及到期情況看，今年4~12月，中資地產美元債整體到期償付壓力尚可，多數房企可應對海外到期債務，但2024年將迎來償債高峰，中資地產美元債到期金額合計高達47839億美元。
再融資壓力高企
盡管樓市恢復情況好于預期，但持續已久的新冠肺炎疫情，仍對房企業績造成極大沖擊。
據克而瑞數據，四月前個，百強房企全口徑銷售業績規模同比下降幅度達145%。
其中，中梁控股、華夏幸福、泰禾集團、中國鐵建、首創置業、大悅城控股、紅星地產、九龍倉、正商地產等房企累計銷售跌幅在40%以上;保利發展、融創中國等頭部房企跌幅也在兩成左右。
身處資金密集型行業，銷售業績下降將直接沖擊房企現金流，內部回血不暢，房企向外融到的每筆錢都關乎生存。
4月27日午間，時代中國公告稱，擬發行2億美元優先票據，票面利率60%，預計發行日期為5月6日。公告稱，票據計劃于港交所上市發行，所得款項凈額將用于一般企業用途。
對房企海外發債市場來說，時代中國這筆融資，堪稱破冰之舉。實際上，自3月中旬海外資本市場劇烈波動以來，除億達中國、新湖、正商集團三家非主流房企發行過高息債，其余規模房企已超過40天未有美元發債行為。
進入四月份，房企海外發債徹底歸零。中指院數據顯示，受海外新冠肺炎疫情蔓延影響，房企四月無海外債發行，僅通過信用債和資產證券化渠道進行融資，單月融資總額為10112億，同比下降438%，環比下降372%。
自2024年930新政以來，中資美元債爆發式增長，成為中資房企的重要融資渠道之一。近年來，地產債更是中資美元債中流動性最強、收益率最高的品種，市場表現較活躍，整體信用風險低于產業債。
今年年初，國內融資環境嚴峻，房企繼續轉戰海外，搶占開年融資窗口，掀起一波波海外發債浪潮。但疫情讓一切戛然而止，海外資本市場持續震蕩下，房企融資環境變幻莫測，直至整個四月陷入停滯。
盡管國內融資環境持續改善，但受海外疫情蔓延的影響，海外債融資渠道暫時失去融資功能。中指院稱。中資美元債市場劇烈波動，房地產板塊受影響較大，房企美元債收益率飆升，給一級市場發行帶來較大壓力。
孫揚也認為，隨著疫情在世界范圍內擴大，中資地產美元債一、二級市場也受到一定沖擊，當下美元債一級發行處于真空期，房企資金承壓。
目前，房企海外融資的用途主要是借新還舊。在國家發改當鋪土地貸款條件委新規下，房企只能在原有額度基礎上發行中長債，且需用于償還近一年內到期債務，因此對美元債存量占比較大的房企來說，海外融資冰封如同雪上加霜。
據聯合評級數據，今年4~12月境內外債券到期規模均較大的房企中，綠城中國、寶龍地產、陽光100、鑫苑置業、藍光發展、雅居樂等美元債在短期債務中占比較高，分別達2204%、2513%、2641%、5404%、1662%、1489%。
在美元流動性稀缺、美元走強的背景下，房企再融資壓力和成本攀升。聯合評級認為，中資企業在境外發行債券面臨過高的外匯和交易成本，對依賴美元融資的房企而言，目前境外發債空間十分有限。
償債風險隱存
4月23日，億達中國公告稱，因未支付2024年到期年息695%的優先票據的未償付本金52854萬美元，構成違約事件。此后一天，該公司表示，已支付相關票據未償付本金額，并履行契約項下付款責任。
實際上，該筆票據已經過債務置換。3月底，億達中國稱，將民間二胎利息發行新票據用于置換4月到期的3億美元優先票據，交換完成后，余下未償付本金額為5285購買土地貸款4萬美元，此次違約的正是經過置換后的剩余款項。
盡管作為中民投旗下公司，億達中國此次風波在地產行業不具有典型性，但仍為房企美元債違約風險敲響警鐘。
聯合評級表示，房企一季度銷售額普遍下降，同時境內外債券集中到期規模仍較大，在全球流動性收縮、風險偏好收緊等背景下，中資美元債展期或新增融資將面臨一定難度，中資房地產企業信用風險上升。
數據顯示，截至2024年3月底，中資地產美元債存量余額217841億美元，擁有存續美元債的房企90余家。從到期規模看，今年房企到期償付壓力尚可，4~12月中資地產美元債到期額合計20519億美元。
到期規模較大的房企有中國恒大、綠地控股、佳兆業、綠城中國、融創中國、中國海外發展、雅居樂、華夏幸福、陽光城、弘陽集團等，分別達1765億美元、143億美元、112億美元、11億美元、1071億美元、10億美元、9億美元、77億美元、64億美元、63億美元。
一些此前流動性較緊張的房企也將在今年面臨美元債到期兌付，包括陽光100、佳源國際控股、泰禾集團，到銀行土地貸款期規模分別為4億美元、225億美元、211億美元。
其中，中國恒大、禹洲地產、華夏幸福、陽光城、首創置業等把握住年初窗口期，在扣除到期美元債金額后，仍實現一定規模的凈融資;而新城控股、建業地產、中海、正榮地產、旭輝集團等房企今年美元債發行額與到期額基本相當，實現美元債到期滾動，但部分票面利率較高。
在此之下，申萬宏源認為，二三季度僅少數房企美元債到期量超過5億美元，地產企業再融資壓力可控，考慮到國內新冠肺炎疫情得到較好控制后地產銷售逐漸恢復，地產企業銷售回款有望逐步改善，資金流壓力將逐漸得到緩解。
但孫揚認為，仍需警惕部分面臨償債高峰又缺乏資金渠道的房企，它們可能會背負較大的償債壓力，對于自有資金籌措和公司銷售回款的要求也會更高。作為債券投資人，需要密切關注此類公司的短期風險。
譬如，國瑞置業在扣除提前贖回的269億美元金額后，仍有03億美元資金需求;中國奧園扣除188億美元發行金額后，仍有237億美元資金需求;新湖中寶扣除2億美元發行金額后，還有5億美元資金需求。
中信建投指出，境外和境內融資監管屬于兩條線，境內債券發行由證監會、交易所等負責，而境外發行屬于發改委審核。當前無論是境內發行還是土地抵押貸款成數境外發行，資金用途僅能借新還舊，因此境內發行債券無法用于償還美元債務。
而目前，國際市場美元流動性緊缺，投資者對資產收益率要求更高，現在發行境外美元債將導致發行人形成高成本融資;此外，國際市場匯率波動較大，對大部分現金流為人民幣的中資企業而言，負債美元將造成較大的外匯風險敞口，使用衍生金融工具進行風險對沖的成本也比較高。
若中資地產美元債持續無法新增發行，未能把握年初窗口期，又面臨美元債到期壓力的房企，可能需要以自有資金償債，壓力將有所增大。聯合評級分析師認為。
穆迪預計，大部分開發商能應對2024年4月底之前到期的920億美元境內外債券(包括可回售債券)，多數房企已為較大比例的境外到期債券預籌資金，但新湖中寶、泰禾集團、綠景中國、億達中國等將面臨更高的再融資風險。(孫夢凡)
